鄒曉雲：給房價一個説法_中國訪談

活動標題

鄒曉雲:給房價一個説法

活動描述

嘉賓：中國土地勘測規劃研究院副總工程師鄒曉雲
時間：2009年8月6日 14：30
簡介：中國房地産行業經過金融危機後的短暫低迷，近期內快速反彈，房價創造了歷史新高。面對地價與房價之爭的如火如荼，樓市走勢眾説紛紜，如何看待未來樓市發展軌跡？中國網特邀國土資源部中國土地勘測規劃研究院副總工程師鄒曉雲做客訪談，給謎局中的樓市一個説法。

文字內容：

中國網:
各位網友大家好，歡迎收看中國訪談·世界對話。中國的房地産行業在經歷了金融危機的短暫低迷以後，近期內高速反彈，房價創下了歷史新高。目前關於地價與房價之爭進行的如火如荼，樓市的走勢未來如何也是眾説紛紜，我們應該如何來看待未來樓市的發展軌跡呢？今天我們特別為大家邀請到中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲研究員來做客訪談，請他為謎局中的房價給一個説法。鄒總工程師您好，非常歡迎您的到來。

2009-08-06 14:25:37
鄒曉雲:
主持人你好，各位網友好。

2009-08-06 14:26:20
中國網:
我們剛才也説到了近期金融危機對各種實體經濟有不少的打擊，但是現在中國卻出現了三高的現象，就是地價高、房價高、樓市高。所以今天想請您來為三高把把脈，首先聊一下近期炒作非常熱的有關北京總價新地王的話題。我們看到廣渠路15號最終是以40.6億元的高價被拍賣下來，而且是每平方米折合14464元人民幣，所以我們很多人都非常的疑惑，是不是這麼高的地價是造成了目前高房價的主要原因呢？

2009-08-06 14:27:07
鄒曉雲:
中國目前處於高房價的狀態是大家都非常關心的，它可能表面上是一個經濟問題，但是現在可能也是一個很嚴重的社會問題。大家關心高房價問題是一個非常好的事情，這表示大家關注自己的環境和權益，這是我們自己應該做的事情，而且也是應該理直氣壯去做的事情。

大家在網上看到很多消息，對於房價和地價的爭論也很多。我們看高房價的現象，應該從兩個方面看。第一個方面是目前中國的房地産市場所處的外部環境，或者説經濟環境；另一方面可以從房地産市場本身去看。

2009-08-06 14:29:37
鄒曉雲:
首先看一下外部環境。在經歷了去年一年的金融危機和經濟動蕩以後，中國的經濟刺激政策力度很大，這是一個眾所週知的事情。目前中國的信貸非常具有爆發力，這對市場的衝擊是非常大的。這種信貸對我們市場究竟有什麼樣的影響？一個直觀的結果就是這個市場上的錢多了，就是我們説的流動性過剩，或者叫流動性衝突。首先，錢要尋找出路；第二，錢要尋找增值的可能，它成為了一種推動資本向稀有資源流動的推動力。

2009-08-06 14:30:57
鄒曉雲:
我們現在房地産是一個公共資源，但它也是一個最重要的稀有資源。尤其是在現在城市化進展速度比較快的時期，土地資源，包括房地産資源有一個緊缺的狀態。在這種情況下，大量的資産進來之後，必然會對價格有一定的刺激作用。所以現在我們看到房子的高價狀態也感到很納悶，就是經歷了前年的宏觀調控，房價沒有下來。經歷了去年很嚴重的金融危機以後，房價也沒有下來。這裡面確實是房價沒有下來，沒有真正按照大家的預期下來，這是值得我們深思的問題，究竟這個市場什麼地方出了問題。

2009-08-06 14:33:43
鄒曉雲:
實際上從房地産市場內部看，我個人認為我們的市場可能是開放程度不太夠，在這裡面存在一些制度性的障礙，最後使房屋的供應量不能夠有效的與需求進行互動，所以當我們的需求下降的時候房價應該也要下降，需求增加的時候房價也要增長。但是現在是需求下降了，房價仍然沒有下降，我們的需求上升了，房價會飛漲。這是一個非常奇怪的現象。現在整體的判斷是房價處於非常高的位置。

