中國網： 從今年4月28日到7月24日，中共中央政治局兩次會議提出，在超大特大城市積極穩步推進城中村改造。如何理解這一指示精神？下一步如何推進？這又會對房地産市場帶來什麼影響？就相關問題，《中國訪談》節目組特邀清華大學中國新型城鎮化研究院執行副院長尹稚教授進行解讀。

清華大學建築學院教授、中國新型城鎮化研究院執行副院長尹稚。（董寧 攝）

中國網：尹老師您好！歡迎您做客中國網《中國訪談》。

尹稚：各位網友大家好！

中國網：今年4月份以來，中央一再提出，要在我國超大特大城市中推進城中村的改造。那麼根據您的了解，目前我國大城市的城中村改造的現狀是怎麼樣的？有多大的一個量呢？

尹稚：首先要理解，城中村問題是中國高速城鎮化進程當中一個非常特殊的現象。在絕大部分發達國家經歷的城市化進程當中，這個現象是很少見的。它的根源是什麼？它的根源就是，我們國家其實有兩種土地産權制度。理論上來講，城市的建設用地是國有産權，農村的用地是勞動集體所有制，所以它是兩種制度。

我們的高速城市化起步的時候，中國是在改革開放初期，我們工業化進程開始騰飛，隨後帶動高速發展的城市化進程。但總體上來講，當時的中國是一個資本嚴重短缺的國家。所以在城市將來拓展的過程當中，有很多城市做不到連片集中地徵用土地。按法律規定，你把一塊土地用於城市建設，首先你得從勞動集體的手上把土地徵過來，給合理的徵地補償、青苗補償，各種各樣的補償、補助，之後把它轉性質——轉成國有土地，然後才能夠用於開發建設。但由於當年真的是缺錢，所以很多城市做不到這個。所以就遺留下來大量孤島式的城中村，就留在城市裏面。這是中國特有的一件事兒，和我們的土地制度有非常密切的關聯，它跟一般的我們傳統講什麼棚戶區這种老舊社區不太一樣，因為住在裏邊的人理論上説他還是村民身份，他還有勞動集體組織的存在，還不是城市的街道政權，甚至還是鄉的政權、村級的政權。

中國網：雖然在城市這個範圍之內，但是其實他實際上還是處於村落。

尹稚：對，還是個村落，但這些村落已經沒有可耕地了。它周圍原來那些個——他在那裏生存的農田都被開發完了，留下來的只是那個宅基地部分，就是他居住的那部分還在。那麼這部分人其實他怎麼謀生呢？他沒地可耕了。所以，這部分人無非就是幾條路，第一就是實現就業的非農化轉移，我打工去，做小買賣也好，進工廠打工也好。這是相當一部分。

還有一部分就是當房東，就是把我的宅基地上邊蓋的房子，除了自用部分之外，留下更多的部分用於出租，按北京老話講就是“吃瓦片去”。

這是中國一個特有的現象。這個現象很有意思在哪兒，就是它在中國城市化初期是發揮過作用的。西方所有的國家幾乎在城市化的初期都有大規模的貧民窟這些東西，為進城打工人員提供了一個廉價的落腳場所。中國為什麼沒有出現大規模的貧民窟？其實就是因為有城中村的存在。當然，也有一些城市，像北京，不僅僅是有城中村了，當年也有地下室空間出租，也有很多人是在地下室落腳的。所以他不用撿點磚頭瓦塊、弄點鐵皮房子去搭一個貧民窟，他就在這種地方就選擇落腳了。

這個其實在南方更典型。你説這個規模問題，這麼多年我們國家沒有做過全國性的統計。因為我們現在列入特大超大城市的一共是——如果我沒記錯的話應該是21個城市，只有深圳、廣州做過城中村的一些專項統計。以深圳為例，它最新的統計是2019年做的，全市是1500多個城中村。這個規模有多大呢？它佔了320個平方公里，説概念，就是説這相當於深圳城市建成區的六分之一。這是非常大的一個比例。這個裏邊包含了540萬套成套住宅，總建築面積達到了2億平方米。深圳現在打工人員租賃的這些住房60%是在城中村裏。

中國網：這麼高的一個比例，佔了一半以上！

尹稚：這個比例是非常高的，佔了一半以上，都是在城中村裏解決的。所以你會看到，如果這個話題放到10年甚至20年以前去討論，那肯定所有人就説城中村不應該拆，應該把它留下來解決這麼多人落腳城市的問題。這就是目前的一個基本狀態。

