中國網：過去的一年，中國房地産市場整體呈現較為低迷的態勢，中央和地方為房地産行業健康穩定發展出臺了一系列的重大政策，保交樓、“金融16條”、“三箭齊發”等多管齊下，中央經濟工作會議也再次重申堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地産業向新發展模式平穩過渡。面向2023年，我們如何提振信心？未來中國房地産將會朝著什麼方向發展？本期節目我們就此專訪中房集團原董事長、匯力基金董事長、中國國際跨國公司促進會副會長孟曉蘇。
中房集團原董事長、匯力基金董事長、中國國際跨國公司促進會副會長孟曉蘇接受中國網專訪 攝影/楊佳
中國網：2022年中國房地産市場出現了超乎預期的下行態勢，經歷了不少波折以及信任危機的房地産市場，在2023年應該如何提振信心，我們的信心又該從何而來呢？
孟曉蘇：應該説這次房地産的低迷時間延續之長也是少見的，跌幅是從2021年開始，2021到年底基本上沒有多少增長，百分之四點幾的增長。結果到了2022年，雖然是年初就開始採取措施，但是已經擋不住整個信心的喪失和預期的不良。
從2021下半年開始人們就感覺到了，開發商不好賣房了，老百姓不買房了，政府土地拍不出去了，地方財政開始陷入困難。2021年下半年降了半年，2022年又降了一年。
怎麼來面對這些問題？我認為，對於新一年還是有信心的。因為中國的樓市在最近這些年，十八年以來都是一年增長兩年低落，三年一個小週期，至於這個小週期怎麼形成的，咱們就不細説。但是，它客觀形成，一年漲起來，各方面的政策一壓的話連續兩年低迷，我把三年一個小週期的迴圈稱為“嘣嚓嚓”的節奏，嘣一下起來了然後嚓嚓又壓下去了。
所以，我認為按照中國正常的房地産規律，就是這種小週期的規律，加上現在各方面的力量都在推動樓市儘快復蘇，包括中央經濟工作會議、中央一些領導人出來講話鼓勁、副總理出面講房地産業是國民經濟支柱産業、中央財經領導小組辦公室負責人講要保持房地産在國民經濟中的重要比例，還講到限制住房消費的措施都要逐漸去除。這些政策力度已經看出來了，政策導向已經很明顯了，還有人們關注到的金融界“16條”、“新五條”，這些政策都很重要。但是這些政策都是非核心政策，什麼是核心政策？就是直接啟動樓市，現在還缺直接啟動樓市的若干政策，這些政策會不會出臺？我認為會出臺的。
我相信中國經濟發展還有巨大的內生性的潛力，靠中國的內需來推動經濟。我們在新的一年要建立這種信心，我目前判斷下半年中國的樓市能夠逐漸恢復正常的發展。
中國網：上個月召開的中央經濟工作會議，對於未來我國房地産的發展釋放了怎樣的信號呢？
孟曉蘇：中央經濟工作會議提到了關於房地産市場發展有兩個重要的地方，一是在擴大國內需求中，第一個就講了，支援住房改善。這是一個重要的地方，也是一個重要的政策導向。
再一個地方，在防範金融風險裏，大篇幅講到要支援房地産業正常發展，包括對國有企業和民營企業，包括鼓勵老百姓的購買，支援首套剛需，還有支援第二套房的購買，都講得很清楚。我認為，這是這幾年從會議精神來説，這麼多的篇幅來講房地産發展，這是不多見的。雖然這些文件精神所透露出來的政策導向需要一步一步變成真正的政策，但是我們認為現在整體上方向已經指明，要對未來的房地産發展，也要對未來的經濟發展建立信心。
中房集團原董事長、匯力基金董事長、中國國際跨國公司促進會副會長孟曉蘇接受中國網專訪 攝影/楊佳
中國網：中央經濟工作會議中也再次重申“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地産産業向新的發展模式平穩過渡，您認為適合中國國情新的房地産業的發展模式是什麼樣的？