説到地價的問題，我們看到北京廣渠門的地價確實是引世人矚目，在國際上很多人都知道這個事情。我前兩天碰到一些外地的朋友，他們也到北京專門來詢問這個事情，而且他們要到現場去看一下，感受一下究竟是什麼情況。但是我們從監測的層面看，從國家主管部門了解的全國總體情況看，像這樣的情況還是比較少的情況，就是在我們所有的出讓土地當中它還是佔很少的部分。

2009-08-06 14:34:49
鄒曉雲:
另外一個情況是這些地確實是區位上比較稀有的地，如果這塊地是在昌平，或者是在順義那邊，肯定賣不了這麼高的價格。這些地對於整個房地産的房價有沒有影響？肯定是有一定影響，尤其是對周邊是有影響的，但是對整個的大盤影響不會太大。因為我們的房屋價格不僅僅取決於新建房屋的價格，還有大量的二手房供應，還有我們大家居住的房屋，其實它都是在市場當中進行流通的。

2009-08-06 14:36:20
中國網:
所以説這種個例是影響不了整個大盤格局的。

2009-08-06 14:39:13
鄒曉雲:
是的。從房地産定價的規律來看，土地價格對房價的影響是，一個開發商在決定房價的時候，會考慮到土地價格的成本，但是這裡面要説明的是，土地價格的成本指的是市場的平均成本，不是説開發商拿到土地時自己實際發生的成本。大家想一下，如果我拿到一塊很高的地價以後，蓋成房子以後賣，市場接受不接受，這是房價最後能不能形成的最關鍵的因素。因為買賣雙方會進行比較的，如果我的房價比較高，他不會買我的房子。這是一個方面。

2009-08-06 14:39:37
鄒曉雲:
另一方面，地價在決定房價的當中會發生怎樣的作用，它有一個基本條件，就是它的利潤率要達到社會平均利潤率的前提下，這個成本對産品的價格才會有直接的影響。如果我的産品價格定在100的話，我的利潤率是10%的話，那麼我的社會平均成本是80，在這種情況下，我再增加10塊錢或者是5塊錢，肯定整體的價格都會增加5塊錢。因為大家都會這樣做，如果僅僅是一個人做是不起作用的。如果是在我的利潤非常高的情況下，再到20塊，大家只賺10塊錢，我如果要賺20塊錢，這個時候我又增加了10塊錢成本，我把最後的價格定到110，這個時候就不可能了，我所增加的成本只是把原有的20塊的利潤縮小，和大家保持一致。

2009-08-06 14:41:27
中國網:
這樣説起來好象地價對房價的影響不是特別大，它是有一定份額和比例的。

2009-08-06 14:42:40
鄒曉雲:
是的，它是根據市場的份額來設定的。如果説我的利潤空間比較大，我增加成本對最後的定價是不起作用的，只是壓低了利潤率。

2009-08-06 14:42:57
中國網:
但是我們看到統計局有一個監測的結果，中國房地産行業整個的地價佔房價的平均比為23.2%，所以大家很好奇，剩下的77%去哪了？

2009-08-06 14:43:43
鄒曉雲:
接著我剛才説到的話題談這個，地價的成本要決定房價的前提，就是我們的利潤要相對的低，要和社會的平均利潤率水準一樣。但是實際上，現在的利潤率是非常高的，我個人認為能夠達到50%，至少是50%。因為我有很多做土地估價和房地産估價的朋友，我們做過一些私人調查和訪問，他們告訴我們是這樣的一種情況。如果是自由資金的話，我是一個開發商，我自己拿錢，我的利潤率可能是100%以上。如果我是貸款，借別人的錢來做，我的利潤率可能是50%。所以利潤率是非常高的，可以説是暴利。

前段時間，國土資源部調查了一個數據，它在全國100多個城市調查了600多個點，得出了一個地價佔房價的比例是23.2%。這個數字出來以後有很多網友比較質疑，質疑它的調查方法，這個數據的準確性和合理性。我個人認為，網友的質疑都是有道理的，但我要説的一點是，我們有這個數據和沒有這個數據，有這個調查和沒有這個調查是不一樣的，我們至少把這個數據公佈一部分，至於將來能不能做的更好一些，我覺得是可以的，國土資源部也在準備建立這方面的制度。

