中國網：今年以來，我國經濟出現增長乏力等現象，其中房地産行業尤其明顯，全國各地普遍出現房價下跌、房地産市場交易活躍度下滑等現象。7月24日召開的中共中央政治局會議在談及房地産市場時首次明確提出，適應中國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地産政策。那麼我國房地産市場發生重大變化的新形勢具有什麼特點？未來又將是怎樣的趨勢？人們普遍盼望的樓市新政應該具有什麼樣的內容？本期節目特別邀請北京大學的蘇劍教授為您帶來分析解讀。

北京大學經濟學院教授、國民經濟研究中心主任蘇劍。（楊楠 攝）

中國網：蘇老師您好！歡迎您做客中國網《中國訪談》節目。

蘇劍：您好！非常高興！

中國網：我們了解到，您在十年前曾撰文説：“中國房價泡沫的破滅已經蔓延到了二線城市，可以預期的是將來會有越來越多的二線城市出現房價泡沫破滅的局面。”那麼近年來，特別是今年上半年，房地産市場的交易活躍度下滑，多地的新房、二手房的價格也都處於下降通道，似乎印證了您的判斷，我們想請您詳細地説一下，您所説的“房價泡沫”是什麼情況？泡沫有多大呢？您做出這樣判斷的依據又是什麼？

蘇劍：到現在為止，從學術角度來看，如何判斷房價泡沫的問題還沒有一個定論。但是我們可以明顯地看出，中國的房價它確實跟國際相比不一樣。不一樣在哪呢？你看發達國家，它這個房價收入比，一般都是6到8，高一點到10，也就是一個家庭不吃不喝6到8年時間的收入可以買一套房子，當然這是平均的房子，不是説豪宅，豪宅那是另外一回事。這樣的話，它被認為就是一個比較適中的房價水準，它就相當於一個人一輩子如果工作40年的話，那大概用四分之一到五分之一的收入可以買一套房子，那麼其他的收入就可以用來消費，可以享受生活。

中國現在呢，你看一下北上廣深這些一線城市，它動不動房價收入比就高達四五十，也就是説需要四五十年的時間不吃不喝你才能買一套房子。那我們的工作壽命有多長呢？從20歲開始就業到60歲退休就是40年，也就是我們這一輩子幹了一輩子活啥也別幹了，就買一套房子就行了。那你説這個顯然就有問題嘛，對吧？也就是説我們這一輩子的收入就只能買一套房子，我們還要不要享受生活，還要不要吃、要不要穿？對吧？這就是非常大的問題。從這個角度看，明顯中國就存在這樣一個房價泡沫的問題。它跟我們的工資收入不匹配。

北京、上海、深圳、廣州這幾個城市如此，其實好多二線城市也早就是這樣了。實際上已經到了（房價收入比）40、50的時候，這已經很恐怖了，到20就已經很嚴重了。實際上應該已經有泡沫了。你想十年前，很多城市其實都已經出來這樣的情況了。所以當時我就説，中國房價出現泡沫，應該是肯定的。

中國網：那麼泡沫有多大呢？您剛才説40到50年的話。

蘇劍：你想想，正常的情況下應該是6到8年，當然這是和國外比，就算中國情況特殊一點，你到10也了不得了，對吧？但你要到40、到50就很恐怖了。所以，我們認為，到現在為止，中國的房價泡沫應該是已經相當誇張了。

中國網：7月24日召開的中央政治局會議作出了我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢這樣的判斷，那麼您認為所謂的重大變化主要體現在哪些方面？

蘇劍：它説的是供求兩方面都出現重大變化。那麼首先從“供”這個方面來講，中國經過最近這40多年的高速發展，應該説房地産業一直是中國（經濟）的支柱産業，每年的增長速度都非常高。所以，到現在為止，中國應該説已經生産出來了足夠中國人居住的住房。實際上，按照國家統計局公佈的數字，中國現在城鎮每人平均住房面積已經超過了發達國家的平均水準。所以，從供給這個角度來看，已經不缺了。

