董少鵬 證券日報副總編輯，人大重陽金融研究院高級研究員

3月2日，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在國務院新聞辦發佈會上就房地産市場投機問題發表看法，引起廣泛關注。筆者認為，金融主管部門在兩會前夕發出明確信號，引導社會各方促進房地産市場健康發展，是非常必要的。炒作沒有益處，保障才是根本，要想方設法消除人們的“住房焦慮”，為高品質發展注入清新之風。

從長週期來看，我國住房制度改革有成績，也有教訓。住房商品化、市場化有助於解決涉及住房的各類資源的配置矛盾，但也催生了資本為王、囤地囤房、機構性炒作房價等負面問題。保障性住房制度作為民生基礎，涉及到規劃、建造、分配、金融支援、物業管理、公共服務對接等多個環節。但因保障性住房不是資本為王的領域，在制度建設上一直存在短板。2016年，習近平總書記明確提出把“房子是用來住的不是用來炒的”作為房地産市場發展的基本定位，指引房地産市場各項政策加快調整，不斷增強保障性住房制度建設，加大資金和資源投入，對投機炒作行為加強遏制。但要達到預期效果，還需要深入開展工作。

郭樹清此次對房地産亂象發聲，很直白：“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的，因為持有那麼多房産，將來這個市場要是下來的話，個人財産就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經濟生活就發生很大的混亂。”他既批評了一部分人“買房博價差”的動機，也預言了房地産市場可能因供需失衡出現調整的前景，表達了對經濟生活發生大的混亂的擔憂。由金融部門主要負責人直接解析房地産市場的嚴重問題，有助於促進社會共識，共同防範風險；也有助於促進保障性住房制度進一步完善，從根本上消除已經過度的“住房焦慮”。

當然，大家都希望我國房地産市場實現平穩過渡，一方面控制住投機，一方面加快補上保障性住房短板。中央經濟工作會議提出，“因地制宜、多策並舉，促進房地産市場平穩健康發展”“要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場”。為解決房地産市場過度商業化的問題，去年以來已推出了一系列措施：2020年8月29日，央行公佈“三道紅線”融資新規，從房企資金需求端下刀，約束房地産債務增速。2020年12月31日，央行、銀保監會發佈《關於建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理制度的通知》，根據銀行業金融機構的資産規模、機構類型等因素，分檔設定房地産貸款集中度管理要求，對銀行金融機構端實行總量和結構調控。2021年2月18日，自然資源部宣佈，22個重點城市實行住宅用地“兩集中”(集中發佈、集中出讓)，2021年發佈住宅用地公告不能超過三次。隨後，多地土地集中分批次出讓，有利於避免地産企業過度競爭。

如何能既遏制住市場炒作風，又把開發商、服務商的從業理念引導到“賺取長線均衡利潤”上來，是一項重大課題。事實上，部分房地産企業已經收縮戰線，還有的因資金鏈斷裂走向破産。房地産市場不歡迎炒家，但需要服務。重新構造房地産市場的服務生態，引導幫助一些中小型房地産企業轉型為服務型住房公司，是一條可選的道路。

從2020年住房銷售情況來看，穩中有憂。全年全國商品房均價為9860元/平方米，同比漲幅為5.9%。全國房地産開發投資141443億元，比上年增長7.0%，佔固定資産投資的比重達27.26%。2020年商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。其中，住宅銷售額增長10.8%。在滿足剛性需求的同時，通過一系列穩價格措施，促使均價漲幅相對2019年略有收窄，取得了穩房價的效果。但長期來看，抑制房價過快上漲仍是主要方向，保障性住房建設仍需快馬加鞭。

據有關專業機構測算，2019年我國房企負債總額為年度社融存量的30.31%。這一比例是偏高的，應當採取措施壓降。如果社會融資過於集中到某一個領域，其風險是不言而喻的。為此，一要降低房地産市場的熱度，既要保證居民住房的新增剛性需求和改善型需求，也要堅決遏制炒房、炒地行為，防止各類房産過度金融化；二要實事求是，補充優質房地産企業的資産流動性，有效防範化解債務風險；三是，加大對保障性住房的投入力度，儘快形成模式，穩步擴大規模。特別是，要加快落實“租購住房在享受公共服務上具有同等權利”這一牽一髮而動全身的政策。（責任編輯：樂水）