對話中金公司慈顏誼:從11隻REITs看未來萬億級大市場 | 聰明的錢

來源:36氪
發佈時間:2022-01-21
中國基礎設施存量資産規模超過130萬億,未來REITs市場必將是萬億級規模。

作者 | 宋新澳、王晗玉

編輯 | 鄭懷舟

第二批REITs上市半月有餘,延續了首批的亮眼表現,甚至更加火爆。

回想建信中關村REIT上市首日,開盤直接以30%的漲幅封在漲停板,引得基金公司當日緊急發佈交易風險提示;同時另一隻華夏越秀高速REIT在上市首日漲幅也一度超過28%。

伴隨不動産信託在國際市場的成熟發展,以及國內基建投入的日益擴大,公募REITs從剛落地就成為投資者眼中大熱門。然而從今年(2021年)4月30日國內正式開啟試點以來,到目前也只有11隻REITs成功上市。

130萬億存量資産中,“適格”的項目為何如此稀缺?除去産業園、高速公路之外,未來還有哪些業態值得關注?當前基金公司又正著手儲備哪些項目?針對這些問題,36氪與中金公司投資銀行部固定收益組負責人、董事總經理慈顏誼進行了深入交流。

01 REITs供給為何這樣少?

12月29日,國家發展改革委辦公廳發佈《關於加快推進基礎設施領域不動産投資信託基金(REITs)有關工作的通知》(以下簡稱《通知》),提出加強各部門協調,共同解決項目推進中存在的問題。同時推出七項具體措施,推動REITs加快發展。

《通知》專門提到,在依法合規的前提下,將加快辦理項目相關手續,落實各項發行條件。

此前中金公司作為財務顧問成功完成中金普洛斯倉儲物流REIT和滬杭甬高速公路REIT的發行,深度參與了基礎設施REITs的首批落地,目前也正推動鐵路、高速公路、産業園等多個REITs項目。被問及近日發佈的《通知》,慈顏誼表示,這是國家發改委主動向市場傳遞大力推進REITs試點的支援態度,給正在參與REITs業務的試點機構們以信心。

她向36氪介紹,中國基礎設施領域的存量資産規模超過130萬億元,REITs市場向前發展必將是萬億級規模,但目前為止只有11支REITs上市,主要是因為試點初期市場對産品的認知需要時間,以及審核把關“優中選優”。

慈顏誼分析説,REITs産品區別於傳統股票、債券的權益性金融工具,涉及的資産類型較多,不同行業、不同原始權益人發行REITs的經濟訴求和商業意義也有所差異,各類資産實操過程中存在的問題也千差萬別,所以各原始權益人決策過程中,要綜合考慮長期戰略意義、短期經濟利益以及社會影響。

另一方面,為保障試點工作順利穩妥推進,現階段監管層的審核原則是“優中選優”。“只有這樣才能在穩妥前提下為中國REITs市場儘快趟出可行道路,也才能在不久的將來讓具有廣泛普適性的資産順利進入REITs市場。”

這或表明,短期內國內很難出現REITs産品爆髮式增長。慈顏誼也判斷,短期顯著放鬆審核條件、快速開展資産下沉未必有利於市場可持續發展。但長期來看,她仍認為中國基礎設施行業底蘊深厚,有相當規模具備REITs條件的成熟資産可以入市。

並且市場各方均有動力進一步擴大REITs産品供給。“原始權益人需要拓展權益融資渠道,基礎設施資産定價要找到合理的錨,REITs市場成熟發展要有充足的産品供給,投資者拓展資産配置需要REITs”,慈顏誼説道。

02 如何評估篩選標的?

隨著監管層和原始權益人、基金管理人等各參與方的經驗積累,未來市場大概率將迎來大幅擴容,而當更多項目以更多樣化的業態涌入時,投資人應如何評估一項標的是否適於自身需求?