2009-08-06 14:44:18
鄒曉雲:
在這個數據出來之前，工商聯有一個地産峰會，他們當時有一個數據，這個數據影響也很大，曾經向國務院有關部門，好象是在人代會還是政協會上提交過，所以引起了國家高層的重視。當時它的數據比國土資源部公佈的數據要高出20%左右，當國土資源部的數據出來以後，他們也做過一些解釋，再看它公佈的表單的時候，它有一個直接購買地價的價格數據，實際是23%左右，比國土資源部公佈的數據只差一個零點零幾。當然這個數據差額比較小，我覺得可能是一種巧合，但是它反映了一個問題，就是無論從哪個方面看，地價的成本基本上還是能夠取得基本的認同。

你剛才問在整個地價當中只有23.2%作為地價成本，將近77%是什麼。稍微專業的人士都知道，除了土地成本還有一個建安成本，還有一些相關稅費，剩下的就是房地産開發商的利潤。

2009-08-06 14:46:08
中國網:
就是地價、稅費和建安費。説到稅費，前段時間也有開發商公佈了自己的利潤清單，其中政府的稅費就佔到了20%，所以大家認為高稅費是不是也是主導房價上漲的主要原因呢？您是怎麼看的？

2009-08-06 14:48:18
鄒曉雲:
我認為，這種稅費高可能對房價的提高有一定的影響作用，就像地價一樣也有一定的作用，或者是起的作用比較大，但它不是根本的問題。這還是和我剛才説的一樣，在中國如此高的開發利潤的前提下，你談成本去推動房價，這個是毫無道理的，是不符合市場經濟的，不符合經濟學原理的東西。大家都在説成本決定地價，好象是天經地義的事情，但是如果分析完中國的具體情況以後，他們説的是站不住腳的。他們説是在非常公開的市場，非常公平的市場情況下，非常開放的市場情況下，可能會這樣。因為大家取得的成本會非常接近，他的利潤也會非常合理，這個時候成本對地價的影響作用還是很大的。

同樣涉及到稅費的問題，稅費也是成本，它對房價的影響和地價對房價的影響是一樣的，這是一個方面。從另一個方面去看問題，我覺得房地産開發商在抱怨稅費高，這是沒有道理的。稅費是你作為企業向社會、向國家應該完成的義務，你有什麼資格抱怨的呢？我覺得沒有資格抱怨，而且它在房價當中的比重沒有佔多少，它沒有影響你的利潤。如果説它把你的利潤壓縮到很小，我覺得你的抱怨還有一點道理，但是在這種情況下，我覺得是一種非常貪婪的抱怨。

2009-08-06 14:49:11
中國網:
所以您覺得現在房價高漲的一個主要原因一個是和現在的大環境有關，比如説寬鬆的信貸政策，還有一個就是房屋需求量和供應量之間的矛盾造成的。

2009-08-06 14:51:30
鄒曉雲:
就是我們的市場不開放。

2009-08-06 14:51:54
中國網:
除了信貸比較寬鬆以外，我們看到4號也有一個報道，他們認為現在房屋上漲的主要原因就是新房太少了，而我們的需求太大了。可是我們看到現在很多地王在拿到地以後，土地是閒置的，或者是開發商的閒置率也是非常高的，大家也非常懷疑，這種高閒置率是不是也是造成高房價的原因？

2009-08-06 14:52:07
鄒曉雲:
高閒置率肯定是推高房價的因素。為什麼呢？一個很直接的事實就是你的房屋都閒置在那裏，市場上的供應量就會減少，供應量減少以後價格就會增加，就會上升，因為需求沒有變化。現在應該值得注意的是，這些空置率是在需求沒有減少的情況下形成的，我們大家都希望去買到房子，但是因為房價太高了買不起，但是這裡的空置率還很高。這是一個值得我們深思的問題。我個人認為只有壟斷才能夠形成這種情況，因為在房屋的開發到銷售的環節當中是處於一種制度性的障礙和門檻特別多，最後造成了房地産開發商，這個利益團體對整個市場的把控作用很強。

