房地産稅主體確定：由房産稅城鎮土地使用稅合併

房地産稅改革路徑日漸明晰。《經濟參考報》記者獲悉，房地産稅立法初稿已基本成形，正在內部徵求意見並不斷完善中。據悉，房地産稅主體稅種或由房産稅、城鎮土地使用稅合併，具體稅率可能將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定。

財政部部長樓繼偉日前在向十二屆全國人大常委會第十五次會議作2014年中央決算報告時表示，今年將配合做好房地産稅立法工作，加快房地産稅立法並適時推進改革。

據悉，房地産建設環節涉及耕地佔用稅、契稅、城鎮土地使用稅、建築安裝營業稅及附徵城建稅、教育費附加、企業所得稅和印花稅；交易環節，賣方銷售需繳納銷售不動産營業稅及附徵的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅或個人所得稅。目前，個人買賣房屋暫時免征土地增值稅和印花稅。

有業內人士指出，現行房地産稅費內容繁複。對於調控而言，以交易環節調整稅收為重，短期內能産生一定效果。但從建立長效機制來看，稅收政策調整頻繁，出臺較為倉促，應急色彩濃厚，缺乏頂層設計。此外，還存在制度建設滯後、保有環節改革進展緩慢等問題。

“現階段保有環節幾乎沒有稅收，歷次調控均以交易環節稅收為主，促進住房資源合理配置效果不夠明顯。”

上述業內人士表示，除保有環節稅收外，現階段交易環節稅收重在調節賣方。在供求關係緊張的市場環境下，賣方承擔的稅負基本轉嫁至買方，增加了中低收入人群和自住等合理需求的購房負擔，偏離了調控方向。

以2013年房地産相關稅收為例，直接來源於房地産的稅收收入約為2.56萬億元，佔全國稅收收入比重約為23.1%，佔全國財政收入比重約為19.8%。其中，建設環節收入在房地産稅收收入中佔35.6%，交易環節收入佔54.9%，保有環節稅收僅佔9.5%。

上述業內人士表示，根據房地産稅立法改革總體思路，擬在房地産相關稅費負擔總體不變的前提下，適當提高保有環節稅負，降低建設、交易環節稅費負擔。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，房地産稅立法初稿已基本成形，現階段應在全國人大、財政部內部徵求意見，進行完善，還沒有到向專家等社會各界徵求意見的階段。

“但房地産稅改革路徑的大框架已基本成形。”施正文説，主要是把現有的房産稅和城鎮土地使用稅合併成為新的房地産稅，增加房地産保有環節的稅負，以房地産的評估值為徵稅基礎。土地增值稅、契稅等稅種暫不納入房地産稅，隨著房地産稅徵收步入正軌，未來會再進行改革。

國務院發展研究中心研究員倪紅日也表示，房地産稅改革要把現有的房産稅和城鎮土地使用稅合併起來，已確定無疑。

值得注意的是，上述業內人士認為，稅改應注意合理制定對家庭基本需求的免稅政策，同時對房地産企業持有的土地和正在開發項目徵收房地産稅，抑制囤地、閒置土地等行為。

倪紅日表示，現階段房地産開發商要繳納城鎮土地使用稅，未來房産稅和城鎮土地使用稅合併後，房企也應作為有地無房新的房地産稅納稅人。她認為，稅收覆蓋面和強度或比現在更為嚴厲，“新的房地産稅計稅依據發生很大變化。是根據房地産的評估值作為徵稅基礎，而評估值是以市場價值為基礎，進行專業計稅評估。將按照土地面積和地理位置，實行差別稅率”。

有房地産商認為，未來房地産稅若以評估價為繳稅基礎，將增加房企的囤地囤房成本。在房地産市場下滑的背景下，將對目前大量囤地囤房等行為産生抑製作用。

此外，倪紅日指出，立法框架建立起來之後，具體徵收時，地方應有一定的自主權。“房地産稅將作為地方稅種，給地方一定的徵稅自主權。比較可能的方式是類似于煤炭資源稅的徵稅方式，全國規定一個稅率區間，各個地方在這個區間範圍內根據當地的具體情況自主確定具體稅率。各地的開徵時間、具體徵稅依據、操作細節也會有細微不同。”施正文説，即便房地産稅立法完成，可以開徵房地産稅，也不會全國範圍內統一開徵，各地會各自出臺徵收細則。

針對將在什麼時間、以何種形式開徵，以及徵收對象、免征範圍的劃定等涉及具體執行層面的問題，有業內人士稱暫時還沒有定論。

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責任編輯: 曾志