但是南北方差異很大，北方地區的城中村，這些特大超大城市的城中村絕大部分相對建設強度是不高的，基本是以自用為主。比如説北京市吧，北京市主城區（內的城中村）基本已經很少了，但是在北京市的一些新城裏還能看到不少留下來的城中村，昌平啊、順義啊、平谷甚至現在的副中心通州，很多人都能看到城中村。但是北方沒有經歷過鄉鎮企業的發展、村辦工業的發展。所以總體上來講，他的收入水準是偏低的，他也沒那麼多富餘的錢大規模地改造他原有的宅基地上的合法住宅。所以你去看，它絕大部分是一兩層為主，以自用為主。

但南方可完全不一樣，無論是江浙一帶的城中村還是大灣區，以廣州、深圳為核心，珠三角地區的城中村，第一，它在南方初期有非常好的民營經濟的發展，村辦的産業、鄉辦的産業都曾經蓬勃發展過。所以，老百姓富裕起來了，他就不滿足於説我只解決我的住房問題。所以，他會在宅基地上拼命地往高了蓋。比如説，我大概在90年代初去東莞考察，那時候東莞起了很多我們稱之為叫“鉛筆樓”的東西，就是在一塊宅基地上可以蓋8層甚至是12層左右的高層住宅，因為它底盤很小嘛，我們當時戲稱“鉛筆樓”。

中國網：很形象。

尹稚：是的，很形象。包括他不蓋那麼高，但因為宅基地劃分的格子是戶挨戶的，哪怕它起到五六層，最後都出現我們稱之為“握手樓”（的現象），就是兩家之間離得很近，説白了，就是那時候洗衣服，搭個洗衣板就可以從一家窗戶跨到另外一家去，我們叫“握手樓”。這都是高強度的城中村的開發和建設，是它自發形成的。

當然，這裡面有規劃、建設、管理的缺位問題，如果他嚴格按規劃走，不會形成這個局面。但那個時候，一方面有市場需求，瞬間就成千上萬、上億的農民工涌入到這些發達地區打工，他怎麼解決他的日常生活問題啊？他明顯是個低收入階層，在城市裏要找一個落腳點，那當然找最便宜的地兒，所以它市場有。第二，加上監管又相對比較寬鬆，就是或多或少地允許他通過這種手段來致富，甚至有些地方是鼓勵他們用這種手段來致富。所以，它的建設密度和強度，南北方的差別、經濟發達地區和欠發達地區的差別是非常大的。所以你會看到，北方改這東西相對來講基本上可以採用徵用、拆除的辦法，因為它本身容積率很低。 但是你會看到在南方這些發達地區的特大超大城市，其實沒有房地産商敢碰這種地方，因為不管怎麼算這個賬，它是算不平的，就是純粹用傳統的這種徵地、蓋更高密度的房子，然後銷售、回本這種模式，根本就幹不動這活兒，所以基本就留到今天，仍然處在一個游離于法律管制邊緣的這麼一些社區。

中國網：應該這也是我國這麼多年來城市化發展過程中一個歷史的遺留問題了。

尹稚：對！

中國網：相當難解決？

尹稚：它比西方社會和很多發展中國家出現的那種真正意義上的私搭亂建的貧民窟要好解決，不管怎麼著，它是有一定的市政部門保障的，水、暖、電都是齊的，絕大部分建設也經歷過比較正規的設計和建設的流程，比如它不會有太大的結構安全隱患。當然，個別房子是有的，比如説它原來設計是6層，事後又為了掙更多的錢，去真正地違法加層，就是不經過結構工程師的判斷就自己去加層了，這種隱患是有的。但是只要它當年是按設計蓋的，沒有太多的結構問題。它不像那種貧民窟，水是私接的，電是私接的，房子是沒有任何建造技術保障的，鐵皮房啊這種、碎磚房啊，不是這種東西。

中國網：當前，我國經濟增長乏力，消費不振，這其實在房地産行業尤為明顯，全國出現了大範圍的房價下跌現象。我國在這時候提出要推進城中村改造措施，可能很多人難免把它和房地産市場關聯起來，認為這是否是想穩定房地産市場的一些舉措呢。您對這個觀點怎麼看？

