四五十萬元賣長租公寓三十年使用權

發佈時間:2018-06-08 來源:羊城晚報 作者:陳玉霞 責任編輯:周健

長租公寓不是用以出租的嗎?怎麼會説“買”?

沒看錯,從5月底就開始熱起來的廣州樓市,除了住宅和寫字樓都成交活躍外,就連長租公寓近期也比較火熱。

隨著各大房企紛紛進軍長租公寓市場,廣州樓市的長租公寓産品已越來越多。不過,這些主力面向大眾的租賃物業,有些竟然會像公寓産品那樣“出售”,賣30年使用權,而且還是在地鐵站旁、四五十萬元就有交易,這是怎樣的一種新情況?你要是遇上,敢不敢“買”?如果買了是否存在投資風險?且看羊城晚報記者的實地探訪。

現場直擊

靠近長隆地鐵站,售樓部裏全是人

“一套30多平方米的公寓,總價四五十萬元,賣30年使用權,值不值得買?”最近兩周已有四個朋友向記者同樣發問。這究竟是個怎樣的項目,能讓身邊這麼多人熱議,而且還有入市的慾望。

根據資訊指引,記者日前進行了實地探訪。

從地鐵3號線漢溪長隆站A出口出來,記者就被多位銷售人員圍住推介一個公寓項目,“首付15萬元起,地鐵上蓋”,記者跟著他們步行前往這個據稱“離地鐵站300米”的項目,在車流中穿行一兩分鐘後可到漢溪村口。村口一棟樓的樓頂挂著這個公寓項目的宣傳廣告,從這裡到售樓部的路上都停滿了看樓車輛。走進售樓部,記者看到滿滿都是人。

銷售人員介紹,項目共有1190套公寓,今年2月份已賣掉一期的500多套單位,當時的售價約1.4萬元/平方米;現在推售的二期物業,為23-62平方米平層及頂層部分LOFT單位,其中,主力産品是25-33平方米單間,每層4梯30戶設計,價格約1.6萬元/平方米,帶裝修交樓。

售樓部內還搭建了臨時樣板房,展示了約25平方米、30平方米和33平方米三種單間戶型。從樣板房可見,不管是哪種戶型,它們都是廳出陽臺,這種設計為其增色不少。來自天河的看樓者林女士説:“三四米寬的陽臺很合我心意,我喜歡在這裡做個工作間。”所有戶型都是單面採光,不過,因為是非實景樣板房,大家也無法體驗到以後的實際景觀。項目的北向單位面向大馬路,南向單位緊靠漢溪村。

據悉,項目出入口的旁邊是在建的佛莞城軌,規劃方案顯示,該城軌在長隆設有站點,並與地鐵3號線漢溪長隆站相通,相信日後這裡的住戶出行會比較方便。

八一八

四五十萬元買30年使用權,值嗎?

去年“330新政”實施前,廣州的一手商用公寓産品銷售火爆,它們的使用期只有40年,但它們是有産權的,以後也能在二手市場交易。而漢溪長隆站旁邊的這個公寓項目,則是另一種性質。

現場的銷售人員介紹,這裡的公寓雖然也是“賣”,但賣的卻是30年使用權。即是説,30年後,“購房業主”是無法擁有這套單位的産權的——項目所在地塊其實是漢溪村的集體用地,開發商與村集體合作,由開發商包租32年使用期,然後進行統一規劃報建,把建成的房子一次性收取30年租金租給其他市民。

該盤還針對部分單位承諾返租服務,“如果‘業主’要簽訂返租合同,他們需再交1萬元做配齊統一傢具、家電等費用。選擇返租的‘業主’,前5年可以獲得77元/平方米月的保底收益,這筆錢發展商會每月支付給‘業主’。”

不少看樓者認為這樣的“銷售”方式,可以讓自己輕鬆獲取收益,“很多人一‘買’就是五六套,或用來自己開公司用,或用來再轉租”。那麼,這種類型物業,真是可以安心“買”嗎?

疑問1:能按揭嗎?

據了解,該項目的“買家”,除了有投資理財客,還有不少是自用者。因此,對於資金相對雄厚的人來説,貸不貸款都影響不大;但對於年輕的自住型“買家”來説,房子能否按揭貸款就比較重要了。

而該問題的答案是:可以貸款,但只能做五年以內的按揭。

銷售人員告訴羊城晚報記者,以一套33平方米的單位為例,算上各種折扣,總價約55萬元。若是做按揭,首付最低三成,即16.5萬元,而且要在簽合同後的三天內交齊,剩餘的38.5萬元可以申請裝修貸款或隨薪貸,利率分別是3.6%-4%及5%-6%,貸款額度將與貸款者的收入密切相關,並且只能貸五年,月供款約7000元。

若將物業返租給商家經營五年,租金是77元/平方米月,“業主”每月能收到2541元租金。折算下來,“業主”前五年每月實際供款4459元。這樣的開支,若是對一個剛畢業的年輕人來説,負擔可能會較重,若是兩個人一起供,就會輕鬆很多。不過,五年後他們就是零月供了,生活壓力從此就會大不一樣。

疑問2:“購買”有無風險?

