魯曉明：居住權納入民法典為以房養老法律鋪路

備受社會關注的民法典各分編（草案）日前提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，“居住權”首次寫入物權編草案，專設一章，以彰顯其重要。

居住權是一種古老的權利，最早産生於羅馬法，屬於人役權的一種。羅馬法上的役權包括地役權和人役權。居住權具有濃厚的身份色彩，是一種人役權。羅馬時期實行家長制，遺産由嫡長子繼承。為保障不具有繼承權的家庭成員居住需要，家長常以遺囑方式將住房使用權遺贈給需照顧的家庭成員，這是居住權制度最初的由來，其目的是解決家庭成員“生有所靠、老有所養”的問題。法國、德國、義大利等歐洲國家民法典均規定了居住權，而東亞國家看重家庭養老的作用，多認為人役權不符東方習慣，故除我國澳門地區民法典之外，均沒有規定居住權。

我國物權法制定之時，曾經考慮制定居住權，但因爭議過大而擱置，主要原因是部分學者認為居住權適用面過窄。居住權之設立，是為了家庭成員中沒有固定住所的成員及保姆等的居住問題。但現代社會家庭成員的保障問題已通過親屬法、社會保障法等法律基本解決，而保姆群體只是少數。居住權是一種人役權，我國沒有人役權制度，規定居住權則將導致權利體系衝突。

事實上，自居住權制度確立以來，各國居住權制度便處於不斷發展之中，居住權的身份性色彩日漸淡化，物權色彩日漸濃厚。立法雖沿用“居住權”這一稱謂，但其內涵卻早已跳出基於生活需要的居住範疇，而演化為以佔有、使用為內容的投資性權利。與此同時，居住權在以房養老、房産投資等領域的作用不斷增強。我國老齡化嚴重，老年人口占比遠高於世界平均水準，老年人口的絕對數雄居世界第一，且房屋自有率奇高，無論是總體還是城鎮房屋自有率均遠高於世界平均水準，以房養老存在深厚的社會基礎。

黨的十九大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。建立居住權制度，通過多層次的産權結構來解決居住問題，有助於為公租房和以房養老提供法律保障。民法典物權編重拾居住權議題，具有充分的必要性。

民法典已出臺的物權編草案專設一章共4個條文對居住權做了規定，包括居住權的産生、公示、使用、消滅事由等事宜。草案規定，居住權係對他人住宅享有的佔有、使用，以滿足生活需要的權利；居住權由當事人約定，並採取書面形式訂立居住權合同；居住權自登記時設立；居住權不得轉讓、繼承，除當事人另有約定者外，居住權所涉及的住宅亦不得出租；除當事人另有約定外，居住權自居住權人死亡時消滅。

可以看出，本次民法典物權編草案居住權條款注意到了房屋多元利用的創新需要，一定程度上淡化了居住權的人役性質。如將居住權定位為意定物權，以合同作為訂立居住權的主要形式，強調當事人自主意思在居住權生成中的基礎性地位；允許當事人在另有約定時將其出租等。但總體上來説，尚沒有擺脫傳統居住權窠臼，民法典作為民事生活中的基本法律，需具有一定的前瞻性，故而，立法觀念上還可以開闊一些。如對於居住權的認識，仍然囿于保障性權利，將居住許可權定在權利人單純對住宅的佔有、使用權益，而剝奪權利人對權利本身的處分權，不允許其轉讓和繼承，人為限制了其權利價值；將居住權對象限制在住宅，且定位為限于滿足生活需要的權利，忽視了相當部分商住型房屋居住和投資兼顧的現實等。（作者係全國政協委員、廣東財經大學法學院副院長）