房地産稅改革，還需突破四個阻力區

原標題：房地産稅改革漸行漸近

◆ 房地産稅從立法到落地仍有一段路要走

◆ 徵收房地産稅需要突破四個阻力區：

有切合國情的稅收減免：我國房價中有一大半是土地的價值，美國和香港的房産持有稅都有相應扣除

要做到徵稅對象公平：只針對購買了合法商品住宅的居民徵收房地産稅，而排除了小産權房，不公平

房産價值評估要做到合理：普遍缺乏專業化房産評估公司，真實市場交易價格與評估價之間差距很大

我國房産資訊不充分和不完整的問題仍然突出

今年以來，房地産稅立法進程開始加快。2018年政府工作報告提出要穩妥推進房地産稅立法。在今年全國兩會期間，財政部副部長史耀斌表示，按照中央決策部署，目前正在抓緊起草和完善房地産稅法律草案。4月11日，財政部副部長程麗華在博鰲亞洲論壇上表示將推進房地産稅立法和實施。

　　購房者在河南一樓盤沙盤前諮詢購房事宜 馮大鵬攝/本刊

業內人士表示，房地産稅改革是落實“房住不炒”、實現經濟平穩發展的重大部署，將帶來多重正面效應。同時，由於我國國情特點，此項改革事關千家萬戶，涉及眾多房地産開發企業和相關從業者。房地産稅怎麼收？如何滿足人民對美好居住生活的嚮往？在調節分配差距的同時又如何保護好公民財産權？針對這些熱點問題，《瞭望》新聞週刊記者近日進行了深入調研。

房地産稅改革乃大勢所趨

早在2013年，黨的十八屆三中全會就明確要求，“加快房地産稅立法並適時推進改革。”尤其是黨的十九大報告重申堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”房地産市場發展定位，表明房地産稅改革這一市場調控政策大方向將是大勢所趨。

不過，採訪中，相關專家也向《瞭望》新聞週刊記者表示，房地産稅從立法到落地仍有一段路要走。首先，正式開徵必須走多重流程，關鍵是要經過全國人大立法通過；其次，正式徵稅的前提條件具備也仍需時日。比如，要建立全國統一的不動産登記系統，實現全國聯網查詢個人名下房産情況等。

本刊記者調研獲悉，目前立法程式已經在推進之中，而全國統一的不動産登記也正在穩步推進。

關於不動産統一登記工作，國土資源部已明文向地方政府明確了兩個時間節點：一是在2016年底前，要基本實現停發舊證，改發不動産産權證；二是到2017年底前，不動産統一登記技術平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。從《瞭望》新聞週刊記者多地採訪了解到的情況看，不動産登記技術平臺已經在全國推廣落地，很多地方甚至覆蓋到了鄉鎮。

關於我國正在推進的房地産稅改革制度安排，今年兩會期間，史耀斌作了詳細闡述，“我國將從國情出發來設計房地産稅制度。比如，合併整合一些相關稅種，合理降低房地産在建設交易環節的一些稅費負擔等等。以使設計的房地産稅制度能夠更加合理、更加公平。”

將帶來多重正面效應

採訪中，多位相關研究者以及業內人士的共識是，推進房地産稅改革，將有助於“房住不炒”，促進房地産市場健康平穩發展，抑制炒房投機行為，調節收入促進社會公平。同時，對於實現租購並舉的重大改革也將起到直接促進作用。

一是房地産稅是“擠泡沫”的最快捷辦法。

住建部原副部長仇保興認為，房地産稅“擠泡沫”最快捷、最安全，打擊的不是剛需，而是投機和過度投資。與此同時，我國城市房産空置率較高。這種空置的樓盤也是一種庫存，會造成社會財富浪費。房地産稅可以專項精準打擊投機、囤房的投機者。

二是房地産稅將使市場更加平穩。

財政部原財科所所長賈康表示，房地産稅是長效機制，將使得房地産交易更理性、更穩定。“不是説這一個稅種會使房地産價格降低，而是房地産稅推出一段時間後，會表現為大家調整自己的預期，經濟行為更理性、市場更平穩。”

三是房地産稅是替代土地財政的重要手段。

“用房地産稅代替土地財政，可以幫助地方政府平穩擺脫對土地財政的依賴。”我愛我家房産公司副總裁胡景暉為《瞭望》新聞週刊記者舉例某直轄市説：該市有800萬套已經發證住宅，假如只對其中400萬套徵稅，以500萬元每套的市場評估價計算，哪怕明顯低於國外的1%稅率標準，一年也可以收取2000億元稅收。與此同時，交易環節稅收將大幅減免，市場流通大增，將促進大量交易行為，實際交易稅收總量反而可能會增長。兩者相加，完全可以替代土地財政。

四是房地産稅有助於形成“租購並舉”新格局。

365地産家居網總經理胡光輝為本刊記者分析，房地産稅開徵有助於調節市場預期，減少年輕人因為擔心房價暴漲而大量提前購房的行為，形成市場購買力合理釋放、房價平穩的良性迴圈。“年輕人租房將更加普遍，形成穩定的長租市場。”

