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庫存的快速增長意味著未來房企將不僅面臨更大的銷售壓力，還面臨更大的建設開支壓力
翟宇
地產上市公司正在為去年大量囤地的衝動“埋單”。
目前已公佈2008年中報的94家地產上市公司，積壓的存貨共達3909.87億元，較去年同期增加1760.29億元，增幅達81.9％。其中保利地產（600048.SH）存貨已超過368億元，較去年同期增加154％，如果按公司2007年的營業收入約81億元計，這些存貨至少要消化4年。
即便是地產上市公司中的龍頭企業萬科A（000002.SZ），2008年中報數據顯示，其存貨也已高達811億元以上，較去年同期的增幅超過87％，以公司2007年超過355億元的營業收入計算，這些存貨的消化還需要2年以上的時間。
國信證券地產分析師方焱表示，庫存的快速增長意味著未來房企將不僅面臨更大的銷售壓力，還面臨更大的建設開支壓力。
今年上半年，上述地產上市公司合計實現營業收入721.3億元，比去年同期增長41.3％；實現凈利潤109.3億元，同比增長41.9％。與2007年行業80％以上的增速相比，地產上市公司的業績增速已經明顯放緩。
存貨激增的背後
根據貝塔策略工作室合夥人杜麗虹對A股上市地產公司的跟蹤研究結果，萬科已連續兩年出現融資前的負現金流狀況，過去5年公司年均現金支出達40億元，“據此計算，公司只有在2008年釋放並減少價值186億元的存貨才能實現現金平衡”。
事實上，萬科的情況在眾多地產公司中尚屬樂觀。過去2年裏擴張速度較快的保利地產，已經連續5年出現負現金流增長，“從純財務安全的角度看，公司需要在2008年釋放160億元的存貨，才能使增長速度回歸安全水準”。
方焱認為，負債、存貨上升，房地產企業將面臨更為緊張的資金週轉壓力。隨著樓市調整的深入，上半年地產公司的資金緊張局面逐漸加劇。據了解，119家A股地產上市公司流動負債3105億元、長期負債1169億元，分別增長59％和61％；負債合計增長56％，增速比去年同期上升9個百分點。
與此同時，各地產上市公司的存貨週轉率進一步下降，在2007年底幾大地產上市公司存貨週轉率降至歷年來的最低值之後，2008年中報公佈的存貨週轉率更為悲觀──就連以往存貨週轉率還處於相對安全值之上的萬科，其存貨週轉率也無可避免地跌至0.14，保利地產為0.09，金地集團和招商地產（000024.SZ）的存貨週轉率更跌至0.06及0.04。
據了解，由於房地產項目建設週期一般為2~3年，按照存貨在2.5年內銷售並回籠資金計算，存貨週轉率應該不低於0.4。但是上述四大地產上市公司中，包括保利地產、金地集團及招商地產在內的公司存貨週轉率早在2007年底已跌破0.4這一安全值，萬科的存貨週轉率雖然去年底還勉強在0.4之上，但至今年6月底仍出現急速下跌的情況。
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