北京大宗物業交易市場表現平淡

來源:36氪
發佈時間:2022-07-07
上半年累計成交額近百億元

近日,第一太平戴維發佈2022年第二季度北京房地産市場研究報告。

北京大宗投資市場在二季度的整體表現優於一季度,完成了幾宗重要成交,但整體而言上半年的大宗投資市場仍然稍顯平淡,半年累計成交金額約為人民幣100億元,較去年同期下降73.4%。

預計2022年下半年北京大宗投資市場仍將處於“供過於求”的局面,可供出售的項目或資産包將會持續增加,且議價空間也相對較大。賣方希望加速拋售自持資産進行變現,以期降低債務壓力、緩解流動性告急的局面。但潛在買家則會對待售項目的品質與價格保持高度警覺並進行細緻甄別,把握目前的大宗資産價值走低的窗口期進行抄底式收購。

報告顯示,二季度,北京甲級寫字樓市場迎來一座7.4萬平方米的新項目入市。受疫情影響、部分租戶退租,疊加走弱的租賃需求,使得二季度末全市甲級寫字樓空置率達15.8%,環比上升0.5個百分點、同比下降1.5個百分點。同期北京甲級寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣337.5元,環比、同比分別下降0.4%、1.1%。

對比去年火熱態勢,今年上半年北京寫字樓市場表現較為平淡,主要原因除了五月份突發疫情之外,也包括經濟增速下行壓力增大、部分行業監管加強導致需求走弱等諸多因素。儘管疫情在二季度對寫字樓市場産生了抑制,但市場租賃需求的基本面仍然存在,部分租戶也希望計劃借助當前的行情以相對較低的價格完成續租、新租或者搬遷成交。因此可以預見,下半年的寫字樓市場將重啟復蘇、快速反彈,其活躍程度將明顯優於上半年。

在北京商業零售市場方面,二季度同樣面臨承壓環境。在疫情復發和防疫要求下,線下實體消費和服務消費受到較大限制,大部分零售業態均受到不同程度的衝擊。報告顯示,1-5月,北京市社會消費品零售總額為5,391.9億元,同比下降7.7%。

對北京零售市場而言,二季度本是提振消費的旺季,但受疫情反覆影響,餐飲暫停堂食,各大購物中心先後縮短運營時間或暫停營業,客流量出現不同程度的下降,部分餐飲及休閒娛樂等品牌實體門店面臨臨時關閉或撤店的局面。

季度內,全市優質購物中心平均空置率環比上升0.4個百分點至6.2%,同比下降0.7%。為應對疫情帶來的運營壓力,部分業主方採取降低、減免部分租金或提供補貼等方式,扶助品牌租戶共克時艱。因此,本季度,全市優質購物中心平均租金水準下降至每平方米每月841.4元,租金指數環比、同比分別下降3.3%和9.2%。

同期,北京零售市場迎來三個新項目入市,分別是位於朝陽區的姚家園萬象匯、位於石景山區的六工匯購物廣場和金安環宇薈,共計帶來17.2萬平方米的零售面積。三季度疫情有望得到全面控制,零售市場預計將快速復蘇。未來業主方可能將調整招商策略及品牌組合,以提升整體抗風險能力,未來全市優質購物中心的業態格局或將有所改變。

在北京高端住宅租賃市場方面,疫情對出入境政策的影響使其在二季度進一步承壓。新冠疫情再次爆發使得部分外籍客戶入境難度加大,潛在客戶出現暫時性流失,市場活躍度明顯下滑。受疫情和新增供應影響,北京服務式公寓市場空置率環比上升5.3個百分點至26.1%,較去年同期上升9.4個百分點。為應對客戶流失的挑戰,業主方不得不積極靈活地調整租賃策略以減緩現有客戶的流失,鞏固當前出租率的同時尋求未來的去化機遇。

同期,與服務式公寓市場相比,高端公寓和高端別墅的需求受疫情影響相對較小,其中高端公寓平均租金為人民幣每平方米每月171元,租金指數環比、同比均微升0.6%;高端別墅平均租金為人民幣每平方米每月123元,租金指數環比微升0.2%、同比下降0.5%。

對於未來房地産走勢,第一太平戴維斯則指出,在行業基本面已經築底的情況下,市場要素開始重新連接,形成流動互通的格局。可以預見,在下半年房地産市場將迎來需求反彈等多重利好,房地産行業的從業者也應該更加積極地看待2022年的“下半場”局勢。

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