尹稚：其實我不認同它跟房地産市場本身的整頓和房地産所謂新的發展模式轉型有太直接的關係。從本質上來講，第一，它是屬於城市內部存量資源的再利用。那個地方不是白地，不是無人區，它是有人的，而且甚至有某種特定類型的自組織的、成熟的社區，它其實是存量資源的一個再挖掘。因為中國的城鎮化經歷過這麼多年的高速增長以後，它向外進一步拓展，佔新地的必要性大幅度下降。

我們的人口城市化水準已經突破了66%。中國人以家庭為單位擁有自有産權住房的比例是全世界最高的，大概至少是在80%-90%之間，如果城鄉都算上的話；如果只算城市的話，也應該突破了70%。如果你把這個總量放到這兒一看，這個城市化進程已完成了。

城中村的改造更多的是，當我不需要再佔更多的農田、更多的生態用地的情況下，我怎麼提升城市自身的品質，改造它的存量空間，改造這個存量空間追求高品質發展，這變成了一個全新的議題。

所以，在這樣一個城鎮化水準已經超過了三分之二，城鄉居民以家庭為單位的自有産權住房比例高於幾乎所有發達國家的這種情況下，同時又是中國全方位的現代化轉型的過程當中，其實已經不需要在那個傳統房地産模式上再做更多的文章了。改城中村其實面對的是城市存量空間的高品質發展。不管怎麼講，這些個東西當年的形成過程帶有非常強的非規範性成分，它可能有安全隱患問題，就是我剛才講的，不排除它還存在結構性隱患，消防隱患就更多了，你説你都蓋成“握手樓”了，哪兒還有消防通道啊。這些東西都是它低品質生存的一個客觀現實。

中國網：所以，您認為這些是中央出臺目前推進城中村改造措施的一些考慮和初衷？

尹稚：這是第一點。第二，就是這些土地目前是屬於低價值使用狀態，不管是以後你徵不徵這些地，因為我們國家這兩年也開始鼓勵利用集體建設用地來做其他的非農産業，利用集體建設用地來探索做保障性住宅，等等，也開了很多口子。所以，這一輪的城中村改造，不管你是徵地還是不徵地，但是它一定是向更高的物業價值方向去走，使得這塊地能夠發揮它應該發揮的經濟潛力。這是一個方面。

清華大學建築學院教授尹稚（右）接受《中國訪談》主持人專訪。（董寧 攝）

第三，中國是一個人多地少的國家，我們的大城市普遍的，特別是超大特大城市普遍的每人平均佔地面積是比較低的，這樣就帶來我們的城市建設密度非常高。按照國家標準，一個合適的、舒適生活的標準，最低限度應該是每人平均100平米，這是比較合適的。但去看看我們的北上廣深這些個老城裏，包含城中村在內這些個密度都非常高，遠高於這個。

那麼就是城市要有“透氣”的地方，北京市那麼多年做城中村改造，其實它幹了兩件事兒，一個叫“留白”，一個叫“增綠”。“留白”就是利用這些土地的收儲來提供後續發展當中的戰略性的土地儲備；“增綠”，就是很多人説，你好不容易拆出來了，是不是都得建高樓大廈？不，它還有它的生態價值和生態意義。北京市也拆了不少，但是有一部分就是留作公園了，包括我們的環城綠帶，這些年大量的郊野公園建設，其實都和城中村改造是有關係的。這是第二個目的，我既要留下一些個、整合一些個戰略儲備土地，同時我又要改善城市的生態環境。所以，它是非常綜合的。

當然，還有一點，隨著老百姓生活水準的提高，他對公共服務的要求也越來越高。這些地區嚴格講，它只解決了居住職能，由最底層的市場供應端來給他提供這個公共服務，第一是沒有穩定保障，第二其實檔次是比較低的，僅是解決了有無的問題，解決了你加班以後回家能不能吃碗泡麵的問題。

中國網：最基礎的一個功能。

尹稚：最基礎的功能解決了，但是跟它的需求之間、日益增長的需求之間其實是有反差的。所以，它還有一個點，就是要通過這些城中村改造來完善我們的基本公共服務體系的供給，使得老百姓的生活能夠更方便，這個服務水準能夠有更好的提升。

那麼還有一點，其實和城中村改造關係比較密切，就是這三年的疫情防控。我們不去評價最後這些手段是不是做過了，但至少會發現這些城中村居民的複雜性、流動性以及生活環境的過度密集，以及一系列的，甚至還有一些市政工程保障的不到位，都使得這些地區變成了傳染病的高發和多發地區。將來如果有別的流行性傳染病的爆發，可能這些地區仍然會存在這種問題。這也是下決心在這種人口高密度的特大超大城市要把這部分城中村做相當程度的改善。

