只漲不跌神話開始終結 樓市走到“十字路口”

    
    合生創展公司總裁陳長纓說：“去年市場情緒普遍樂觀，投資性、投機性及改善性需求亢奮異常，供需比失衡嚴重，房地產市場存在過熱現象。隨著一系列宏觀調控政策的實施，投機炒作現象得到控制，消費者觀望情緒增強，市場需求下降，供需比嚴重失衡狀態得到緩解。”
    
    然而，中國房地產市場的複雜性，決定了宏觀調控並不是市場變化的唯一推力，其中還有市場內部結構調整的原因。
    
    數據顯示，２００７年７０個大中城市房價比上年上漲７．６％，部分城市甚至達到４０％至５０％的漲幅。顯然，非理性的上漲透支了房地產業的未來效益。
    
    任興洲說：“房價持續大幅上漲，超過了購房者的承受能力，供需矛盾越發突出，目前價格漲幅出現回落也是市場調整之必然。”
    
    股市大跌、ＣＰＩ上漲、油價高漲，加上年初的冰凍雨雪災害，四川汶川地震等重大自然災害的發生，種種市場的不確定性也讓購房者充滿猶豫。
    
    在北京一家出版社工作的胡剛先生說：“現在房價的虛高成分太大，我不想成為最後一撥高位接盤的人。”隨著國家一系列調控政策效應的顯現，他相信購房者挺過這個階段，房價就會回歸理性。
    
    ＞＞＞ 理性回歸
    
    嚴防樓市大起大落
    
    撲朔迷離的樓市，在２００８年上半年釋放出新信號後，究竟會走向何方？
    
    一些專家認為，當前房地產市場成交量低迷，正是市場步入積極調整狀態的信號；誇大調整的危害，鼓吹房地產“救市”則是非常危險的。
    
    從全球房地產市場價格走勢曲線來看，任何一個市場都存在著一個波動週期。一般而言，越是房地產市場成熟的經濟體，週期內價格波動越平緩。而越是新興房地產市場的經濟體，房價波動週期時間越短，價格波動越劇烈。
    
    ＳＯＨＯ中國總裁潘石屹表示，當前開發商確實遇到不少困境，如從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應對需求量的變化和資金緊張；面對保障性住房，產品定位如何找準市場需求等，但這些也恰恰表明房地產市場也要進入自我調整和修復階段，從過熱向理性回歸。
    
    對於少數房價較高的地區，不少專家認為，房價的適當回落是正常的。樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決於宏觀經濟的總體走勢。
    
    第一季度，國內生產總值增長１０．６％；城鎮固定資產投資在今年前５個月完成４萬億余元，同比增長２５．６％；夏糧連續５年豐收已成定局……經濟運行依然總體向好，無疑為房地產市場逐步走向理性回歸創造良好的環境。
    
    與此同時，我們也看到，國內一系列困難和不確定因素的衝擊，給中國樓市逐步走向理性回歸帶來挑戰。
    
    清華大學房地產研究所所長劉洪玉說：“中國住房市場要經歷一個相當的調整期，去消化前兩年形成的價格泡沫，使之回歸與經濟基本面及居民家庭支付能力基本協調的水準。如果宏觀經濟進入緩慢增長階段，這個調整期可能還會延長。”
    
    從歷年對樓市調控的過程看，地方政府、銀行、開發商在內的多種強勢利益相關群體的影響依然不可小視。特別是一些地方政府以各種理由的托市行為，將加重樓市不可預料的風險。
    
    進入２００８年，受美國次貸危機影響，不少歐美國家房價回落，一部分熱錢開始尋找新的投資區域和渠道。而受奧運會、世博會等利好因素的影響，在人民幣升值預期下，境外資金流入逐利，更是攪動了並不平靜的樓市，給中國房地產市場發展帶來新的複雜性。
    
    儘管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。
    
    對於樓市泡沫，要一點點擠出。陳長纓說：“房價的暴漲暴跌，對消費者、對行業、企業來說都是一種很大的傷害。現在房價逐步穩定，剛性需求得到有效釋放，有助於房地產業獲得更為穩定健康的發展環境。”
    
    高房價問題不僅僅是房地產行業的問題，上關乎數萬億元的商業貸款和個人貸款，下涉及幾十個相關行業，中間還夾雜著千家萬戶。這決定了任何過速的“休克療法”都是危險的，樓市調控不能指望畢其功於一役，只能採用“漸進療法”。專家建議通過不斷釋放調控信號來干預市場預期，切實增加廉租房、經濟適用房、限價房、中小戶型中低價位房的有效供給，以舒緩供求關係；同時，收緊房貸，讓銀行緩釋風險。
    
    與此同時，隨著在整個經濟發展中支撐行業作用的日益提升，房地產業的理性回歸不止關乎行業的健康發展，而且關乎整個國民經濟的健康發展，防止房市的大起大落從而成為經濟建設的一項重要目標。展望２００８年下半年的樓市走勢，讓人們靜下心來考慮經濟和社會的可持續發展等更深層的問題。顯然，擠出樓市多年累積的泡沫，保持健康可持續發展，才是中國房地產市場應有的常態。