只漲不跌神話開始終結 樓市走到“十字路口”

    
    作者：陳芳 杜宇 朱立毅
    
    相對於近幾年房價的“高燒不退”，眼下樓市價格鬆動的跡象已現端倪。北京等一些城市雖屬高位微調，但深圳一則“半年新房縮水40萬元”的新聞，已擊中一些炒房者的痛處。
    
    開發商頻掀“折扣大戰”，銀行開始下調房貸利率攬生意……但市場成交仍持續著低迷狀況，市場觀望氣氛日益濃重。
    
    “十字路口”的樓市，到底是理性回歸，還是欲揚先抑？
    
    ☉新華社記者 陳芳 杜宇 朱立毅
    
    ●越是房地產市場成熟的經濟體，週期內價格波動越平緩。而越是新興房地產市場的經濟體，房價波動週期時間越短，價格波動越劇烈。
    
    ●對於樓市泡沫，要一點點擠出。房價的暴漲暴跌，對消費者、對行業、企業來說都是一種很大的傷害。現在房價逐步穩定，剛性需求得到有效釋放，有助於房地產業獲得更為穩定健康的發展環境。
    
    ●中國住房市場要經歷一個相當的調整期，去消化前兩年形成的價格泡沫，使之回歸與經濟基本面及居民家庭支付能力基本協調的水準。如果宏觀經濟進入緩慢增長階段，這個調整期可能還會延長。
    
    ＞＞＞ 價滯量縮
    
    “只漲不跌”的神話開始終結
    
    進入２００８年，樓市悄然發出的新信號，使得曾經一路高歌猛進的房價漲幅開始趨緩進而回落，而“價滯量縮”成為當前樓市的“標準樣式”，中國的房地產市場開始進入高位調整期。
    
    ??漲幅穩步回落。根據國家發展改革委、國家統計局的調查顯示，繼多個月份出現漲幅回落之後，今年５月份，全國７０個大中城市新房和二手房價格的環比漲幅又分別回落０．６和１．５個百分點。
    
    ??銷售面積下滑。來自住房和城鄉建設部的最新數據表明，今年１月至５月，４０個重點城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降２４．９％、２０．９％，集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。
    
    ??促銷手段花樣翻新。“鏈家地產”市場研發中心的調查表明，目前北京在售樓盤中有七成多項目在打折銷售，送家電、送轎車、送戶口……相對於動輒一兩百萬元的總房價來說，幾萬塊錢的“打折”雖仍是不痛不癢的“噱頭”，但高房價鬆動現象日益顯現。
    
    ??土地拍賣頻現“流產”。受信貸緊縮政策的影響，自去年底開始，土地交易市場開始遭遇寒潮，不少開發商開始正視大量拿地的風險，全國出現了數十宗土地流拍現象：４月８日，廈門市掛牌出讓１０幅地塊，４幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位於寶安和龍崗曾多次流拍的５塊居住用地再次掛牌出讓，最終４塊流拍、１塊以低價成交……
    
    ??銀行出招攬生意。由於樓市成交趨淡，導致銀行房貸增速持續下滑，一些銀行開始下調固定房貸利率。光大銀行就擬將５個檔期的房貸固定利率下調，以期刺激購房需求。而此前，深發展等一些銀行也早已發售“氣球貸”“雙週供”等變相減息的品種。顯然，房子賣不出去，銀行貸給開發商的貸款就難以收回，銀行賴以生存的貸款收入就會銳減。
    
    種種跡象表明，“房價只漲不跌”的神話開始終結，處於艱難盤整期的中國房地產市場開始理性回歸。而一些城市在觀望狀態下擠壓出了樓市泡沫，理性購房需求開始平穩釋放。
    
    ＞＞＞ 擠壓泡沫
    
    多重調控與市場調整形成合力
    
    樓市發生的新變化，自然是幾家歡喜幾家愁。究竟是什麼原因推動房地產市場發生這樣的異動？
    
    “目前這種狀況可以說是多種因素綜合作用的結果。”國務院發展研究中心市場研究所所長任興洲分析，２００４年以來國家對房地產市場持續調控的累積效應，特別是２００７年對土地的調控政策和第二套住房房貸政策效應明顯顯現，一定程度上改變了人們對於房市的預期，整個樓市開始變得有些理性。
    
    近年來，房地產調控政策從不同方向出擊，形成合力，阻擊房價飛漲的腳步??
    
    ２００７年，國土資源部加大閒置土地清理力度，對囤地開發商進行查處，規定開發商不付清全部地價不得分期發放土地證。
    
    為抑制投機性購房，央行、銀監會要求提高第二套以上住房的首付比例；為控制投資過猛，政府實施一系列銀根緊縮政策，半年來，央行連續５次提高存款準備金率，準備金率達到１７．５％的歷史高位。
    
    增加中低價位、中小套型普通商品住房供應，調整住房結構的“雙７０％”政策（９０平方米以下住房須佔項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用於中低價位中小套型），著力解決中等收入家庭住房問題。
    
    國務院出臺解決低收入家庭住房困難的意見，原建設部發文要求擴大廉租房政策的覆蓋面，全國所有城市建立了廉租住房制度……
    
    中國房地產業協會副會長朱中一表示：“這些政策的逐步落實，及限價房計劃供應量的增加都分流了部分購房需求。”