我記得大概是快十年了，十年前了吧，深圳先開了這個頭，就是哪怕是違章建設的社區，我也要依法把它先管起來，我先擱置那個産權的糾紛，那個産權利益的那個違法的部分先放一放，你這個違法事實我們以後再處理，但我先把這個社區納入到統一的社會管理，這其實是開了個好頭的。

所以，這次的城中村改造，它是一個非常綜合的目標。我也看了網上，想忽悠城中村與房地産掛鉤的絕大部分是傳統房地産的業內人士，還盼著説中國會不會再出現下一個房地産高潮，等等。我覺得這是不現實的。如果傳統房地産模式能幹得動城中村，他早就幹了，之所以它到現在還留下了，就是因為傳統模式根本就算不平這個賬，解決不了這個問題，所以，它才會扔到今天變成政府要下決心去主導、去推動的一項改造運動。

中國網：目前我國城中村改造的推進過程中主要的困難有哪些？一般如何解決呢？

尹稚：第一，如果你按傳統的説，我要先徵地，轉性，然後才能用於大規模城市建設——按這個思路來講，大概最大的困難就是資金的困難。在這幾年，廣東一直在推所謂“三舊改造”，就是老社區、老廠房、老的這種城中村的改造。當然，你會看到，大概是兩年前吧，相當一部分房地産企業毀約：我寧可交毀約金也要退出這個改造項目，就是因為它算不平賬。

如果按這個模式去做，那麼最大的困難一定就是錢的問題，還仍然是缺錢，它算不平的。現在各個城市都在做所謂的“多元化動力介入”。

中國網：這個具體是指什麼？

尹稚：其實一個社區，哪怕它是一個城中村社區，它的生存條件、綜合環境改善，其實不僅僅是政府的單方責任，本地居民也應該承擔他的義務，在地的屬地政府也有它的義務。中央要想推進我們的存量空間高品質利用，並且創造更高的財富價值，它也會有相關的政策和一些所謂補貼性的投入。這其實是一個多方力量，就是政府的力量、市場的力量跟社會力量，就是居民本身的力量，多方、多頭並舉的這麼一個東西，才能最後把它做好。這也就帶來了第二個問題，就是在操作過程當中，恐怕多方利益的協同，我們老講“共同策劃、共同建設、共同享有”，這是一個夢想。

中國網：是一個理想的模式？

尹稚：是一個理想模式。但你要知道，這個過程會非常艱難。各地其實也在做不同的案例的探索。

中國網：有沒有一些比較成功的案例呢？

尹稚：這可以在網上查，比如北京市的城市更新，每年都有模範案例出來，這裡邊有一些就涉及到城中村的改造。這幾年連續評下來，積累了一些個好的做法，包括怎麼做民眾動員，怎麼發揮基層政府的組織和引導作用，怎麼發揮在地居民裏邊的所謂各種五花八門的社會能人，調動他手上的資源。然後怎麼來引入市場性的資本，讓它變得不説能掙大錢吧，至少能回本，能有微利經營，能可持續地運轉，其實都做了很多的探索。

當然，在這個領域裏邊，深圳的探索可能要更前衛一些。深圳很早就定了，就是原則上拆不動的都不拆，把它就地轉化。就是你那個房子，我們國家不光對宅基地有規定，對那個宅基地上面你可以蓋多少自用住宅也是有規定的。説白了，就是那棟樓甭管它蓋多高，有一部分産權是合法的。那麼外邊那塊，所謂的違法産權那塊怎麼處理？是簡簡單單把樓拆了嗎？它結構上沒有問題，使用功能上沒有問題，如果其他市政安全上沒有問題，拆了也是一個巨大的資源浪費。所以，他們就開始探討，就是説我認定你的合法産權自用部分。然後違建那部分，當然你也有投入，也有投資，也有維護，那麼我把它用一定的合理的價格把它變成可租賃型住宅，然後可能政府會拿大頭，但是也會給原有的房主一定的分紅和分成。就是不用大拆大建的方式來改造城中村，同時又解決可租賃住房的問題。我做環境治理，做安全性改造，等等。這個其實他們探討的是比較靠前的。