孟曉蘇：新的發展模式，我認為中央最近的一系列文件已經講得比較清楚了，它的核心就是住房雙軌制+租售並舉。住房雙軌制是在房改初期就提出來了，當時我們提出，市場要提供商品房，政府要提供廉租房，這個並不是説中國人自己拍腦袋想出來的，而是根據了國際上的經驗。比如我們研究了英國，二戰後英國建了1000萬套房子，4000萬人口的英國建了1000萬套房子，你看把房子放在多重要的地位。這1000萬套房子中有一半是由16個政府機構建的保障房，英國人的保障房的比例按照房子來算是50%。新加坡保障率很高，達到87%的家庭是住組屋的。南韓專門有一個住房公社是政府機構，建的房子全國編號，他們的社長來看我，我説你門口的房號都達到1700多號，他説對，我們全國統一編號。它就向人民展示了，政府在給你做這些事，這些都是保障房。
這些經驗也都提醒我們，在我們社會主義國家更要關心民眾。在過去中房就是做保障房的，我們把那些房子蓋出來都是賣給單位，單位再廉租給職工，後來通過房改才把老房子賣給員工。當時我們蓋的房屋佔到全國商品房市場的20%，我們推動住房商品化就是因為原來的路子走不通，光靠單位購買保障不了這麼多人的居住，結果造成了全民蝸居。現在年輕人不知道什麼叫做全民蝸居，你看看最近演的電視劇《人世間》，十來集裏就解決不了走出窩棚區的問題，最終好不容易才解決了。可見住房問題對老百姓多麼重要。
當時我們推動房改就是面對這樣一種情況，在走向商品化的同時，我們要考慮到住房有兩個屬性。第一，住房有商品性，第二住房有居住保障性。這兩個屬性它是要明顯的分開，它是兩個體系的事情，當時我們就設立了這樣一個雙軌制的方案。最近這幾年已經被中央更加明確地表述為完善住房市場體系和住房保障體系，前些年提的是叫做建立，後來這些年談的是完善，這個保障體系就更清晰了。
再一個就是租售並舉，過去我們在房改初期的時候，強調只售不租，是因為原來我們都是租，要想辦法從公租到老百姓去持有，當時力推老百姓去購房，這麼一種考慮。
我們這些房改的設計者，我們希望的是不光讓這些低收入的老百姓能夠租上或者住上保障房，而是應當把當年的房改精神繼續在今天貫徹，讓他們也能夠在多少年之後適當地辦點手續，把自己的這些保障房從租到買，再從買變成商品房，把它並軌。
我們不需要像新加坡那樣永遠封閉，因為我們這個國家太大，而我們也不可能找到這麼多持有主體去長期地持有那些租賃房，REITs再推廣也不可能有這麼大的覆蓋面，必須考慮到老百姓也有這個需要，到一定時候他的收入增長了就需要把這個房子買下來。而且中國老百姓對於持有房屋的意念還是比較強的，我現在收入低，但是我今後有錢了，我能把它買下來。
買的時候怎麼賣？別忘了我們房改的時候有一個工齡折扣。現在沒有工齡折扣了，但可以租金抵房價，我已經交了五年租金了，這五年租金是不是能夠抵房價，這不就把折扣打下來了嗎？想方設法創造條件，讓這些職工，讓這些年輕人，讓這些新市民能夠持有這套房子。
我認為這是租售並舉的另一重意義，它不是單舉，它是並舉，既可以租也可以售，租售之間可以連通，這應該是大部分保障房其中應有之義，這也是房改精神在未來的進一步的發揚。
中國網：房地産業的“三高模式”積弊已久，如何化解房企的金融風險，降低資産負債率，對此您有怎樣的建議？
孟曉蘇：最近房地産的負債率特別是頭部企業的負債率引起人們關注。其實仔細分析一下，本身房地産業是高負債企業，但高負債如何能夠讓它不出風險就是要暢通銷售市場。
