中央經濟工作會議提出，要確保房地産市場平穩發展，紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組並購，有效防範化解優質頭部房企風險，改善資産負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支援剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地産業向新發展模式平穩過渡。
相較往年中央經濟工作會議對房地産業的提法，本次篇幅明顯增加，突出了“保交樓、保民生、保穩定”的工作要求，支援房企合理融資需求並防範化解優質頭部房企風險，並推動房地産業平穩過渡到新的發展模式。
一、房地産業作為支柱産業，助推國民經濟企穩復蘇
整體來看，2022年我國宏觀經濟運作環境經歷了較大的風險挑戰，外部地緣衝突不斷、海外通脹持續走高，全球經濟發展明顯放緩，同時國內多地疫情反覆，為生産生活製造了較大不確定性。
其中，房地産行業鏈條長、涉及面廣，是國民經濟的支柱産業，也是穩就業、保民生的重要抓手；但受房地産市場深度調整影響，2022年1－11月房地産開發投資和全國商品房銷售面積同比降幅較大，對國民經濟恢復形成拖累。
2023年，海外需求或將延續收縮，出口下行壓力仍在；擴內需政策逐步發力，但在前期疫情影響下，消費端疲軟態勢短期難改，投資端的基建投資仍將是內需釋放的重要支撐，房地産投資同比降幅逐步收窄有助於減弱對整體投資增速的拖累。因此，房地産行業的平穩發展對2023年宏觀經濟的穩步恢復至關重要。
二、供給和需求兩側齊發力，促進房地産市場平穩運作
供給側，本次會議明確提出“紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作”，“保交樓”仍然是明年工作的重中之重，各類專項借款和配套資金有望加快落地，促進房地産市場預期修復。
11月“金融16條”落地以來，房地産企業端政策的支援力度明顯加大，支援房企融資的信貸、債券、股權“三支箭”陸續發佈，有助於房企舒緩資金壓力，提振企業信心，為落實“保交樓”工作提供保障。預計房地産行業將加速整合，優質企業資産負債情況持續優化，進一步降低行業風險，改善市場預期。
需求側，房地産市場經歷2022年的深度調整後，當前購房者置業情緒和市場信心均尚未扭轉。本次會議將住房改善和新能源汽車、養老服務等並列，被列為擴大內需戰略的重要抓手，並且重提“要因城施策，支援剛性和改善性住房需求”，2023年地方需求支援政策有望進一步強化。
三、從探索到平穩過渡，房地産業發展模式進入新階段
自1998年中國房地産市場化改革以來，房地産行業經過了20多年的快速發展。在市場快速增長的年份，為了擴大規模，房企普遍採取“高負債、高杠桿、高週轉”的傳統模式，迅速擴大企業的市場份額。這種傳統、粗放的發展模式導致房地産與金融系統過度結合，房價上漲和居民投資投機需求增加陷入螺旋上升，地方政府對土地財政的依賴度明顯提升等問題的出現。隨著全國總人口增速的放緩以及城鎮化水準的不斷提高，我國住房總需求空間逐漸縮小，疊加受疫情影響市場深度調整、房企資金承壓，“高負債、高杠桿、高週轉”的發展模式已不再適用。
2021年中央經濟工作會議首提“探索新的發展模式”，2022年再次提出“推動房地産業向新發展模式平穩過渡”，伴隨著房地産行業進入新的發展階段。針對當前房地産行業面臨的主要問題，新的發展模式或可落腳在住房體系建設、租購並舉、盤活存量等方面。
第一，市場體系和保障體系並行發展，建立人房地錢聯動機制。堅持市場體系和保障體系並行發展，在商品住宅市場之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有産權住房為主體的住房保障體系。另外，綜合考慮人口流動規模及産業經濟發展需要，合理配置區域及城市間新增建設用地指標，未來需要在中心城市建設用地指標上做加法，在中小城市建設用地指標上做減法，促進大中小城市協調發展。
第二，租購並舉，保障租房群體享有公共服務的權利。當前人口流入量大、新市民和新青年人數多的城市供需矛盾突出，住房租賃需求較為旺盛。黨的二十大報告強調“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”，租賃市場已經成為住房市場的重要組成部分，未來相關配套政策將進一步完善，同時推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房群體的後顧之憂。
近期證監會相關負責人表示將“加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動産等領域”，這也意味著未來公募REITs（房地産投資信託基金）在租賃領域的試點有望進一步擴圍，本次會議亦強調“探索長租房市場建設”，未來保障性租賃住房、長租房的不斷發展，也將為新市民、青年人提供更多住房保障。
但需要注意的是，保障體系並不能取代商品化住宅，“購”仍將在一定時期內佔據主導，高品質的商品房需求亦要得到支援，滿足不同人群的居住需求。
第三，盤活存量，健全配套服務。一方面，推動城市更新，提高老舊小區的居住品質、提高産業用地的集約化利用率，如為老舊小區加裝電梯、增加適老適幼化設施；進一步盤活利用閒置商業、辦公等物業，支援商改住、商改租等。另一方面，發展房地産相關服務産業，如物業管理服務、養老服務等。
總體而言，房地産行業新舊模式的轉變已是必然趨勢，這是行業發展階段所決定的。但由於過去發展中的確已積累了一定風險，因此轉變過程中需要把握好節奏，避免急轉彎，推進房地産業發展模式的平穩過渡。房地産企業也應順應行業新的發展趨勢，由開發商向服務商轉型，促進行業高品質發展。
（作者係全國政協委員、中指控股有限公司董事長）