中國網：基礎服務設施要跟上。

尹稚：都能跟上，然後它就變成了一個事實上的、達標的城市型社區了。那麼也有可能就是説，因為它畢竟密度低嘛，如果這塊地的位置，區位條件非常好，有一些更現代的用途可以去使用，比如説它可以改辦公，可以改商業，甚至可以改一些其他公共設施，也可以採用甚至是不徵地，跟勞動集體組織談合作的方式，談分利的方式，就是首先達成一個建設目標的一致，共同來幹這件事兒。第二，我把你的村民安置好，我蓋的新的這些東西裏邊有一部分是還給你的，既解決你的居住問題，也解決你以後長期的收入問題。那麼其他的部分，就是新增的這部分面積就變成了城市能夠用來幹其他的、更高價值的事情。所以，其實路數是五花八門的，很多樣的。

中國網：對，城中村太複雜，也具有多樣性，所以在改造方案中也是一村一案例，一村一個形式，沒有追求統一。

尹稚：是的。它的困難其實是從共同的利益目標的達成到動員多方力量共同建設，一直到最後，建成以後這個成果如何共同享受，確定一個什麼樣的分配機制。所以，它是一個挺複雜的社會治理過程，它的難度在於治理過程的這個難度。

中國網：這非常考驗地方政府的執政能力。

尹稚：這是標準的考驗所謂社會治理現代化的這個執政能力的，這方面的東西。

中國網：過去我國在進行棚戶區改造的過程中也積累了很多的經驗。現在可能有人會把這兩者等同起來，那麼您認為棚戶區和城中村有著怎樣的異同呢？

尹稚：它最大的差別就是絕大部分棚戶區是在國有土地上，它不存在土地轉性的問題，也不存在説我要長期關注和解決勞動及其組織的利益分配問題。為什麼我們國家棚戶區改造是從東北起步呢？絕大部分棚戶區是當年國有企業的住宅區或者工人新區，它是産業工人宿舍區為主的。改革開放這麼多年，很多企業破産了，關停並轉了，已經消亡了，這些住宅區也就沒人維護它了，所以就變得逐漸地就棚戶化了。其實我們叫棚戶區，相當一部分並不是真的棚戶，就是老住宅嘛，那品質已經非常差了，甚至有一些個……

中國網：是危房？

尹稚：結構上已經成危房了，但是它沒有説要解決土地産權的問題，它原來就是國有土地。

中國網：其實它從根本屬性上跟這個不一樣？

尹稚：是，根本屬性上不一樣，利益關係上也不一樣。它的核心其實是要解決這部分國有（企業）老員工的居住環境的過分惡劣的問題，甚至是住在危房裏邊的問題。當然，後來在這個執行過程當中，範圍有所擴大，大概很多城市把它放大到了一個三四十年或者五六十年以上歷史的這些老舊小區，就把它搭這個棚戶區改造的便車就一起改了。你在解決好它的居住條件改善、提供一定就業機會的情況下，確實還有利可圖，因為你不用再徵地了嘛，那個地本來就是國有的，通過提高容積率可以創造一些就業機會、一些新的發展的可能性。但是城中村跟它還是不太一樣。

中國網：剛才您在提到城中村的時候也提到了，它其實是發揮了一個非常重要的功能，就是為一些城市的低收入群體——他們進城務工，尤其是流動人口，（滿足了）他們對住房、居住的需求。我們在推進城中村改造的過程中，這部分人的住房需求如何實現一個過渡，那麼就有人提出我們的城中村改造應該和我們的保障性住房建設相結合，您對此怎麼看？

尹稚：是的。中國目前的住房問題，其實第一個我把它概括為“結構性錯配”，因為傳統房地産提供的是商品住宅，這個世界上還沒有哪個國家説可以用商品住宅的模式解決百分之百的人口的住房問題，從來都是兩條腿走路的。對於中高收入階層來講，他是可以通過商品房的買賣來解決他的住房問題的。但是在發達國家也有中低收入階層，這部分階層在國際上有個術語，就是要給他提供affordable housing，就是可支付住宅，就是以他中低收入財力就可以支付的住宅。

中國網：能夠負擔得起的？

尹稚：能負擔得起的。當然這裡面他的可支付住宅的核心就是社會型住宅，就是帶有政府補貼的，我們把它稱之為“社會住房”。基本上所有走過現代化進程的發達國家到現在為止仍然有相當一部分比例是靠社會住房解決問題的。