另一方面，我們讓房地産企業過多自持，搞了過多的商業，這樣又沒有給它一個融資模式叫做REITs，又加大了負債率，靠負債能夠做自持嗎？有些企業只能是靠賣房用剩下的錢來持有剩下的房，這是勉強維持自持。但一旦房屋賣不掉，住房不讓它賣，或者市場不接受，這個時候大家都抓瞎了。所以，負債率問題，我認為把問題找到了就能夠解決，一是必須要暢通銷售渠道，這裡面就需要取消一些限制性政策；二是建立信心，讓他們看到買房不吃虧，因為老百姓要考慮自己的風險，不能買了房子以後房價降了，要讓老百姓看到樓市穩，價格穩。
穩就意味著穩中有升，因為每年要看通貨膨脹，會不會出現反彈式的上漲呢？也會的，因為壓的時間久了就會的，我們要説實話，這些年就是這麼漲過來的。只有讓老百姓相信他自己的房價不會跌了，這才能夠回到樓市。
現在解決問題的辦法都擺出來了，能不能採納，有沒有膽量採納，我們在這裡説實話，一個是要放鬆限購取消限購，再就是讓老百姓相信自己的房子不光不會跌而且會漲。
中房集團原董事長、匯力基金董事長、中國國際跨國公司促進會副會長孟曉蘇接受中國網專訪 攝影/楊佳
中國網：但是我國出臺限購的政策是為了遏制房價過快上漲，如果像您所説的，我們採取這種完全放開樓市的做法之後，會不會對房價産生一個過度的刺激呢？
孟曉蘇：現在其實也是我擔心的問題。幾次樓市調控形成的“嘣嚓嚓”都出現了房價低迷和房價上漲，每次在低迷之後，一旦看到不行了要放鬆的時候，房價都是反彈上漲，由此拉動購買力迅速回升。老百姓是要買漲不買跌的，這和買股票是一樣的，因為是長期資産，越是這樣的嚴厲調控越會造成反彈，那麼這一輪如何能夠緩慢地釋放這種壓力需要研究，房價漲起來它並不損害那些有房老百姓，它損害的是那些要買房而沒買房的老百姓。
這些沒買房的老百姓如果是低收入者是保障對象，那麼他們就不需要等著商品房降價，應該給他們提供保障房而不是商品房。保障房的價格和商品房差很多，這些房按照我的設計，又可能通過未來進行一次房改，從而進入到商品房序列，這不就等於讓低收入者通過購買這套房屋享受一次巨大的社會紅利嗎？這不是一種福利嗎？這種福利是資本主義國家都接受的。英國這個國家最早發明瞭這些制度，它們原來的貧富分化不嚴重嗎？但是如果想在第一次分配領域就創造公平，把股權拉平，把工作收益拉平，社會就沒有動力了。
我們現在也學到了，原來市場經濟不能搞大鍋飯。但是正是因為他們看到了收入差別的加大會帶來社會風險，再加上各種進步力量的推動，才推出的保障房制度，就為那些收入低的老百姓建那些不讓高收入的人買，只能讓低收入的人買或者租的房，這種房子成為他的家庭財産。結果這就創造了公平，而且這種方式不光低收入者樂於接受，高收入者也沒有意見。
我們是社會主義國家，更要把這些制度做得更好。所以，這些工作都是政府責任，同時全社會要做，我們要建立多主體供給多渠道保障，大家都要為建立保障體系出力，包括開發企業，在你們拆遷舊樓的時候要把拆遷戶安置好，要讓他按照國家政策能夠享受到好的安置，當然這個前提是你的商品房能夠賣出去。
所以，我們看到保障體系和市場體系就像一個硬幣的兩個面一樣，它是互相關聯的，不能説拿錘子砸這一個面，另一面不受傷害嗎？地方政府現在已經是土地出讓金大幅度下滑，就沒有這麼多錢建保障房，這個怪圈怎麼走出來呢？必須要找一個出路，這個出路就是要想辦法啟動房地産市場，讓有能力的人去把商品房給買掉，讓他們的資金從儲蓄回到市場，這樣的話才能夠把這個怪圈解開，讓地方政府能夠有資金去建保障房。
未來隨著商品房的價格緩慢上升，保障房的價格也會上升，特別是當它跟商品房一併軌就會有倍率的上升。
中國網：我們再來看一下REITs，REITs的發展在國外非常成熟了，在我國2021年算是REITs的元年，目前我國市場有24隻REITs，您怎麼看待REITs對我國房地産市場的影響，以及我國未來REITs的發展方向呢？
孟曉蘇：REITs這個産品在國外多年發展成型的，我是在2005年開始主張把這個産品引到中國來，它很適合中國的國情。
