利益與風險並存
有些農村的宅基地租期長達幾十年,租金一次性付清,其間農民不會回來要房,承租人長期擁有院落的使用權。黨國英評價:“這實際上是城鎮居民採用變相的手段購買了農民的宅基地。”
宅基地租賃富了農民,看似一樁保本生意,但其背後的隱患也令存在租賃關係的雙方感到擔憂。
幹峪溝村黨支部書記高雲宇説,當初出租自家的宅院時,愛人隋亞珍和他吵了幾次嘴,“她總覺得企業幹不長,今年拿了租金,明年也許就沒有了。”高雲宇也承認,靠出租宅基地,以後的收益潛力並不大。
租下幹峪溝村廢棄宅基地的殷文歡,僅對房屋內部改造裝修的投入就達一億元。“這麼多錢投進去,是有一些顧慮。”不過,殷文歡更肯定的是,即便農民反悔,把房子租給別人,租金也不會比他現在給的高。
對於幹峪溝村這種模式,北莊鎮副鎮長馬小晶認為,大方向是對的,但也要因地制宜,“在幹峪溝村能落地,在其他村子能否落地還需要時間觀望。”
宅基地租賃也並非被學界所看好。北京市社科院副研究員羅瑞芳博士接受北青報記者採訪時指出,出租是在現行法律政策框架下,一種變通的宅基地流轉方式,但這種流轉方式對承租人來説是有風險的。“首先,按照合同法的規定,租賃合同最長有效期是20年,超過的部分不受法律保護;其次,如果在租賃期間房屋被徵地拆遷,承租人也無權享受補償。”
此外,一個更深層次、不容忽視的事實便是,有些農村的宅基地租期長達幾十年,租金一次性付清,其間農民不會回來要房,承租人長期擁有院落的使用權。黨國英評價:“這實際上是城鎮居民採用變相的手段購買了農民的宅基地。”
羅瑞芳博士稱,十八屆三中全會提出改革完善農村宅基地制度,慎重推進農民住房財産權轉讓,勢必包括對宅基地租賃的保障措施。“即便是在試點地區,也要以法律法規的規定為依據。”
不過,現在官方並沒有出臺改革政策。如此看來,在政策沒有撥雲見日之前,宅基地流轉的突圍,仍需時間。
放棄買房後,張蓓今年年初在昌平租了一個有4間房屋的農家院,租期10年,每年租金1000元。“就擔心房子哪天被農民收回去,不敢裝修,住著並不舒服。”張蓓説,她們全家只是週末在農家院小住,這與她當初的設想差距很遠。
宅基地流轉改革歷程
上世紀90年代中期
從1995年開始,陸續有不少藝術家離開都市來到鄉村,或買或租農家閒置舊院修葺改造。其中,通州宋莊、昌平上苑和門頭溝都形成了全國聞名的“畫家村”。
2007年
隨著房價飆升,郊區土地的價值開始顯現。通州宋莊的一些村民以“城裏人不許買農民房”為由要求畫家騰退住房。
2012年
《北京法治發展報告(2011)》建議北京可結合實際情況率先探索農村房屋制度,包括允許農村宅基地有條件流轉。
2013年
十八屆三中全會提出,保障農民宅基地用益物權,改革完善農村宅基地制度。