保利資本管理合夥人李文軒:“雙碳”之下的未來地産,機會在哪?丨2021中國投資人未來峰會

來源:36氪
發佈時間:2021-10-14
建築行業的碳中和趨勢

“超驗”,意為超出一切可能的經驗之上,不能用常規的思維和經驗主義去思考的東西。在這個跌宕起伏、充滿不確定性的“超驗時代”,投資人們將如何依靠于跨學科的快速自我迭代能力、敏銳的分辨能力、前瞻性的預判能力等核心競爭“超”能力在資本市場運籌帷幄?9月23-24日,36氪“超驗時代——2021中國投資人未來峰會”在上海舉行,百家主流投資機構齊聚一堂,探討未知未來中的已知可能,重新審視資本應當扛起的社會責任。   

在本次大會上,保利資本管理合夥人李文軒進行了一場關於“雙碳”話題的演講。

李文軒

以下為全文,經36氪編輯整理:

李文軒:大家好,我是保利資本李文軒,很高興能夠在36氪投資人未來峰會與各位交流。今天我的演講主題有關“雙碳”,這是今年的熱點話題。我希望從建築、從産業佈局、從産業機會的角度出發,以最實際的維度去分享我們是如何看待“雙碳”的投資機會。

保利資本是央企保利發展控股下屬股權投資機構,企業性質驅動我們在順應國家政策的方向上做更多投資佈局,這也是國家賦予我們的重任。“雙碳”這個話題究竟只是一個投資概念,還是其中真的蘊藏著巨大的市場化的投資價值?這是接到這個話題時我最希望能與大家分享的。

哪些建築環節能夠實現“減碳”?

雙碳背景下主要行業的發展方向不再贅述,今天主要分享建築行業碳中和趨勢。在建築行業當中哪些部分在影響全國碳排放?在整個建築領域,碳排放主要集中在建築材料、建築施工、建築運作三大環節,受建築設計影響。首先是建築設計部分,雖然這個部分本身是無排放的,但是設計是建築的核心,從一開始就決定了整個建築過程中碳排放的基礎。相比之下,材料、施工和運作這三個階段的碳排放會更容易被看到。

在建築材料方面,我們今年投資了一家做無醛人造板的公司。現在的建築板材大多以木材為主,該公司通過技術可以將秸稈也作為板材原材料的一種,在生産過程中替代木材。使用秸稈生産建築板材,每生産1立方米無甲醛秸稈板可減少碳排放總量約為3.9噸,減排效果是非常明顯的。

在施工和運作這兩個階段,我們可以看到很多降低碳排放的機會。譬如通過裝配式建築和預製材料、施工流程改進,以及IoT和運營管理數字化等手段來實現全面的碳減排目標。

“地産工業化”?

我身邊的朋友都在問我,地産行業未來會是什麼樣子的?有一個趨勢與各位分享,叫作“地産工業化”。我們為什麼會提出地産工業化?可以從産品端、方案端、深化端、施工端做一個流程解析。

在我們看來,地産是各種工業品的最終表現形式,在地産的上游全部都是工業企業。現在我們所處的這棟樓怎麼建成的?第一步,要進行計算和設計,目前在建築設計過程中廣泛運用的還是海外廠商軟體。我們找到了廣聯達,這是目前國內市場上非常優秀的算量和算價解析的公司。它在初步設計完成之後再進行深化設計,這些設計最終直達工廠,由工廠進行預製,預製完成之後再運送到現場進行裝配。建築完成之後,就進入到裝修環節,裝修部分也是可以完全在工廠進行預製的。工人現場將預製件通過拼接完成裝修,而這些工人也可以全面由機器人替代,實現智慧化的安裝。

從研發到開發,到設計方案和技術方案,再到加工生産,最後到施工和安裝,這套完整流程讓人産生了一個充滿想像的空間——建築實現全流程無人操作。當然,建築過程中也需要非常多創造性的內容,例如需要由設計師來做設計,設計完成之後才能夠進行深化設計。深化設計之後能夠直達生産,生産之後通過機器人到現場做安裝。在未來三四年,中國將會有一大批這樣的建築會産生出來。

我們發現設計在這個流程中扮演著非常重要的角色。以北京為例,今年在政府集中拍地過程中,提出了“競品質”的新規要求,而什麼是“高標準商品住宅”呢?大家可以看到,首先是綠色建築,佔到25分;第二是裝配式建築,佔到25分;第三是超低能耗建築,佔到14分,接下來是減震和管理模式等內容。這些政策、標準都在推動整個建築業朝著工業化的方向發展。