為什麼中國的REITs發展慢呢？是因為中國對房地産的限制，因為REITs本身主要的資産是來自房地産。在2008年底我們推動國務院把REITs寫到了國務院文件，那個文件寫得很清楚，就是要探索房地産投資信託基金，拓寬房地産企業融資渠道。但是後來，這幾個試點城市都發現問題了，因為REITs這個名字翻譯過來叫做房地産投資信託基金，一説房地産就説資金不得流向房地産，結果這個試點總是不能搞成。
怎麼解決問題呢？在2015年，我就和劉世錦商量，我們換個思路，研究通過基礎設施建設先把REITs推動起來，我們設計了一條轉彎的路，直接上不去，我們先做基礎設施。基礎設施大部分在政府手裏，也有少量在民營企業手裏，這條路走通了。終於在2021年出現了第一批，先是9隻，後來又批准了一些，到去年年底批到24隻，而且一部分在市場上流轉。結果一看真的是業績亮眼，在去年股債雙殺的市場上REITs一枝獨秀，REITs指數整個上揚，大大跑贏了其他的股票，這讓人們相信了我説的它在股市上是個穩定器。
現在還要進一步發展REITs，向哪個方向發展呢？我剛才講到了，把它從房地産業，主要是租賃房引導到基礎設施，走這條彎路。因為當時不走這條彎路，就不能取得REITs在中國的落地。事實證明這條彎路是一條成功之路，這叫做REITs的中國道路。當他們已經試點成功，人們看到REITs的好處，我們要介紹它對租賃房的作用，現在已經進入到保障性租賃房了，我們再進一步介紹，在國外市場上商業化的租賃房是REITs的主體，特別是REITs為什麼能夠長期高收益，雖然每年的分紅並不是那麼高，但是42年能夠增值142倍，這是美國REITs協會會長給我的圖表，平均年回報率達到12.2%，為什麼有這麼高呢？原來有三個收入來源。
一是按年分紅，二是資産增值，三是股票溢價。這裡資産增值是最主要的，這個數據到中國一講，説房地産增值變成了REITs增值，大家都理解，過去這些年我們的房地産增值多少倍了？我給大家説一個數據，在1987年全國剛剛有商品房價格統計的時候，全國的平均房價是408元，2022年房價還從2021年跌下來了，也是全國平均房價接近1萬塊錢，2021年曾經突破1萬塊錢達到了10140塊錢，這就是一平米，而且這裡麵包括了那些老房子，這增長了多少倍。拿北京中房公司提供的翠微小區做比較，因為那是1985年建的，時間夠長。1985年把這個房子賣給國務院機關事務管理局的時候，460塊錢一平方米，現在二手房賣多少錢？已經是8萬了，37年增值了173倍。如果當年在460塊錢的時候如果介入REITs，這173倍的收益就歸股民了，這就是未來REITs産生源源不斷收益的來源。
不動産增值並不光是房價本身的因素，它還有各種因素，包括貨幣再發行的因素，它總是能夠跑贏通脹的。所以，我們要推動REITs進入商業地産，就是要考慮到現在已經有了投資主體，過去在沒有REITs的時候就沒有投資主體，我們只是在考慮原始權益人，現在投資主體是誰？新的權益人是誰？是老百姓。在美國的市場上，我們看到的是1.4萬億美元的REITs市值是被1.4億美國人民以養老金間接持有，它是老百姓用自己的養老金和保險資金持有的東西，我們現在的REITs也是在這麼發展。現在一些機構持有，它是誰？它是老百姓的錢，現在老百姓也慢慢會通過各種資金來持有，這樣我們就要考慮到權益人的利益。包括現在一些房地産債務這麼大。我就在想，憑什麼它以94%的負債率當老闆呢？那94%的資金持有人是誰？説是銀行，實際上是老百姓，為什麼不能夠讓這些人民群眾他們撿好的去持有一些資産。
