法拍房仲介的隱秘「江湖」| 城中人

來源:36氪
發佈時間:2022-07-07
3000億元規模、80%的流拍率,一個尚未建立通行規則卻有人「漁利」的市場。

「我緊張到都要吐了。」這是林涵第一次參與法拍房競拍的最強烈感受。

標的物為深圳福田區一套兩居室住宅,起拍價396萬元,加價一次為五千,五、六名對手隨時會出價,半個小時便突破了500萬元。經過150多輪的「較量」,緊盯著螢幕的林涵終於以598萬的價格拿下這套房子。

這套房子比市場價便宜了將近百萬,但直到「落錘」定音那一刻,她還未曾實地見過房子一眼。

以小博大的投機、競相出價的博弈、明星豪宅被拍賣的獵奇故事、財富的流失與擁有……法拍房似乎齊起了所有能夠想像到的「都市傳説」因素。

更火熱的數據來自成交端。剛剛落下帷幕「史上最難618」,京東拍賣的數據顯示,破産拍賣業務創下新高,住宅用房成交金額累計超12億。

同時期,法拍房輔拍公司及從業也在發展壯大。在天眼查搜索從事法拍房業務的相關公司數據顯示,全國範圍內成立時間一年內的公司數量佔總數將近三分之一。

國泰君安證券研究所日前發佈的一份法拍房專題報告顯示,過去三年法拍房的規模基本上穩定在3000億元左右,而新房市場則是從15.9萬億元增長到18.1萬億元。儘管商業類資産持續增長,但是成交依然以住宅為主導。

法拍房專題報告

2021年,全國法拍房流拍率達到80.2%,極高的流拍率背後隱喻著一個尚未建立通行規則和秩序,卻已經有人從中漁利的市場。

01

撿漏還是入坑?

「當你想買一輛賓士,手中卻只有買別克的錢的時候,就會想找其他門路。」深圳法拍房資深人士曾小路説法拍房也是一樣。

2021年成龍北京豪宅被拍賣的消息登上微網志熱搜,讓林涵知曉了法拍房這一購房渠道。眼看著深圳房價一路上漲,相對於入門總價,手裏的預算選房範圍從福田移到了龍港,她開始行動了。

撿漏的可能性從概率上看是存在的。一般而言,北京這類一線城市的法拍房成交價通常為市場價的8折左右。瀚海數據研究院數據顯示,2022年5月北京法拍房的成交折扣為8.2折,近半年來,北京法拍房的成交價在8折左右波動,近兩個月的成交折扣維持在8折以上。

圍觀到入場的這段時間,林涵每隔幾天就刷新下法拍房網站,翻遍各大網站的拍賣經驗,甚至自己去做過産調。産調即産權調查,包括房産的年限、抵押、租賃、學位情況等在內的全面調查。之所以遲遲不下手,林涵害怕入坑。「如果房子便宜又沒人買,那肯定有雷。如果聽仲介的,其他競拍人會不會是托。」

她在社交網站看到有人花一千萬買了塊廠地,結果破了別人的低價局,「有人想以底價買入,我們懵懵懂懂出價壓過了對方。」現在還處於糾紛境地,無法安寧。也有人入住後仍遭騷擾,不堪忍受賣了房。

另一位來自成都的法拍房競拍人李辰就踩雷了,在青羊區花280萬元左右拍下的房子,過戶一年多還搬不進去,裏面的住戶是原房主的債務人,聲稱沒80萬就別想讓他出去。「扯了很久,公告上説是法院包清場(清退住戶騰房),可還是得去法院來回找人催促著才行,耗費精力。」陳辰每次聊到法拍房,都勸告身邊朋友,一定要謹慎謹慎再謹慎。

95後鄭州人陳默對法拍房可謂「一見傾心」。

他在朋友圈看到相熟的房産仲介經紀人發了法拍房廣告,發現那套房子離剛買的新房特別近。鄭州二七廣場附近的三居室,1990年代一樓帶小院的房子,起價58萬。當天下午和經紀人去看房,就在網上交了15萬的保證金。産調是另外的價錢,不多,只要500塊。幾天后,他以69萬的價格拿下了這套房。

