到2017年底，我國60歲以上的人口達到2．4億人，65歲以上的人口達到1．58億人，中國進入老齡化社會速度之快、規模之大在世界上是沒有過的。但伴隨中國快速老齡化，而中國家庭又進入小型化、家庭代際人口不斷減少，一對成年夫妻需要贍養和撫育的人員數量龐大，傳統家庭養老已不堪重負。因此，如何提升社會養老服務水準和家庭保障能力，是中國進入老齡化社會亟待解決的社會民生熱點問題。
就國家和社會而言，儘管近年來我國經濟迅速發展，總體上實現了小康。但“我國仍處於並將長期處於社會主義初級階段的基本國情沒有變，我國是世界上最大發展中國家的國際地位沒有變”。國家即便只負擔最基本的養老費用，亦是一個龐大的天文數字。因此，在養老資金入不敷出的情況下，發揮老年人自身力量籌措補充養老費用，是解決養老困境的一個重要出路。同時，由於缺乏工作能力，老年人若想在不增添家庭和社會負擔的情況下實現較高質素的生活，盤活自住房産也幾乎是唯一可行性的選擇。
2014年中國保監會出臺《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，肯定了以房養老中住房反向抵押保險的意義，並決定在北京、上海等城市開展住房反向抵押保險試點。在實踐中，南京、上海、廣州等地亦開展了多種形式的以房養老試點，形式包括住房反向抵押、售房養老、租房養老等，但試點效果均不理想。導致這一結果的原因，除了盤活住房資産這一理財方式與老年人普遍存在的“但有方寸地、留與子女耕”觀念抵觸的因素外，缺乏國家層面的強烈支援亦是重要的原因：其一，對於以房養老重要意義的宣傳遠不到位，社會上普遍存在對於以房養老的誤解，個別媒體對於以房養老一知半解，在報道時主觀負面的東西佔據主流，更加重了老年人的懷疑情緒。其二，缺乏相關的配套法律保障，城市房屋受制于所立基土地使用權70年期限的限制，農村房屋受制于流轉的限制，房地産遠期預期不明確，且大量房屋被排除在以房養老適格標的之外。其三，由於以房養老産品通常是産品的推出者先行給付資金，風險集中于産品開發一方，在缺乏國家強烈支援的情況下，開發機構只能通過嚴格的限制和嚴苛的合同條款控制風險，導致養老産品缺乏吸引力。而縱觀世界，在以房養老開展得比較好的國家，以房養老往往能夠得到國家層面從制度到稅收與財政補貼等政策方面的強烈支援。
如何找到一條適合中國國情和社會發展階段的以房養老發展之路，筆者以為可從以下方面著力：
加大以房養老的宣傳力度。將盤活資産，自我籌措資金作為移風易俗的重要組成部分，通過政府、媒體、教育機構等多方協作，大力宣傳以房養老對於老年人、家庭、社會和國家的重要性，在全社會達成以房養老的共識。
完善相關法律制度。穩定房地産預期，修改《物權法》中關於土地使用權70年期限的規定，構建長效住房産權機制。利用民法典編撰的有利契機，規定居住權制度。允許老年人以低於房屋價值出售房屋，但保留居住權至去世之時，以在實現以房融資之時，亦不至於因出售房屋而失去基本居所；允許老年人以獲取居住權這一較低投資方式投資分時度假酒店、異地房産，避免單一異地購房這一高昂的候鳥式養老方式，實現以較小的投入達到異地養老之目的。利用民法典編撰的有利契機，創新農村房屋流轉制度，為未來實現農村房屋的流轉創造條件，為農村房屋納入以房養老消除制度障礙。
出臺專項稅收減免、財政補貼政策，加大對住房反向抵押等以房養老産品的支援力度。在廣泛調研的基礎上，出臺住房反向抵押、售房養老等産品的免稅措施，對於參與以房養老的房産給予免稅或減稅支援，切實減輕以房養老産品成本；對於風險較大的以房養老産品，給予一定的財政補貼，切實減輕以房養老産品的風險，刺激金融機構開發以房養老産品的積極性。
我國住房自有化率極高，只要從頂層設計層面設計好針對房屋的高價值性和弱流通性特點，實現有效融資為目的的以房養老産品，或是解決養老危機的必由之路。
（作者魯曉明係全國政協委員、廣東財經大學法學院副院長）