2009-08-06 14:52:37
中國網:
就感覺消費者的購買需求得到了壓抑，所以需求是長期存在的，而且越集越多，是這樣嗎？

2009-08-06 14:54:14
鄒曉雲:
是的。應該説需求高，在正常的市場情況下，成交量也要相對增加。但是我們現在看到我們真正的成交量還是比較低的，現在市場上更多的是投資和投機的現象比較嚴重，這樣的需求是一種非常短期而且不穩定的，當市場稍微有風吹草動的時候，他們馬上就會撤退。

現在出現的一些現象也可以説明這個問題，比如説溫州炒房團前段時間中央電視臺也採訪了一些，他們比前幾年穩健了一些，但是它具有一個指標意義，一個標識意義。當溫州炒房團出現的時候，説明我們的市場投機的可能性比較大，而且這個成本比較高，這個指標性在這裡。還有很多情況，比如説北京等大城市，像上海、廣州，二手房的購買量增加。比如説我本來有房子了，但是我想再買一套房，那肯定是投資了。

2009-08-06 14:55:29
鄒曉雲:
我接觸了很多人，我也了解到很多人，他們大多數人手上至少是兩套房以上。曾經有一個特別極端的例子，他就是一個很普通的職員，而且還是一個事業單位的職員，他能夠手上有5套房子，他在買的時候並不是説投機的心理，他就是覺得這個市場的房屋有錢可賺，然後自己的錢投資進去。我説的意思就是説在整個市場當中，這種投資性或投機性的成分很高，這是一個不正常市場的明顯標誌，是需要引起我們高度重視的。因為這些人把這些資源都佔了以後，市場上居住上的需求就會減少了，真正沒有房住的人就買不到房子了，只能是出高價來買了，所以最終的結果就是房價上漲了。

2009-08-06 14:56:37
中國網:
説到這個問題的時候，大家還是非常的疑惑，特別是廣渠路15號的事情，就是我們經常會看到地王會花高價拍下這塊地，但是也沒有看到它施工，就變成了荒地。為什麼會有這種現象産生？好象就把那塊地佔上了。

2009-08-06 14:58:11
鄒曉雲:
説到這個問題，我們可能要看的更深層一點。實際上，購買這些地王的開發商，他們的動機是很複雜的，或者是裏面的目的也是很多樣化的。廣渠門是一個很典型的例子，我從媒體上了解到，它的旁邊有一個早期開發的項目，這塊地挨著它。如果是我，我會有一個直接的選擇，我買這個地的目的就是至少它不能夠讓我原來開的項目貶值，如果是我把這塊地開的很高，或者説把房屋建的很好，價格比以前要高，這樣所有的利益都能夠得到保證。這是一種情況。

另外一種，現在我們分析很多買地的公司，尤其是上市公司，它買地的目的並不是真正去建房賣，它的融資目的是非常主要的。他買一塊地放在這裡，如果他開發有可能賠本，如果不開發，還有可能是資産，就是在帳上有一個反映，就是資産量很大。實際上很多地，像廣州的地是很明顯的、很典型的，就是買地以後就交一部分定金，剩下的就不交，就在那裏等著。但是他在報表上會有很多的利潤。這是一種情況。

2009-08-06 14:58:38
鄒曉雲:
還有一種情況，大家可能不太注意，在一個房地産開發商買這塊地的時候，我們表面看到只有一個房地産開發商，實際上在這個公司裏面，他的股份是在不斷流動的，所以他有一個變相炒作土地的成分。也就是説，我在這個公司當中有一定的股份，今天買了地，明天我可以把這個股份轉讓給你，儘管不發生産權的轉移，登記的變化，但是産權可以賣給你，我賺了一些錢就走了。你拿到這個股權之後，你會賣給張三，在這個過程中你可能也會得到一筆收益。這樣它就是一個炒作的過程，就是一個炒地皮的過程。我們原來説的炒地皮的過程是我把一塊地賣給你，你又賣給他，現在不是了，現在是隱形的炒地。在這個炒作的過程當中，他所關注的不是最後蓋房子、賣房子的事，可能最後有一個倒楣的，蓋了很高以後，最後想別的辦法，比如改耕地，或者拉長開發週期。開發週期拉長以後，因為時間長了，原來本來是2年，現在拉到5年，地價和房價都要發生很大變化。在這個過程當中，他原來所謂的高地價最後已經變成不高了，就是他把它分解出來了。