當然，有人還認為中國現在還有城鎮化的問題，説城鎮化率現在才百分之五六十，中國的城鎮化進程還有相當大的空間。這個我認為可能是一個誤判，因為中國的城鎮化在我看來已經到達尾聲了。因為在農村待著的人要麼是老人要麼是兒童，他這兒已經不需要刻意去城鎮化了，老人沒法城鎮化，兒童是逐漸城鎮化的，長大一個算一個。所以這個情況下，城鎮化就基本上到達尾聲了。這是一個方面。

從需求方面來看，現在中國人口已經開始減少，去年人口減少了85萬，這是官方數字，那麼今年大家預計大概會減少兩三百萬。那麼我們現在買房的時候，當然考慮的是未來二三十年的房價，對吧？未來二三十年人口都在下降，那麼你説房價還有多大的支撐？房價中長期肯定是看人口，有人房子才值錢，沒人房子自然不值錢，對吧？這個是很簡單的道理。

所以在這個情況下，需求已經發生了重大變化，從人口數量角度看是這樣，從人口結構角度來看也是這樣。人口年齡結構已經出現了重大變化，就是説老齡化已經出現而且在加速。你看，從去年開始，中國就進入一個退休高峰。為什麼呢？因為1962年中國進入生育高峰，60年之後進入退休高峰，每年退休的人口大概在2500萬以上，甚至更多。我看到1962年以後，有的年份人口出生高達2900多萬人，那麼你想想，意味著從去年開始，中國每年退休的人口就在2500萬以上，甚至高的時候高達2900萬人。那麼你再減去每年死亡的人口數大概1100萬左右，那意味著每年老齡人口要增長1400多萬人，差不多恰好是中國目前總人口的1%。你想想每年老齡化程度加快1個百分點。這是非常大的一個問題。而且老年人是不需要再買房子的，因為買房子是年輕人（的需求）。所以，老齡化這個問題出來了。

另外一個問題是人口出生數越來越少。你想今年大概預計會出生800萬（人）左右，去年出生大概950萬（人）左右，那麼這樣繼續下去，對住房的需求也會大幅度下降。那麼你想想，最後當我們的下一代出來的時候，走上工作崗位的時候，從我們身上要繼承多少套房子？或者從他的長輩手裏——爺爺、父母手裏繼承幾套房子？所以這個供求關係已經發生了非常明顯的變化，這個是我認為是它——我以前説的，房地産供求關係發生重大變化的表現。

中國網：那您剛才也提到了，房地産市場一直是我國經濟的支柱産業，新形勢對宏觀經濟將會産生怎樣的影響？是否會進一步拖累經濟，甚至因為房價泡沫的破滅以及一些開發商不斷大規模地倒閉而對經濟造成重擊呢？

蘇劍：這個可能性是存在的。因為這個房地産行業目前還是中國的支柱行業，到現在為止，應該説我們還找不到一個行業可以替代它，所以它對中國經濟影響非常大。當這個房地産業開始走向下坡路的時候，它對總需求的拉動作用就會下降，一方面人口在減少，另一方面人口老齡化還有少子化，這三個因素共同作用就導致需求會減少。那減少之後，房地産業就開始走下坡路。它在中國GDP中的作用非常大，而現在我們又找不到一個行業能替代它，所以很顯然它會對中國經濟造成拖累，增速下滑那是一個非常可能出現的一個問題。所以，現在要想讓中國經濟平穩增長的話，從需求一邊看，應該迅速找到一個能夠替代它的行業。房地産行業的下行那是不可避免的，人口趨勢就決定了這個。你想把它挽回已經很難了，只能想辦法在保證它下行的時候不要太快，然後趕緊找別的行業來替代它。

中國網：這次的政治局會議也提出了適時調整優化房地産政策，那麼您怎麼看待現在的房地産政策？它有哪些不足或者跟不上形勢變化的地方？

蘇劍：主要是對房地産行業的限制措施，包括各個城市的限購和限貸，這主要是對開發商的；當然也對居民戶、買房子的人，也有這種貸款上的限制，包括首付比例，包括利率，這些都構成了一些限制。那麼，這些在以前是合適的，因為以前人口還在增長，經濟也在增長，所以房地産需求相對來説比較大，當時中國出現了房價上漲過快的情況，當然最終也導致目前的房價泡沫。