受訪人供圖

 

「仲介問我心理承受價位,我説每平一萬元都可以接受,最終雜七雜八的費用加起來合計每平9500元吧。」陳默心裏懷疑仲介可能吃了差價,卻也無所謂。「人家掙得就是這個錢,你想省也省不了。」他覺得找仲介花的錢,買的是時間、效率和資訊差。

這套房並不比市場價便宜多少,但陳默自有打算。此前他在老家縣城和鄭州買過兩套「老破小」都拆遷了,補償款加起來將近200萬元。買這套法拍房,一方面為了給父母養老,另一方面的原因是「説不定以後也會拆遷」。實際上,陳默目前最困擾的問題不是順利入住的法拍房,而是他所買的新房要延期交房,有爛尾風險。

02

法拍仲介的價值

「很多人會自己拍,不找輔拍機構。」曾小路坦承,嚴格來説,這行並不算居間仲介服務。

法拍房的從業人員素質參差不齊,很多從業者都是先從身邊熟人下手成單。

數位法拍房業內人士告訴36氪,這行不需要有仲介資質,賦閒在家的寶媽、微信好友4000名的微商都能在朋友圈發房源,靠熟人推薦「洗一遍客」。

不堪騷擾的用戶

 

36氪發現,法拍房行業在各個城市的佣金幾乎沒有標準。北京法拍房仲介透露,從産調、輔拍到清場,整套流程下來三萬到五萬不等。深圳法拍房仲介稱佣金為成交價的1%-3%,一般而言有長期租約的房子能收到5%。另一名深圳從業者稱5000塊錢可以包全年拍賣五次,拍不到退款,其餘費用另算。

李青是北京的一名入行三四年的法拍房仲介,他稱月入七八萬也有,幾個月不開單也有。

「對於一部分法拍房仲介而言,朋友圈發房源帶來有參拍意願的人,是他們最重要的工作。剩下的活就交給了公司其他人。」李青稱市場上的産調相對來説仍然比較膚淺,而且行業裏有些業務員會為了開單,隱瞞掉一些瑕疵。

比如同小區的戶型朝南、裝修最好的房子,市場報價能達到500萬,實際上這套法拍房朝北裝修又差,只能賣到400萬。「有業務員會告訴客戶這套房子能值500萬,加吧加吧,加到450萬都沒關係。」

戶型、朝向、面積、稅費、市場價、落地價、貸款乃至是不是凶宅……實際上這些花錢産調得來資訊,普通人費些精力也能查得到。出於謹慎,林涵找了深圳法拍仲介,但對於房子的關鍵資訊自己又進行了反覆確認。

03

最不能碰的房子

和法院溝通執行、幫客戶競拍、查房子稅費問題,曾小路説這些是法拍房仲介的固定動作。他做過的案例中有高達兩千萬元的深圳學區房,也常在微網志給人解答如何退法拍保證金。

曾小路對36氪稱,自己每年經手至少二百套的法拍房源。他著重強調了二百套是拿到鑰匙的房源,畢竟有些仲介門店一年能拿到十套獨家房源就算了不起。不過,曾小路坦承法拍房相對來説比較公開透明,「地址在網上都能查到,就算買家自己去敲門,業主也十有八九給開門。」

能拿到房源鑰匙的秘訣,是曾小路有法拍房行業上游的渠道。他與幾家典當、擔保行等金融機構保持合作,甚至房子還沒進入拍賣之前,就已經掌握了全部資訊。「同行中像我這樣做的,深圳可能只有三四家。」

「截住」了上游的房源,需要做的事情便不再只是朋友圈洗客。既要為處理抵押物的金融機構做週期長短的考量,也要為原房主考慮幫忙申請住房補貼,還要為拍賣者擊敗突如其來的對手,最終用合適的價格成交,一手托N家。

在北京做法拍房仲介的李青,見到的原房主都很客氣,看房時話裏話外都在表達能否將房價拍得高一些,好足夠覆蓋掉債務。「有些人賣了上千萬的房子,手裏還能剩下些錢,幾萬幾十萬的都有。」

