中國網：我們知道房地産一直是一個熱門話題，也是大家都比較關心的話題。今年的中央經濟工作會議提出要積極穩妥地化解房地産風險，一視同仁地滿足不同所有制房地産企業合理的融資需求，並且提出了要加快構建房地産發展新模式。這些規劃和部署體現了中央對房地産怎樣的安排？

北京大學光華管理學院院長、金融學系教授劉俏。 （鄭亮 攝）

劉俏：其實這有兩點。第一，對房地産帶來的整體風險有一個很清晰的判斷；另外一點，對房地産市場未來的發展做出了一些整體上的判斷和規劃。

就第一點而言，大家都理解，中國房地産是我們過去很長一段時間經濟社會發展的一個很重要的節點行業，從産業角度講它是處於關鍵位置的。我們分析了一下國家統計局有153個二級行業，我們算了一下115個行業直接或間接跟房地産是連在一起的。這種情況下房地産投資大幅下滑，整個行業出現系統性的風險。其實除了自身的風險傳遞給金融機構——因為房地産貸款佔到整個金融機構貸款的30%多，高峰到40%，現在慢慢降下來了30%多，給金融系統帶來很大的風險隱患。除此之外對整個中國經濟的增長還有一個溢出效應。我這邊假如説冬天來了，我把這個寒冷傳給周邊的一些行業上下游，家電、裝修、材料這塊，這些行業的發展都會受到很大的影響。所以，這是為什麼中央一再強調房地産市場的健康發展非常重要，我肯定你的節點意義和節點位置，你很重要，但是我需要你是健康發展的。如果説一個行業的發展對整體經濟帶來這麼大的影響或者給整個金融體系帶來這麼大的風險，那這個經濟是有隱患的，在健康層面上是打很大的一個問號的。這是一個總體判斷。

這幾年可能房地産産能過剩，這個問題蠻明顯的，它是結構性過剩，至少在大量的三四線城市，供給是過剩的。我想可能在新的一年工作中，房地産風險向金融風險轉換或者形成系統性金融風險可能是我們在風險防範方面需要做的一件很重要的事情。我想未來一段時間看看用什麼樣的方式能夠把風險控制住，同時逐漸改變增長的動能，最後投資慢慢地朝向其他一些産業——能夠通過全要素生産率增長的産業——去做傾斜，房地産這邊爭取實現軟著陸。這樣它對整個中國經濟的衝擊可能就會變得相對比較小一點。從長遠講這可能是防範因房地産風險産生的系統性風險可能最徹底的一個做法：爭取房地産的軟著陸。我想這個部署是朝著這個方向在努力的。

回到第二點，我想強調未來房地産怎麼定位。剛才我講到是城鄉二元結構，我們現在的城市化率按照戶籍人口47%，有戶口的城市人是47%，城市戶口的人佔總人口的47%，按照常住人口是65%，就有18個百分點2.55億人生活在城市，但沒有戶籍。當然各地方的政策不一樣，但至少從商品房這個層面上他們並沒有同等的發展機會。另外，剛才我提到農業現代化在推進，農業現代化推進過程中農業的就業人口現在是佔到整個就業人口的24.6%，將近1/4的樣子。大概就業人口7.4億到7.5億，你算一下1/4。到2035年，農業從業人員佔到整個就業人口的6%左右。像美國是1%；日本高一點是4%-6%，4%的樣子；我們是6%，意味著我們從25%的就業人口比例降到6%，還有將近1.4億人從農業轉移到第二産業、第三産業，是不是都到城市來我不知道，但我想絕大部分是到城市的。這2.55億人加上未來將近1.4億—1.5億人，加起來4億人，他們大部分是往城市匯聚的，很多已經在城市了，他們是有住房需求的。

這種情況下，我們一年還增加1500萬的新市民，這裡面大學畢業生佔一定的比例，將近1000萬人，他們是有住房需求的。這種情況下我們過分強調商品房屬性，房價又這麼高，我覺得對這個群體的健康發展、對美好生活的需求其實是一個反向的動作。我怎麼能夠增加保障房的建設或者租賃住房的建設？大家一定要把舊觀念破除掉——好像租賃住房一定是地方很偏、條件很差、人很多很密集。不是的，它就是屬性不一樣，這可能是政府或者是有一些市場機構來控制的，它的目的就是為了給消費者提供這種長期的、有品質的住房消費的這樣一些住房，這個屬性。這塊投資，我覺得是未來我們的房地産市場的下半場。這塊其實某種程度上講，它的投資量很大。我自己感覺我們把這塊發展起來，商品房那邊的投資慢慢回歸到常態，常態有一定的投資需求，畢竟這個群體有很多人還是需要買房子的、有能力買房子的，這樣就能夠實現房地産的軟著陸，最終對整體經濟的衝擊也不會這麼大。

我想2024年中央經濟工作在部署上對這一點是有高度清晰的認識的，房地産市場要實現軟著陸，我們謹慎地高度關注這裡面對經濟體系的衝擊可能帶來的金融系統性風險，它和地方債也連在一起，地方政府債。但長遠角度講也指明瞭一條道路，長遠發展的話房地産市場這個行業還有下半場，但下半場是從這種開發商模式向運營模式轉型。我可能是出租的長租公寓，我提供高品質的物業消費、住房服務，通過這種方式來滿足很大一個群體的住的需求。但同時商品房我也發展，但商品房發展是常態的發展而不是超常發展、過度發展，形成一個房地産市場比較穩健的長期發展。

我不同意有些人説房地産市場完蛋了。我們現在的結構是偏投資的，對經濟的總體貢獻是以投資的方式體現出來的，就是房地産投資，我們消費這塊完全沒有體現出來。但以後住房消費這塊會在剛才講的服務消費中佔比越來越高，它也是消費的一個很重要的種類。它會完全改變房地産的運營狀態。為未來房地産對整體經濟保持一個穩定的健康的影響，這樣一個結構、這樣一種轉型其實蠻重要的。所以，我覺得這種政策表述本身明確地把保障性住房作為中央金融工作會議上的三大工程之一提出來，已經為這個行業的發展指明瞭方向。

（本期人員：編導/文字：白璐/韓琳；主持：白璐；後期：劉凱；攝影：鄭亮；主編：鄭海濱）