中國的建築加地産行業佔到GDP的巨大比例,但當中技術投入非常低,它是一片巨大的藍海(建築數字化和地産數字化),其中蘊含著巨大的商業機會和投資的機會。

目前來看,前十大房企地産銷售金額集中度非常高,三局、五局、八局行業集中度高速提升,地産行業也不例外。在地産和建築公司資訊化投入中衍生出兩千億的商業機會,地産上游第一個圈層(工業品)是PE階段,有非常多的公司是百億市值上下,我們認為這批公司都有再往上突破到五百億市值的機會。因為隨著頭部效應的集聚,這批公司的上游企業也會有一次頭部效應集聚的過程。從頭部企業和腰部企業、尾部企業來説,建築公司資訊化的衍生機會非常大,覆蓋的公司多,中間能夠蘊含的機會就多。

房企的上下游蘊含著大量突破機會

在房企的上游到底圍繞著什麼樣的企業?第一圈層包括了各式各樣的材料公司,比如防水、建築塗料、建築工程、家電、衛浴、成品傢具和定制傢具,在這批公司當中蘊含著大量的PE機會和上市公司市值突破的機會。這類企業大多數是中國上市公司,一共是144家,基本上圍繞在50~100億市值之間。很多房企是千億市值,但是PE大概只有4~6倍。隨著頭部房企聚集效應的集中,上游第一批企業就會首先獲益,不斷地獲得集中度提高的機會。這批企業就是我們在PE關注的方向。而它的上游衍生出的工業化流程的改變就是我們看到的VC的機會,這些機會在工業化和數字化當中蘊含著巨大的投資的價值。我們主要看裝配式建築設計、構建生産、現場施工、裝配式裝修等。

“雙碳”的背景背後蘊含著巨大的運營機會。市場上地産公司PE倍數普遍比較低,但是地産公司的物業公司PE倍數都比較高,在30~40倍。物業的場景蘊含著相當多的未來增值服務機會,因為地産商和物業公司掌握著居住的固態資訊,“誰、多大年齡、幾口人、住在哪”等等,因為沒有運營和IoT的應用,大家在整個資産當中是怎樣流動的,誰、什麼時候離開了,什麼時候回流,人潮什麼樣子,以及家庭日常運營什麼狀態,我們都不清楚,因此就沒有辦法想到如何提供用戶需要的服務。但是未來,物業能夠利用數據優勢,提供相應的增值服務。這些增值服務一是用戶需要,二是用戶願意買單,這其中就為物業公司提供了有巨大的想像的空間,收入可以增長,利潤可以增加,有更多的第二曲線拓展。

前面的圓桌論壇中有講到醫療行業,對比之下看一下建築行業可以發現,建築行業規模足夠大,但是數據的可得性和數據可用性相對較差,如果我們能夠促進數據可得和數據可用,這個行業的數字化機會就産生了。像工業、金融業都是因為數據的可得性和可用性先達到了一定的點,它的數字化進程才更快速做起來。任何行業都值得被數字化重新做一遍,建築行業也不例外。

後面分享我們已經投資的項目,來看看這些項目是如何在現在新型的建築工業化過程中扮演重要的角色。

北京雲建信:公司依託清華大學的技術轉換成果拓展商業化應用,主要産品是施工和運維階段的BIM。它的邏輯是把這套建築,特別是超大型、超高層包括橋梁等施工數據都存下來,無論未來維修還是處理,都有一套完整的系統,既可以做施工管理,又可以做運維管理,能夠實現非常好的數字化進程。

果芯數創:果芯數創是一家鋼結構深化設計軟體公司。現在鋼結構企業的生存難點是生産成本高、設計流程效率低,鋼結構設計公司如何實現國産並且適合現在産業配置方面需要更進一步的産品去解決。

大界機器人:大界機器人是將建築的預構件通過機械臂在工廠做預製,同時能夠在現場做安裝。建築機器人可以替代部分人工,特別是立面高、有重力要求的施工部分,比如抹灰,抹灰長期需要抗重力,可以通過使用現場施工機器人來替代。

這些公司從設計、運維、預製施工、現場施工都可以通過不同的角度去減少碳排放,這些公司都會在未來的建築行業的藍海當中扮演重要的角色,同時未來出現大規模使用的“爆品”,從投資角度,既符合國家政策,同時又帶來更多在週期上可以看到的優質投資機會。

在降低建築碳排放這件事情,保利資本是動真格的,我們更多地希望符合政策角度,找尋市場化的投資機會。同時我們也希望能夠做到更懂行業場景,最重要的是我們給予被投企業拓展市場的機會,實現“投得進,幫得上”,讓地産行業有更多技術化的公司展露頭角,展現出更多商業價值。

今天分享到這裡,謝謝大家!

本文圖片來自:記者拍攝 正版圖庫