我們國家現在的社會住房，最早其實是經濟適用房，廉價賣給你，現價賣給你，但是有它的問題。它就是把人生的一個時段性補貼變成了終身補貼。比如説我們現在最困難的（群體）一個叫新市民，一個叫青年人。一個是剛進城，剛實現這個就業轉移，還沒有太多積蓄，所以他買不起商品房；一個是剛畢業，正處在人生創業階段，收入低，也買不起商品房。你説我一定要把商品房的房價降到一個什麼程度讓他們買得起，這事兒也挺荒唐的。因為你真降到那個程度，商品房就無利可圖了，就沒人蓋了。

中國網：對，就不叫商品房了。

尹稚：就不叫商品房了。所以，這些人（的住房需求）一定是通過保障性住房，就是社會住房來解決的。

過去我們是以現價賣為主，其實我就説那其實是不公平的。我作為一個年輕人，我現在是中低收入階層，奮鬥5年可能就是中産了，甚至那個跳跳腳沒準就進金領了。但是那房子是我的就是我的了，那是我一次性拿的70年使用權。所以，我以後還可以拿那房子去牟利，還可以拿著去賣。這就不合理嘛。所以，越來越多的國家認識到，這種現價補貼銷售的方式其實不是一種公平的社會救助方式。這也是為什麼我們國家這些年大力推這種租賃性保障住房，就是你這段時間沒錢，那我租給你嘛。比如高校老師也不是都有錢的，全世界高校怎麼解決這個問題？他有一部分週轉房，你來我這個學校工作，我提供給你3到4年的週轉房，這是廉租的，一平米可能很便宜的錢。但3年以後，按説我給你的工資，你已經可以到社會上去付首付買房了，你一定要不走，那對不起，我10倍以上地漲你這房租。比如原來就1元/平米的，我突然就把它漲到可能幾十塊錢甚至上百塊錢一平米，你租不租吧？你租和買之間就會平衡。

中國網：是個動態調整，也比較合理。

尹稚：它比較合理嘛，它就是救急不救貧嘛，它就是救他那個階段。所以，在城中村的改造當中，確實很多地方政府在積極地探討把已經形成的結構可靠、市政基本安全、社會治理有效的這些個村落變成保障性租賃住房社區的這種可能性。

中國的現代化程度越高，人們的流動性就會越強，它是在流動當中實現更充分的、更多樣化的、更自主選擇的就業機會。所以，一個現代的發達國家，它的租賃住房的比例肯定會上漲，這是一個全球大趨勢。所有這種大趨勢的背後一定是有它合情合理的經濟社會的原因在裏邊，否則它就不是規律了。我們國家需要的是加強租售同權，就是我們的問題。為什麼我們的租賃市場不好？一個是規範性很差，我今天這個房租給你，下個月我看著好了就突然漲價，它沒有長租性的機制，不穩定。這個其實很多國家是有立法的，你那房租不是你按月就可以隨便亂漲的，你的一個長租體系怎麼保障？

第二，我們過去享受的很多社會福利，比如你就醫、上學等等，是和你的房子産權掛鉤的，而不是跟租賃權綁一塊兒的。最近有一個非常好的案例，就是浙江推新的市民化的改革，其中一條就是探索租售同權的社會保障機制，甚至探索到什麼程度呢？就是學區房。為什麼炒那個學區房？你不買那個房子孩子就沒法唸書嘛，租房能不能在那兒唸書？他就開始探討這個，甚至説我穩定地在這個城市租房，租夠多長時間，我的孩子可以在這兒參加中考，參加高考。這個探索已經開始起步了。

這其實對租賃住宅市場是個非常好的利好資訊。這個帶來房地産開發模式一個很大的變化。我們現在的房地産模式是典型的香港模式叫快銷模式，叫賣樓花，甚至最極端的時候，在圖上就可以賣。現在這個時代真的是過去了。你要想回到所謂的快銷、穩定産權這種模式，不太可能了。

下一步，這種租賃市場對房地産的考驗其實是要在經營當中來獲取長期利益，就是它那個回收線拉長了。租賃住房，你就得維護好這個社區的品質；你維護不好，它必然租金就會下降，會影響你的租賃的財務鏈條。