五是可以理順完善我國産權保護法律體系。

採訪中，中國社科院經濟研究所房地産金融研究中心主任汪利娜説，依據我國物權法相關條例，公民購買房産就有了由房産所有權和土地使用權構成的財産，以兩權為抵押就可獲得銀行信貸，享有由此派生出的抵押權，都可從土地增值中獲得資産增值收益。這些都是私人財産的基本特徵，將進一步強化房地産私人財産的屬性，也是開徵房地産稅的合理依據。

合理整合現有涉房稅收

調研中，《瞭望》新聞週刊記者發現，房地産稅儘管有多種好處，但在我國現實國情下，如何做到制度設計于法有據、整合稅費合情合理，依然有許多值得研究之處。業內專家認為，目前，我國房地産項目開發需要繳納20多種稅費，購房者需要繳納10多種稅費，其中許多稅費與國外房地産稅徵收名目相同。

在房地産項目開發建設過程中，需要繳納10多種稅：包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅、房産稅和土地使用稅、耕地佔用稅等。其中，主要是5.5％的營業稅、25％的所得稅和土地增值稅。

此外，還徵收了與城市建設相關多種稅費。比如，市政費、電力設施費、天然氣管道費、通信設備費、自來水管道費、教育設施建設費、園林綠化費、地下管網建設費、人防設施建設費、海綿城市建設費等。“我國徵收的這些稅費，在國外有好幾種已經包含在房産稅當中。”胡光輝表示。

在購買住房的交易和持有環節，也要繳納多種稅費。比如，契稅、個人所得稅、營業稅、物業維修基金、有線電視初裝費、天然氣安裝費、暖氣初裝費、印花稅、登記抵押費、公攤費、物業費等。二手房交易中，購房不足2年的要按交易全額繳納5.6%的營業稅，還要按成交價格減去房屋原值和相關稅費後的餘額，繳納20%的個人所得稅、2.4%的仲介服務費。對於非唯一住房，需要繳納1%的個稅和1%——3%的契稅，即便是“滿五唯一”住房，交易稅費也達到總價的5%左右。

在美國居住多年的南京市民朱先生向本刊記者表示，現在國內改善換房的交易成本較高，賣掉小房子，再買一套大房子，就要繳納幾十萬元的稅費，基本上“吞食”掉了一套房子幾年的增值收益。“國外只對售房後18個月內未購置新房的凈收入，開徵資本利得稅。國內是買和賣都收稅，這就限制了改善需求，不太合理。”

改革尚需破解四個阻力區

業內人士、專家和普通購房者都向《瞭望》新聞週刊記者表示，我國大多數老百姓擁有的住房都用來自住，屬於滿足基本需求，我國房地産稅改革應考慮國情差異、發展階段不同與居民收入水準差距。因此，目前徵收房地産稅需要突破四個阻力區。

一是要有切合國情的稅收減免。

根據住建部統計數據，我國購房者中首次置業的剛性需求人群多年來始終佔大多數，購買二套房改善型需求者居次。胡光輝建議徵收房地産稅時減除土地價格。“我國房價中有一大半是土地的價值，市中心300萬元的住宅，可能200萬元是地價。”據其介紹，在房地産稅收制度完善的國家和地區，比如美國和中國香港地區，其房産持有稅都有相應扣除。美國首套房購買者可以享有減免個人所得稅的待遇。

深圳市房地産研究中心高級研究員李宇嘉也介紹説，美國、日本等發達國家，除扣除項以外，實際稅基還要在房屋評估值的基礎上再打4——6折，還會限制稅率和用途，房價漲了還要降低稅率，確保稅負不超過收入的3%——4%。而且，首套房、低收入者、孤寡人群都有很大減免。

二是要做到徵稅對象公平。

我國大城市周邊小産權房比較普遍、數量較多。小産權房未繳納任何稅費，卻享受城市基礎設施投入和各項事業發展帶來的紅利，獲得了相當可觀的經營性收益。如果只針對購買了合法商品住宅的居民徵收房地産稅，顯然不公平。

此外，我國帶有福利性質的住宅體量巨大，是否徵收？如何徵收？都應該有理有據。專家表示，我國住宅有央産、單位産權和私有産權房，還有房改房、商品房、經濟適用房、安居房、限價房、自住商品房和共有産權房等很多種。如果徵稅界定不清，反而可能會加大不公。

三是房産價值評估要做到合理。

專家表示，我國各類住宅小區按照産權、品質、位置、物業服務、學區等不同，價格相差很大。除了房屋形成原因和成本的不同，以及是否繳納土地出讓金和各種稅費造成的價值評估障礙，還有公共配套不同帶來的差異。

比如，學區房的房屋品質可能很差，但交易價格很高。對於原住戶而言，其收入大多並不高，居住面積狹小。如果基於換房而需繳納高昂房地産稅，對原住戶可能是沉重負擔。此外，一個小區裏樓層朝向不同的同戶型住宅，可能價格差異較大。但目前普遍缺乏專業化房産評估公司，真實市場交易價格與評估價之間差距很大。

四是我國房産資訊不充分和不完整的問題仍然突出。

房地産資訊管理部門人士介紹，有的家庭居住了十多年的住房仍未能取得合法的産權證明；有的經租房和原有私産因各種原因而失去了産權證明；有的人為免交契稅而長期不去辦理登記；以企業名義購買但個人享用，還有代持的和無名卻實際佔有等等情況。如何準確全面獲取房屋資訊，仍然是一項長期艱巨的任務。（記者鄧華寧）　　

刊于《瞭望》2018年第19期