帶有長期租約的房子,是法拍房從業者最喜歡接的單子。「普通人最擔心的問題是能不能入住,一般而言法院公告會負責清場,仲介或機構介入能起到的作用也就是催促流程,早一個月入住也能為人省一個月房租。」

涉及到土地增值稅或稅費不清的房子,所有人都避之不及。這類情況多出現在一手現房,正如此前寶能集團旗下公司有484套房子要進行拍賣,用於償還平安銀行債務,圍觀人數達到了10萬以上,但首批房源最終撤拍。

法拍房源

寶能城交易稅費具體數額、該由哪方承擔等問題都不明確。曾小路稱不解決稅費歸屬,幾乎沒人敢報名,風險太高了。36氪獲悉這些房子仍在寶能名下,每套原價不到100萬,導致了有可能産生高額的土地增值稅。

法拍房資産由於不限購及折扣價起拍獲得關注,主要成交集中在一線城市,但地域差異明顯。國泰君安證券研究所的報告顯示,一線城市中深圳的溢價率最高,不僅沒有折價,且基本上每個主要城區都溢價,在上海基本上沒有折價的同時,北京依然有較高的折價率。

長期以來,法拍房市場是限購政策的「法外之地」。但2021年底,最高人民法院出臺新規,規定全國法拍房納入各地房地産限購政策約束,受限購約束的競買人將不被允許參與法拍房競拍,2022年1月1日開始實施。

04

五分運氣、十分清醒

拿到鑰匙,打開法拍房的門,曾小路見過參加過抗美援朝的老兵獨自留守,也見到過人去屋空後餐桌上還有沒吃完的一碗麵。

做生意賠錢、工薪層斷供、公司債務糾紛,是大多數法拍房背後的故事。陳默在鄭州買的房子,原業主是洛陽人欠了一千多萬的債務,鄭州洛陽的幾處房産和車子都被執行了。不過自始至終,陳默也沒與業主見過面。

法拍房

由於法拍房主要是因債務問題而起,因此債務違約風險和破産清算案例的提升帶來供給端的增長。國泰君安證券研究所的報告顯示,從破産企業分佈看,集中在浙江、江蘇、重慶、湖北和廣東等省直轄市,與法拍房挂拍量較高的城市榜單基本吻合。以浙江、江蘇和上海為代表的長三角省市破産企業數量合計佔比全國的30%。破産企業數量儘管較高,但是長三角地區整體企業數量也較多,且在産業集群的形成下,當地居民財富也較高,因此出現了供需兩旺的情況。

「鬧得最厲害的時候是強制執行那一步,一般都是法院執行。面對80多歲的老兵,只能多做思想工作。」曾小路稱有的原業主不甘心自己的房子沒了不願搬走。當原房主有不止一個債主而法拍的錢堵不上窟窿時,也有債主不甘心拿不到錢直接撬門住進來。

瀚海法拍網總經理曹輝對36氪解釋,法拍房的爭議集中出現在騰房環節。有的房子帶長期租約,就需要確定租約是否具有法律效力。如果是惡意租賃,可以走仲裁途徑,對於法院認可的租約,可以與租戶進行協商解決。

一名房産領域資深律師告訴36氪,除了考慮標的物風險,競買人也要注意自身因素。一是購房資格,二是貸款要求。法拍房的貸款流程相比二手房按揭更為嚴格。

北京京師律師事務所鄭美玲律師稱,委託方在與法拍仲介或機構簽訂協議時,注意審查仲介機構在處理法拍房事宜上是否具有資深的經驗,可以通過專業性和經驗的仲介機構來給予更專業的幫助以減少風險,但也要留心合同條款。

五分運氣加上十分清醒,林涵如願在福田區買到了那套法拍房,貸款、過戶和收房都很順利。她説收集的資訊足夠多,內心才有底。當然她也很慶倖:

「運氣好,沒碰到奇葩事。」

(應採訪者要求,文中林涵、李辰、陳默、李青均為化名)

作者|王露

未來可棲

本文圖片來自:採訪供圖 正版圖庫