問題是現在就出現問題了，房價泡沫已經這麼高了，本身不合理，它確實需要降下來，但是如果降得太快，那對中國經濟的打擊將是毀滅性的。所以，現在我們應該採取一些措施，讓房價下降的速度稍微慢一點，慢慢地讓人們去消化吸收這些不利的影響，所以在房地産政策方面要做一些優化調整。

當然，在下降的過程中，並不是説老百姓的需求就得到了非常完美的滿足，有些方面的需求其實並未得到非常好的滿足。比如説人口還在流動，雖然人口穩定了，但是人口還在從農村、從小城市向大城市流動。這樣導致房地産方面的需求的結構發生變化。那麼在這樣的情況下，你在一些中心城市就可以放鬆限制措施，然後讓這些城市的房地産能夠進一步地發展。這也是對中國房地産一個拉動作用。

然後就是一些保障房，這也是一個有前途的領域。因為畢竟房子是作為人們的必需生活品之一，在我們的生活中佔有非常重要的地位。有些人收入比較低，尤其是剛剛畢業的大學生，他到這個新城市去打工的時候肯定面臨這樣的問題。所以，保障房也確實是一個需要解決的民生問題。這是另外一個方面。

還有就是城中村的改造，城中村當年建的時候其實也就是沒有任何規劃，它就是隨意建的。而且建的時候，他們對安全標準、品質標準等等考慮得不太週全，那麼這樣的話就會出現一些問題。在這方面，我們也確實需要進行一些完善和改造。那麼這些都是房地産行業目前能夠給我們提供一點擴大需求機會的一些領域，這些也確實是應該解決的問題。所以，雖然房地産市場也在下行，但並不是説沒有機會。

中國網：人們也都期待著中央能夠出臺一些鬆綁或者救樓市的政策，那麼您認為中國現在樓市政策“工具箱”裏還有多少行之有效的工具？

蘇劍：目前，首先我們應當承認，房地産行業的下行，這是個大趨勢，這是誰都改變不了的。在這個情況下，我們應該想方設法讓房地産行業下行得慢一點，這是目前政策調控的目標。工具箱裏面主要是金融工具和一些行政工具。金融工具方面一個是放鬆對它的貸款的限制，包括對企業和對居民戶貸款的限制，然後是放鬆首付的比例，然後就是降低利息率這些方面。

行政性措施，那就是放開居民戶能夠購買住房的套數的限制以及地域限制，包括對他身份的限制，比如説北京每戶可以買兩套房子，以後可以慢慢考慮放開。當然，你可以放開，讓外地人也可以到北京來買房子。一個是身份，主要是不會因為你的戶口在哪就只能在那個地方買房子，這是現在要取消的。浙江不是已經在全省範圍內開始放開戶口了嘛，那戶口一放開，跟它相關的一些住房購買的限制措施自然也就失效了。然後就是每戶能夠購買的數量，也可以慢慢放開。

中國網：房揭貸款，貸款的一些措施也可以慢慢地放開？

蘇劍：是。

中國網：這次會議也強調了要加大保障性住房建設和盤活改造閒置房産，也就是説政策方向更多的從需求端刺激逐步地轉向供給側改革。那麼下一步又該如何推進？

蘇劍：首先我們談這個保障房問題。保障房問題實際上是所有國家都面臨的一個問題，因為剛才我們説了，房子是我們的生活必需品，並不是所有的人都能買得起房子。在這種情況下，作為一個生活的必需品，社會應該給他一點最基本的保障。所以，保障房是現在社會都必須做的一件民生措施。問題是中國到現在為止，應該説保障房這塊做得不太到位。以前做過一些保障房，但實際上最後都發現，當時那些保障房都不是保障房，比如兩限房，比如剛開始那個經濟適用房，後來發現保障不了低收入者。所以，現在就説是重啟了保障房，就要把保障房的性質和它的特點要搞清楚，對低收入者實實在在地提供那種保障房。這是一個領域。

