鄂爾多斯沒有什麼庫存可去

來源:36氪
發佈時間:2022-06-24
房票再次盛行,與鄂爾多斯無關了。

此刻的鄂爾多斯,最令外界感到陌生的情況是:這裡的樓市幾乎沒有什麼庫存可去了。

沒有成群結隊的討薪建築工人,沒有借了一大筆錢、騎著馬去搶房的牧民,沒有深陷三角債的民間借貸債主,沒有300平米只做兩居室的暴發戶戶型……這些刻板印象,都被顛覆了。

時隔五年,房票重出江湖,大有再次盛行全國之勢。鄂爾多斯本應當是中國樓市去庫存的縮影,因為這裡的康巴什新區以「鬼城」聞名全國,老城區東勝區也一度是鋼筋編織的「水泥森林」。

這個內蒙古自治區下轄的地級市,以蒙古語Ордос音譯來命名。早在西元前221年秦始皇一掃六合、統一天下之前,就向鄂爾多斯派駐了郡守和縣令,將其納入了中原版圖。經過2000多年的農耕文明熏陶,即使是遊牧民族也篤信著「以末致富、以本守之」的生存哲學。

進入21世紀,末是煤炭生意,本是別墅和公寓。

2011年是鄂爾多斯樓市最瘋狂的一年。位於主城東勝區市中心的華府世家,開盤售價2.3萬元每平米,與北上廣均價匹敵,仍被一搶而空。

也是那一年,鄂爾多斯新建住房面積超過2000萬平米,每天都有6萬平米新房推向市場,當時的地區總人口是150萬,相當於不分男女老幼、無論市民還是農牧民,每個人都要消化13平米的新建住宅面積。

當時搶房的人都不在意,鄂爾多斯本地家庭已經普遍擁有了三、四套住宅。煤炭市場的黃金十年(2002-2012)以及農地牧場騰退,創造了大量居民財富,都被貯藏在樓市。

發佈于2011年的《中國民間資本投資調研報告》稱:保守估計鄂爾多斯擁有資産過億的富豪人數不下7000人,資産過千萬的人至少有10萬人。一個未經考證的數據是:整個鄂爾多斯,計程車有2000輛,路虎則有5000輛。

當時的鄂爾多斯人,房子多到已經懶得收租了,以至於一時間供不應求、租金高漲:一套80-90平方米的三居室,月租金5000元-6000元,也達到了北上廣的水準。

從2006年到2011年,鄂爾多斯的住宅均價從1500元每平米飆升到1.3萬每平米,康巴什新區也拔地而起,均價達到了8000元以上。在此期間,杭州的開發商(如綠城和三江)、山西的煤老闆和溫州的炒房團,也快馬加鞭殺了進來。

至今沒有人能合理地解釋,為什麼鄂爾多斯的樓市狂潮在2012年戛然而止,到2013年全市均價就跌回了3000元每平米。有人説是民間借貸資金鏈斷裂引發的,有人説是煤炭價格出現週期性拐點導致的,有人説是樓市調控誤傷的,還有人説是康巴什新區的大興土木破了27公里外成吉思汗陵的風水……

最終,拯救鬼城的不是天可汗神靈的眷顧,而是「農村包圍城市」偉大戰略的再實踐。

2015年起,在人民銀行下屬政策性銀行補充抵押貸款(PSL)的支援下,鄂爾多斯以地方財政一般性公共預算收入(以稅收為主體)為基礎,啟動了大規模棚戶區改造,鼓勵農牧民進城購房,採取貨幣化安置加印發「房票」,消化商品房庫存。

但很少有人注意到,當地限制土地及住房供應,2012年以後近十年罕有新開盤住宅。一座中國城市,十年不搞房地産,四十年來恐怕未有第二個例子。

經過長達五年的住房庫存去化,到2019年,鄂爾多斯的老城區和康巴什新區的房價都接近恢復到了泡沫破滅前的水準;2020年,久違地迎來了新盤入市;2021年,以學區房驅動,二手房市場逐漸興起,均價又突破了萬元。

二手房市場的誕生發展,往往標誌著一個房地産市場由草莽江湖走向規則與秩序,房産也因此具備了流通價值——十年前,鄂爾多斯的二手房市場是不存在的,沒人買舊房,甚至也沒人賣舊房;十年後,新房銷售開始主動勸客戶:孩子著急上學,不如先看看二手房。

暴發戶、民間借貸機構、炒房團也成為了歷史。據研究機構人士于2022年6月到鄂爾多斯調研的結果:目前的購房人群中,20%-25%為下轄7旗的人口、15%-20%的為市外人口(包括省外),大約60%為本地新市民及換房人群。

我們還看到了一組官方數據:2021年,鄂爾多斯全市實現商品房銷售面積161.5萬平方米,增長79.9%,增速快於自治區平均水準89個百分點——意即疫情後鄂爾多斯樓市的復蘇在內蒙古各地市中領先。

在這一年的樓市復蘇中,全市房地産開發到位資金139.6億元,同比增長52.3%。其中,國內貸款3.8億元,個人按揭貸款6.8億元,自籌資金55.7億元,定金及預收款67.8億元——貸款項佔比極低,意即無論開發商還是居民,拿地或購房杠桿率都顯著低於全國平均水準。

今天,鄂爾多斯沒有什麼庫存可去了。

在2015年至2020年,這座城市推進棚戶區改造的同時,改進了城市基礎設施、發展了基礎教育,特別是做大做強了本地大型企業(億利、伊泰),使其平均工資水準明顯高於省會城市呼和浩特。

可慶倖的是,鄂爾多斯已不再是那個鬼城了。可悲嘆的是,過去十年,我們有更多的城市越來越像曾經的鄂爾多斯。

在鄂爾多斯市博物館,藏有一尊戰國「上郡守壽」青銅戈。內側兩端均刻有銘款,其中一側為「十五年上郡守壽之造,漆垣工師乘、丞鬶、冶工隸臣奇」。今鄂爾多斯東南部當時屬上郡所轄。有推論説,這件青銅武器見證了秦昭王十三年,大將向壽伐韓的武功。

鄂爾多斯的青銅戈,是秦以法家暴力統一中國、整合文明的歷史注角,卻無法成為後人哀之、鑒之的教訓。

此刻,在河南商丘某縣城,有樓盤號召老鄉用大蒜、小麥抵扣首付來購房;在南京溧水,地方政府推出了升級版「房産超市」,創造了用拆遷房票為二手房去庫存的先例;在福建泉州,二孩或三孩家庭申請公積金貸款購房,可在最高額度基礎上另加10萬元……

這般熱鬧是別人的,終於不關鄂爾多斯人的事了。

文|岳嘉

封面圖來源:電影《我是傳奇》劇照

作者|岳嘉

更多精彩內容

歡迎關注未來可棲

未來可棲

本文圖片來自:企業官方 正版圖庫