如果能夠把這些資産從私人企業或者政府企業裏面轉到人民群眾持有，這種人民群眾的公共持有，我們把它變成公共資産公共財産，那不就是共産嗎？我們認為這是一個推動社會發展，推動我們國家政治理想實現一個現成的工具。
中國網：很多人都説房地産過快上漲的態勢已經成為過去時了，對於未來五年乃至十年一個長期的房地産發展的前景，您有怎樣的預判和判斷呢？
孟曉蘇：未來中國房地産的發展，我認為還有一個廣闊的前景。有些人説，房地産發展到頂了，也有一些企業家説黃金時代過去了，我不那麼認為。我們還要跟發達國家比，美國的房地産已經發展了246年，最近這十多年又是蓬勃發展，比如説2020年房價上漲了11%，2021年房價上漲了16.9%，2022年房價又上漲了20%以上，最終數據我們還要等等看。這麼高的房地産上漲數據就讓老百姓的財産都在保值增值，美國的通脹率雖然高到7-9%，但是因為房價在漲，老百姓的資産在漲，所以對社會衝擊不大。
我們反過來問，美國已經發展了246年，我們的房地産業從房改算起到現在才24年，我們才是美國的十分之一，就説十分之一就到頭就到頂了？這不現實，我們又是人口基數很大，起點不高的國度，未來房地産的各項需求在民間還是很多的，所以房地産業本身有很大的發展前景。
我們對一些中國房地産本身的數據也要有客觀的認識。我剛才講到有些專家認為我們和歐洲國家差不多了，那個數據不對，主要是數據出了錯，説歐洲國家已經50平米了，我們也50平米了，我從來沒有見過50平米的數。我們最高看到的數據就是國家統計局2020年人口普查數據出現的全國城鄉每人平均住房方面是41.76平米，這是城鄉，再看下面的數據，城市包括建制鎮是36.6平米，在大城市北上廣深32-34平米，這個我説的數據還是建築面積，我們再拋掉公攤大約30%，這個數據就變成了全國城鎮平均是25.55-25.56平米，到大城市也就剩下二十幾平米了，這就是中國老百姓的數據，把這個數據再和歐洲的平米比，如果認為歐洲是50平米差多少呢？光這個絕對數就能看出商品房的需求和保障房需求都在這個數據裏，我們還需要有大量的建設。説房地産公司今後90%都要失業了，只剩下更新改造，不需要新房了，這不符合中國的實際。
中國網：回顧歷史，中國的房地産其實對國民經濟發揮了一個非常重要的推動作用，在我國經濟現在進入復蘇的關鍵階段，您認為房地産還能否助力我國的經濟發展？又該如何看待房地産在我國國民經濟中的地位和作用呢？
孟曉蘇：從歷史上看，中國正處在這樣一個發展階段，就是大建設和大保障階段。有專家所説，中國一年提供的建築量就超過了全世界其他國家的總和，這個數據是對的，這説明14億人的需求是旺盛的，我們內需拉動經濟的潛力也是巨大的。房地産業在這之中起到的作用顯而易見了，它能夠前後拉動100多個産業，這是當年國務院的判斷，現在又是24年過去了産業更多了，當時有些産業沒有産生，現在又産生了，它對經濟的拉動力現在被人們重新認識。
下一步我們認為，這個産業本身還要進一步的優化，應該説保障房建設也是房地産，只是主體不一樣，央企、國企要逐步地退出競爭性的房地産領域，要果斷的回歸保障軌，這樣保障房的建設才有主體。市場化的房地産企業要進一步活躍，我們的資金也需要按照市場的要求流向開發，更重要的是流向老百姓的住房抵押貸款，這對老百姓是一個利好。尤其是沒有這麼多錢買房子的才需要貸款的支援，這等於是一種財富再分配的功能，把這一功能忽視了是不對的。這樣也能讓資金進入樓市，讓樓市健康發展，金融也可以在其中得到很多的發展機會，包括我們所説的直接融資的手段也可以在其中發揮作用，這樣我們認為中國未來的整體經濟發展會包括在房地産在內的各種産業推動下，還會繼續蓬勃發展若干年。
（本期人員：主持/編導：佟靜；攝像：董超 劉凱；後期：劉凱；主編：鄭海濱）