保障房其實按照我的理解，它一個是只能租不能買，就是保證你有房住，租房的租金可以低一點，你可以長期租下去，這個沒問題。一旦你買了房子就該把它退出來。這是保障房的意思。而且保障房的條件不能太好，保障房條件太好的話，一方面到不了需要的人手裏，另一方面對那些靠自己的能力解決自己住房問題的人來説不公平。

中國網：面積也不能太大。

蘇劍：對，不公平。所以，這就是保障房。應該説目前各大城市在這方面都做得還不足，所以都需要補充。這是可以擴大需求的一個方面。

至於那個閒置房，確實有一些，那麼這個閒置房到底該怎麼盤活，這是目前我們都在想的一個問題。因為閒置房關鍵是它在誰手裏？有沒有賣出去？為什麼閒置？一套房子可能有一套房子的特點，一個小區、一個城市可能都有它的特點。所以，這個要怎麼盤活，可能還真的要因城施策。

中國網：今年4月以來直到7月24日的政治局會議一再提出要積極推進超大特大城市的城中村改造。有輿論認為，這是我國下一階段房地産市場的重點，也有人認為，城中村的居民可能屬於低收入群體，買房的能力有限，很難對當前的房地産市場低迷的情況産生多大的影響。您是怎麼看待這個問題的？

北京大學經濟學院教授、國民經濟研究中心主任蘇劍做客《中國訪談》演播室。（楊楠 攝）

蘇劍：這是一個應該説非常敏感的問題，因為現在據説在城中村中居住的人數還不少，規模還挺大。在人群規模比較大的情況下，這個問題我覺得國家要慎重。因為它這個人群（規模）比較大，而且房子是人必須有的一個消費品，必須有地方住，對吧？那麼這個情況下，城中村，應當承認它解決了相當一部分人的居住問題，它有它的貢獻，這個我們得承認。當然，這裡面它可能造成一些規劃方面的一些困難、安全方面的困難，還有交通等等方面的困難，這個問題是存在的。所以我們要解決城中村的問題的話，關鍵看你是一個什麼思路。有的人想的是把城中村的房子推倒重建，那麼這個成本可能太大。我覺得幾個辦法就是：想方設法把它缺的那些特點給它完善就行了，比如説安全方面要解決好就行了。像那些電路的改造，我給你搞好，本來好多城中村電線亂拉，我現在給你改好不就完了嗎？電線亂拉的結果會導致火災，而且不好看，我給你改好不就完了嘛？其他安全方面的危險，我給你解決了就行了。你交通有問題，我可以通過交通設施的改善，包括道路的改善，包括道路使用情況的改善，比如單行線這些東西的設置，我給你解決了就行了。當然，城中村的人居住密度比較大，所以他收入增加，他慢慢地自己就受不了，自己受不了慢慢就會擴大自己的方便性，要麼離開它，要麼乾脆多租一點房子，慢慢就改善了。這要靠經濟發展來解決問題，而不是説是直接就………

中國網：一下子一刀切？

蘇劍：一刀切地解決問題了。我們看到，前段時間，深圳不是曾經想解決這個問題嗎？它實際上是統租，就是把那些城中村房子全部租過來，經過完善，然後再租出去。就是由政府出面來把房子從業主手裏租過來，自己搞好，然後自己把房子租給那些租戶。那麼這個現在很顯然它做不下去，已經叫停了。也就是這塊涉及的問題比較大，尤其涉及大量居民的時候，一定要慎重。

中國網：大家都知道近些年來房價飆漲，房子保值或賺錢的工具，具有了更多的金融屬性。而對於普通老百姓來説，自然十分關心房價的漲跌，沒有房或者房子不夠住的人自然就希望房價多跌一點，自己能夠買得起；而有房子的人呢，就希望房子能夠漲起來，使手中的資産不會縮水。那麼在新形勢下，買房還是不買，普通人應該怎樣取捨？我們想聽聽您的建議。