消費者在購買一手樓時,往往會看到預售證、沙盤及實體樓宇等,但這個項目目前只能看到沙盤和在建的工地。

現居番禺的小田到此看房後覺得不可思議:“連房子都沒看見,只有沙盤和戶型圖就有很多人在買。”不過,唯一讓她稍微放心點的,就是這個項目是由國內的龍頭房企建設的,“如果要買,只能選擇相信這個房企的實力和品牌了。”

購買這種與村集體合作建設的房子,有法律保障嗎?

廣東金橋百信律師事務所律師謝秋表示,從法律角度看,這種對房屋産權不作處分、只約定使用權的合同本質上都是“租賃合同”,必須符合《合同法》中關於租賃合同的規定。比如超過二十年租期的部分,在法律上是無效的。

這種只有“使用權”的房子,在房屋因為徵收、徵用或因其他原因滅失的情況下,購買者能夠得到的補償或賠償會非常有限,除非在合同裏約定了高額的違約金。此外,因為沒有取得産權,房屋的升值和保值功能,購房者也是完全沒有辦法享受得到的。

作為出租方,一般來説應該證明所出租房産是有産權或是得到了産權人的授權。然而,在房子還沒有建起來的時候,這種産權和授權都是待定的,存在變數。對預付大量資金的“承租方”來説,如果房屋最後沒有順利建成並取得相關産權,又或者産權所有者最後並沒有如約向“出租房”授權的話,《租賃合同》實際上也無法順利履行,“購買者”無法取得房屋的使用權,只能根據其中的條款來追究違約責任以彌補損失。不過,即便對待建房屋提前簽訂《租賃合同》,也並不違反法律的強制性規定。

作為消費者如果要“買”這種物業,如何才能確認物業的合法性?

北京大成(廣州)律師事務所鄭文雙表示,對於一個房地産項目,消費者可以要求看五證,即土地證、建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證、建設工程規劃許可證及商品房預售證。

但這個樓盤是屬於村集體用地的租賃項目,因此是沒有預售證的;同時,土地性質應該是村集體用地。如果獲得建設許可,在此地塊上蓋起來的房子,應該是合法的。但這些房子的最大業主是誰,那就要看房企和村集體是如何談合作的了。

疑問3:值不值得買?

中原地産項目部總經理黃韜認為,此類型物業的受眾要分類看:

對於自住者來説,如果地段好、配套完善、且由品牌有實力開發商打造,在價格合理的情況下,自住者可以考慮入市。以上述單位為例,55萬元可獲得30年使用權,平均每月花1527元就能獲得相對安穩的生活,這比目前長隆一帶的公寓租金便宜不少,但前提是他們能拿得出十幾萬元的首付款。

對於投資者而言,那得算回報率了。我們還是以上述55萬元總價的單位為例,前五年有返租,每月可收2541元,此時的投資回報率是5.5%;五年後,“業主”可以繼續選擇返租或不返租,若不返租,則需自己將物業出租。從廣州鏈家網可見,目前漢溪長隆板塊的四五十平方米平層公寓月租金為2500-3800元。五年後,隨著商圈的各種配套設施不斷完善,相信租金還有上升空間。“這種物業,可以將其作為理財産品考慮,若每月有穩定的租金收益,20年左右就能回本,其他時間的收益就是凈賺。”黃韜認為,即便這樣,投資者也得非常謹慎,“畢竟這是沒有房産證的物業。”

還要提醒消費者的是,長隆周邊還有像敏捷華美國際、奧園城市天地、保利大都會等大型公寓項目,供應量大;該長租公寓緊挨漢溪村,裏面也有不少經過包裝的長租公寓,月租金1000-1800元/平方米。五年後市場的租賃需求有何變化,現在很難給出定論。另外,未來30年房企對該項目的物業管理如何,也會直接影響房屋的租金水準。

現場的銷售人員還説,這種物業可以“轉手”,即客人A持有物業數年後想轉手,商家是允許的,“只要到我們這裡辦理轉手手續就行。”所以,在轉手過程中,房産如果能獲得額外收益,也算是其中一個投資回報。

疑問4:孩子怎麼上學?

該盤是發展商與村集體的合作建設項目,日後租住在這裡的住戶子女教育問題如何解決?現場的銷售人員介紹,項目旁邊有南華小學等多間小學,符合番禺區入讀條件的孩子都可以報讀。

記者查閱2018年番禺區的招生政策可見,對於具有廣州市戶籍非番禺區戶籍的適齡兒童,在廣州市內無自有産權房、以其番禺區合法租賃房屋作為唯一居住地、且在小孩入學當年5月31日前辦理房屋租賃合同登記備案的,需要申請在番禺區入讀義務教育公辦學校起始年級的,由居住地教育指導中心根據本學區學位情況,統籌安排其小孩入讀本學區義務教育公辦學校起始年級(含政府補貼學位的民辦學校)。

在廣州市辦理了《廣東省居住證》滿1年並在番禺區居住的來穗人員,則可通過“積分申請入學”途徑,為其適齡子女申請入讀番禺區公辦小學(含政府補貼學位的民辦學校)一年級。

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