中國網：有這種利益的掛鉤？

尹稚：它與利益是綁定的，是跟你的金融品質綁定的，而不是簡單地和住房品質綁定。這其實是好現象，那麼對於無論是新市民也好，還是年輕人也好，都有了新的發展的機會，新的解決住房的機會。當然，用城中村改造的模式來做這件事兒呢，特別是在不徵地的情況下，可能會極大地降低它的地價成本，使得這個租賃的門檻能夠進一步地下降，對從事這方面的租賃型地産開發的企業來講，也會大幅度地壓縮它那個資本回收週期，只要它能夠保證一個正常的經營品質，它就能夠比較快地回收這部分成本。

隨著中國社會的現代化進程越來越發達，人的流動性一定會提高，租賃住房的比例在整個住房供給當中也會有很大的提升空間。目前的政策性突破會集中在租售同權，如何使得租房者擁有跟産權者一樣的社會福利和公共服務保障。這個問題如果有突破的話，那麼無論對於新市民也好，對年輕人也好，他的人生就會變得更加多樣化，有更多的選擇機會，也能實現更好的流動性的充分就業。其實這都是好事兒，應當説是利好消息。那麼毫無疑問，用城中村，特別是在不徵地的情況下，利用集體土地來做租賃性住宅肯定能夠大幅度降低它的地價這塊的成本，使得這個租賃性住房能有一個好的、低租金的起點，更應對新市民和青年創業者這個階層的現實需求。

當然，它會改變房地産的經營模式，從這種徵地建設、賣樓花的快銷模式轉向這種長期持有、在經營當中牟利的這樣一種方式。當然，你不改變土地性質，不徵地，本身地價成本就低嘛，它也可以把成本回收和盈利週期控制在一個更合理的範圍內，來推動房地産新的開發模式的轉型。

中國網：7月24日召開的中共中央政治局會議在談及房地産市場時首次明確提出了，要適應中國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地産政策。那麼您對新的形勢有怎樣的分析和解讀？

尹稚：這個新的形勢就是我前面提到的，應該説該買房或有能力買房的人基本上買得差不多了，而現在仍然覺得房價貴、買不起房的這批人其實不應該再走商品住宅的模式，去改善他的居住環境，應該更多地轉向社會性住宅、保障性住宅的提供。而這個提供過程當中，其實我前面也講到了，比如説我們早年蓋的經適房，那就是一次補貼管終身，其實這並不是一個公平的補貼模式，因為他的困難、低收入往往都是時段性的，他的個人奮鬥過程當中會有這麼一個困難的時段。而對這個時段的補貼應當更多地以租賃性為主，以廉租為主，來解決他的時段性困難，等他奮鬥到出人頭地、成功了以後，他的收入條件改善了以後，可以轉向其他的市場去獲得更穩定的、有産權的住宅機會。

其實如果你觀察一下全球的房地産模式就會發現，我們長期以來遵循的這套香港的地産模式並不是全球的唯一模式，也不是解決不同階層住宅問題的最優模式，它適應的可能是有錢人，而不是中低收入階層。

中國網：目前城中村的改造會對我們的房地産市場産生什麼影響呢？

尹稚：它是這樣。第一，它可能會在房地産的這個以租為主的新模式下催生一些新的、以經營品質為核心的新型房地産公司出現，而不是以快建快售快銷為支撐的，這是一種可能。還有一個就是，它會緩解目前的商品房市場的壓力。所以，很多人説，改造城中村會不會能進一步抬升房地産價格？我覺得這可能算反了吧。我的概念是，如果城中村的改造能夠得以如願實施，應當是會抑制房價上漲，而不是推升房價上漲，應該是恰恰是相反的。

中國網：目前我國的城鎮化率已經達到了65%，可以説已經進入到了城鎮化的下半程了。那麼在城鎮化的下半程，我們如何既發揮好房地産，就是商品房它的這種民生的屬性，能夠讓老百姓住得滿意，同時又能用好它的金融屬性，能夠繼續發揮房地産對我們國民經濟的支撐作用呢？

尹稚：我們先説城中村的問題，其實中國農民的收入大概就那麼幾塊：一個是務農的收入，一個是打工的勞動收入，還有一塊是所謂它這“三塊地”上的所謂財産性收入，比如把它流轉了，轉包了或者説租賃了；還有一個就是國家各種補貼性、救助性的收入，大概就這麼四塊。中國目前仍然是一個城鄉收入差非常大的國家，大概到去年的數字，應該是1：2.63，大概是這麼一個數。那麼你要增加農民收入，其實在打工這塊的空間基本上差不多了，你也不可能説無限度地提高他的打工勞動收入，因為打工的PK對象不是國內的同一個群體，而是這個産業轉移過程當中，我們面對的國際競爭。我們現在這個勞動收入如果相比于東南亞等等比我們更窮的一些國家的國際環境，其實已經偏人工成本高了，不具備什麼優勢了。下一步很大一塊其實是他的財産性收入的提高。所以，我對城中村改造其實抱兩個希望：