蘇劍：這個問題很複雜，應該説事先談這個問題都有點賭的那個特點，因為投資嘛，有風險，誰都不敢説自己就預先判斷得非常準確，我們都不是神仙。

我個人的判斷是什麼呢？首先，我們要看這個長期趨勢。長期趨勢的話，房價最終決定於人口。我剛才説了三個方面的人口因素：一個是人口總數，一個是老齡化，一個是少子化，這三個因素其實就決定了中國房價中長期走勢是下行的。而且現在房價泡沫這麼大，就是剛才説的房價收入比高達四五十，在一些小城市可能低一點，這麼大，這是不可持續的。這是一個方面。

那麼長期趨勢就基本上這樣定了，但並不是説全國所有那麼多城市都這樣。一個特點是什麼呢？一個特點是人口越減少，它就越集聚，就是隨著人口減少就會向大城市集聚。所以，結果就是那些中小城市人口會流出，會向那些區域性的大城市或者一線城市集聚，這是一個趨勢。像日本、南韓都一樣，日本人口開始減少了，東京地區、首爾地區，它的人口就相對比較集中了，導致這些城區的房價在上漲。

那麼中國接下來城鎮化的特點是什麼呢？其實在我看來叫都市化，就是人們都往大都市去遷徙、集中，農民城鎮化的話，直接繞過那些中小城市，直接往大城市去，小城市的人也開始往大城市去，因為人口要集中，它市場規模就越大，好多行業就能發展起來。比如説，如果你在一個小山村裏開個理髮店，那你活不下去；但你在小城市裏開個理髮店你能活下去，到了大城市你可以開個連鎖店。人口集聚了，它的市場規模就擴大了。所以，結果就是人口越減少就越集聚，人們自動就往大城市裏集聚。

那集聚的結果就是，我個人看，中國未來可能會形成50個左右的大城市，這些城市大概會承載8到9個億的人口，每個城市大概就是一兩千萬人口，這麼一個大城市，當然包括旁邊的衛星城，以中心城市為核心形成一些城市群，這樣的。另外那些人口，它可能會散佈在全國各地形成若干個小城鎮，這個小城鎮為啥服務呢？一個是農業，因為農業遍佈全國，不可能人在北京，去陜西務農，這不可能，所以，它必須由無數個小城鎮來服務農業。另外，小城鎮還有一些是歷史文化名城或者是自然景色比較好，它是有旅遊特點的小城鎮。所以，最後結果是，中國接下來人口分佈兩極分化，一極就是小城鎮，一極是大都市，中間一些地級市可能未來就會面臨非常大的問題，房價可能也保不住。

中國網：沒有人住了。

蘇劍：對，所以要投資的話，可能就會向一些地區性的大城市，往這個方向去走。這是第二個趨勢，人口上的趨勢。

另外第三個方面的影響因素，其實是淡水的供應。很多人很不注意這個事兒，其實不管是人們生活也罷，工業生産也罷，服務業生産也罷，它都需要淡水，所以淡水的供應就成為限制一個城市發展空間的非常重要的因素。比如你在西部地區，你要想搞一個大城市出來，那很難，淡水供應不足。北京呢，要不是南水北調，北京也養活不了這麼多人。但是全國就只有一個北京，不可能每個城市都給你搞個南水北調去。所以，就是要考慮淡水供應。最終結果就是：大江大河的中下游地區，尤其入海口附近，那就是它們的發展空間就比較大。這是第三個方面的因素。

第四個方面的因素，當然就是各個城市的營商環境，營商環境好的地方，能吸引更多的人去工作，去生活，然後它的房價就有支撐，否則就沒有。所以，你説接下來買房去哪兒買，我的思路就是這樣。

小城鎮沒戲，小城鎮住不了多少人，所以房價漲不上去，只是人能在那兒住下去，能夠為一些行業服務。要投資的話還是要去大城市。

中國網：不管怎麼樣，希望我們將來都能夠有房子住，並且盡可能住得舒適。

蘇劍：對。

中國網：感謝蘇劍老師為我們帶來精彩觀點。

（本期人員：編導/文案：韓琳；主持：裴希婷；攝像：王一辰/劉凱；後期：劉凱；攝影：楊楠；主編：鄭海濱）