慈顏誼介紹説,通常投資者主要關注底層資産的盈利能力、現金流穩定性、資産增值潛力和風險收益特徵,並結合投資的資金期限、收益回報要求等合理配置不同資産類別的REITs産品。

而根據底層資産複雜多樣的業態,具體評估關注的指標也各不相同。如産權類資産,包括倉儲物流、産業園區、數據中心等,以租金為主要收入來源,需重點關注資産區位、出租率/空置率、租戶結構、租金水準等;對於特許經營權類資産,如水電氣熱市政工程、高速公路等,通常則需關注資産所處區域的經濟發展水準、人口吸引力、經營權收費機制等。

其中各個細分行業的情況也各有不同,比如在投資高速公路REITs時,需關注同區域的替代性線路規劃情況,以及通行費的波動並不一定呈線性發展,而污水處理REITs現金流的可預測性則更清晰。

此外,慈顏誼專門提到,REITs期限漫長,且底層資産複雜,可分配現金流的産生除取決於項目本身外,也依賴於運營,需要“好的管理人”將“好的資産”持續“運營好”,“因此我們預計未來投資者在選擇REITs時,除了選資産,也更注重選管理人。”

03 新能源、租賃住房或成新方向

從目前上市的11隻REITs來看,資産業態主要集中在産業園、環保設施和高速公路。不過,更多業態也正在被納入試點範圍中。2021年7月,國家發改委剛發佈通知將清潔能源、保障性租房、旅遊基礎設施納入REITs新試點。

慈顏誼認為,未來,新能源設施和租賃住房業態值得特別關注。

一方面,在“碳達峰、碳中和”背景下,未來我國電力結構將由以煤為主體向以清潔能源為主體轉型。2020年底,清潔電力在運光伏、風電、核電、水電裝機總容量約955吉瓦,中金公司團隊預估至2060年底可能提升至接近1萬吉瓦,對應41萬億元以上的的累積清潔能源投資需求。

另一方面,目前新能源用戶端的需求剛性且分散,未來會有大量平價上網的清潔能源項目進入成熟穩定運營期,現金流端將日益穩定。

“能源領域的成熟資産規模大,新增資本金需求也大,比較適合REITs場景。”

對於保障性租賃住房,隨著我國租賃住房市場逐步趨於成熟並持續向大中城市遷移,高品質發展租賃住房已明確為十四五期間的重點工作。目前深圳、重慶、北京等城市也均有租賃住房REIT項目公開招標。

慈顏誼透露,保障性租賃住房由於歷史原因,資産的取得方式、對應土地性質、運營模式等複雜多樣,“要解決的問題不少,合規和收益都很好的項目較為稀缺,短期內優先推出的應該是人口凈流入的一線城市中經營較為成熟、租金穩定、運營前景良好的項目,市場需要打樣的模板。

而對於此前同步被納入新試點的旅遊基礎設施,慈顏誼分析這類資産初期投資大、回報週期長,且當前融資渠道受限,公募REITs確實是一個極具研究價值的新融資工具。不過景區資産通常審批鏈條較長,手續複雜,且天然帶有稀缺性,運營此類資産將不得不關注資産確權、募集資金再投資、擴募儲備等現實問題。

她透露,目前中金公司也正持續關注旅遊基礎設施領域的REITs機會。此外,萬億級市場前景下,中金公司在投資與執行端也正積極佈局,參與投資了五單已發行項目,在執行項目包含倉儲物流、産業園區、高速公路、鐵路、城市軌道交通等各類資産,儲備項目涉及倉儲、交通、能源等多個賽道。

當前在實際執行層面,一項REITs的成立發行基本還是由基金管理人主動尋找原始權益人和潛在的優質資産合作。展望未來,隨著市場上發行的産品數量增多、類型更豐富,慈顏誼認為各行業的原始權益人也將主動尋找所處領域有專業經驗的基金管理人合作。

“最終市場會走向一個雙向選擇、良性發展的局面”,她説。

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本文圖片來自:視覺中國 正版圖庫