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土地成交價不斷走高 房企“搶地”容易置身“兩難”

發佈于2019-05-16 14:46:50來源: 新京報作者:佚名責任編輯:謝珍


近期住建部發佈地價波動預警,再三強調“房住不炒”“穩房價”的基調從未改變。此時高溢價拿地,房企很容易置身於兩難境地。

自3月份以來,熱點城市的土地市場明顯升溫,尤其是一二線和部分三線城市的土地競拍市場普遍回暖。據不完全統計,5月8日,包括天津、蘇州、濟南在內的10多個城市共成交地塊32宗,單日成交額近300億元。除個別地塊以底價成交外,大多數地塊都以高溢價率成交。參與拍地的企業既有房企龍頭碧桂園,也有金地、奧園等實力房企,還有天陽、秦山之類的中小規模房企。房地産行業的調控政策尚未明顯鬆綁,房企重啟“搶地”模式到底有何底氣?

4月份以來,國內房地産價格整體回落,成交量下降,庫存量上升。但土地拍賣市場卻“量增價漲”,尤其是4月下旬以來,雖然各地土地供應量不斷增加,但土地成交價卻不斷走高,溢價率同比和環比均明顯增長。其中,榮盛以溢價率68%、總價8.84億元獲得蘇州某居住地塊,成交樓面價14263元/平方米,周邊新房的單價普遍在15000元至18000元之間。秦山以4.39億元摘得浙江嘉興某地塊,樓面價5217元/平方米,溢價率達56.50%,周邊新房銷售單價普遍在8500元至13500元之間。

土地量價齊升的背後是對房價上漲的預期,以及對房地産調控放鬆的預期,但事實似乎並不支援這一預期。5月11日,蘇州市人民政府發佈《關於進一步促進全市房地産市場持續健康發展的補充意見》(簡稱《意見》)提出,對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域的新建商品住房實施“限售”。《意見》還規定,新房須取得房産證3年後方可轉讓,園區全域二手房須取得房産證5年後方可轉讓。蘇州限售政策的出臺,似乎在預示調控力度有加碼的跡象。

在這樣的環境下,房企為何還要進行“搶地”?筆者認為,目前土地市場的火熱主要還是受到政策面的催化。2019年4月,國家發改委發佈通知稱,將全面放開戶籍制度。5月,國務院發佈通知,允許閒置宅基地入市。加上此前關於“人才落戶”政策的鋪墊,意味著新一輪城鎮化建設有望為房地産市場的復蘇注入活力。

目前房企最關注的是兩個問題:一是“開放戶籍+宅基地入市+人才落戶”政策到底能釋放多少房地産需求?二是釋放出來的需求能否順利向城市轉移。

從需求看,調控政策對人口的釋放需要一個漸進過程。伴隨需求逐步釋放,企業資金週轉速度減慢,土地持有成本和管理成本不斷提高,考慮到地區性政策規劃及城市自身需求的不確定性,房地産市場的需求更加充滿不確定性。

首先,隨著城鄉一體化的逐步推進,城鄉間的發展差距會逐步縮小,人口轉移的重要性也將逐漸減弱,未來人口能否充分轉移面臨較大不確定性。一旦出現上述結果,房企目前的“搶地”行為就會與未來的城鄉格局和市場需求存在較大落差。

其次,除了需求支撐外,拿地時機、拿地成本、拿地佈局的合理性,還要取決於未來房價的走勢,同樣存在較大不確定性。近期住建部發佈地價波動預警,並再三強調“房住不炒”“穩房價”的基調從未改變。此時高溢價拿地,房企很容易置身於兩難境地。

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