第一，你在這個改造過程當中要想辦法提高在地的這些村民的財産性收入。這是很大的一塊，就是不要用各種五花八門的、奇奇怪怪的手段，在改造過程當中進一步地壓縮和盤剝他的財産收入，應該保護他的基本的、合法的財産性收入，並且想辦法通過改造來提高他的財産性收入。因為其實中央對這塊東西看得還是挺清楚的。為什麼説進城農民在農村的這三塊地還要給他留著，所有權益還要給他保障？其實那一塊在將來縮小城鄉收入差當中，他的財産性收入還可以起很大的作用。這是城中村改造當中的一個很正面的東西，就是如何用好這個財産升值的這部分，或者你稱之為金融屬性。

但是在商品房的開發建設領域裏邊，我們其實用過頭了。為什麼中央一度要講“房住不炒”？那是全民炒房啊，甚至加杠桿借錢炒房。之所以出現這個現象，其實跟我們國家的“漲價歸私”是有關係的。像北京最典型了，大概10年前可能100萬買的房子，現在沒有哪個作價在1500萬以下的，基本都是10倍以上的漲價嘛。但交易完了，除了那點交易稅、印花稅之外，交易這個錢就進個人腰包了。但是你要知道，房子漲價不是你這個磚頭瓦塊在漲價，是地價在漲，磚頭瓦塊是在折舊了，住宅的技術壽命比如説理論上説，過去我們把它定義為70年保障，現在説要做百年住宅，這是理論上講，它的折舊是100年以後它就沒價值了。但它漲價主要是地價在漲。地價為什麼在漲呢？是因為有市政工程的支撐，有公共服務的支撐，有環境條件的改善，甚至有新的就業機會的出現。這相當一部分努力是政府的公共投資形成的效果。當然，你作為個體的房屋持有者也有貢獻，你至少好好維護著這套房子，沒有把它毀得亂七八糟，這也是你的貢獻。

所以全球處理這個問題上，叫做漲價大部分要歸公。比如很多國家在房地産交易的時候，你漲價的那部分的額外的那部分獲利，通過稅收調節的辦法，可能交易稅的辦法，80%或者70%，或者至少60%是國家拿走的，或者當地政府拿走的，給你留下20%、30%、40%，這是你維護這部分資産的貢獻。當然，不同的發展階段不太一樣，越發達這個稅可能就越重，因為城市維護費用在上升，城市運營管理費用也都在上升。

中國網：其實這個邏輯可能跟很多投資客買房邏輯一樣，他可能要看這個地段的發展潛力，它的公共設施的完善水準。

尹稚：對，如果漲價百分之百拿走，他就不去維護這部分資産，也不去買這部分資産，那政府也會倒楣，政府也沒有辦法從它的建設成就當中拿到回報了。但如果説你這個漲價你全拿走了，政府仍然拿不回回報來，那這種漲價也是不可持續的。所以，這裡邊城中村和商品住宅的價值體制調控，其實它各有各的目的，是不一樣的。那麼城中村的改造其實它是對一個集體財産、集體土地的財産權動手，那麼它可能優先的政策制定當中保護的其實是鄉村農民的利益。它隱含的目的還有一個，就是追求共同富裕，縮小城鄉差距。所以，你不能通過這種改造過度侵害勞動集體組織的利益，過度侵害村民的利益，這是應該看的一個問題。

那麼倒過來，説到商品性的房地産市場，那麼確實到了抑制它過度金融工具化的階段，而這種抑制不是靠限價能解決的，一定是漲價大部分歸公，才能真正地既保障商品房購買者合情合理的這部分財産收入率，同時又能夠使得我們的地方政府從它的建設成就裏拿到更可持續的而不是一錘子買賣的這種投資利益。

中國網：應該轉向一個更加健康、更加持續的一種發展模式。

尹稚：對，是的。

中國網：謝謝尹老師的解讀！

（本期人員：編導/文案：韓琳；主持：佟靜；攝像：董超/王一辰/劉凱；後期：劉凱；攝影：董寧；主編：鄭海濱）