2009-08-06 15:00:44
鄒曉雲:
還有一種是買了以後根本不開發，就放在那裏。所以説，這些買地者的目的或者是動機，或者是心態都是多種多樣的，他最終有一部分不是真正的去以蓋房、銷售為目的的。所以這樣炒作土地的價格，他就會不太在意未來的房屋價能不能夠承受的了。我們所説的麵粉高於麵包，它不管這個現象。

2009-08-06 15:02:39
中國網:
剛才您也談到現在高閒置率和高需求之間的矛盾這種現象的存在是不合理的，我們就想怎麼去解決這種矛盾，這種矛盾有沒有可能被解決呢？

2009-08-06 15:03:48
鄒曉雲:
其實這種現象産生的最根本原因就是壟斷，市場不開放，所以我們要解決這個問題必須要從打破壟斷，放開市場方面來做一些事情，比如説房屋開發許可制度。房屋開發許可制度的概念是，假如我是一個公司，你是一個公司，我們融資去做，或者他是一個團體，在這種情況下，怎麼給我來注資，也給你注資，沒有給他注資，去開發房屋的只有我們兩個有權利，他沒有權利，他們只能是在我們手上裏買房屋。這是一種情況，就是這種房屋的開發許可制度，這會導致一個結果，就是所有的購買者買房子的時候必須到開發商手上買。

以前我也想過，一些集資蓋房子的，合作蓋房的，甚至是單位自己有地的，自己要蓋房子的，都不能夠實現自己的目標。這些地最後也要通過各種形式來轉到開發商手上，讓他們完成之後我們才能買到房子。這種情況就是一個很明顯的壟斷了，因為大家都要到你這裡買，所以房屋如何定價？怎麼賣？什麼時候賣？都只能是我們説了算，我們就能把這個事情搞定。其他的人只能是聽我們的，我們在這個事情上就有非常大的主動權。就像現在一樣，為了獲得高額利潤，我們可以把房子空置下來。

2009-08-06 15:04:53
中國網:
如果市場更加開放了，這個問題就會解決嗎？

2009-08-06 15:07:15
鄒曉雲:
這是一個基礎，當然還有很多環境和管理上的東西。讓大家都去蓋房，都通過各種各樣的方式去蓋房，這個市場就會有很多的主體進來，大家的競爭性可能就會減少，尤其是壟斷性可以減少。我説賣一萬塊錢，你可能不同意，你自己要賣八千塊錢，這個價錢可能就會下來。而且我自己有一塊地，蓋了房，我自己要一部分，可以賣掉一部分，這些都是非常正常的現象，都是應該允許的。所以政府應該去做建築品質的監督和規劃的事實，而不是只準你蓋房，而不準我蓋房，政府不能做這樣的事情，這樣就是明顯的干預市場。

比如大家知道倒樓的事情，實際上它反映了一個問題，就是政府過於關注開發商，對建築商沒有關注。這個樓倒了應該是建築商去承擔責任，開發商更多的是起融資和組織的作用，組織大家把錢其中起來去做事情。國外也有開發商，我們去考察過，他們的開發商是沒有資質的，他的資質在建築商那裏。如果我是開發商，只要我有這個公司經營的營業執照就可以，大家願意的話通過合同關係、協議關係把錢集中起來，請建築商來建，大家都是非常自主平等的過程。在非常自主平等的時候，價格是大家通過協議來産生的，不會産生非常高額利潤的、壟斷的價格。

2009-08-06 15:07:36
中國網:
如果市場開放，至少壟斷的現象會得到很好的改善。

2009-08-06 15:09:22
鄒曉雲:
對。

2009-08-06 15:09:36
中國網:
剛才您也談到政府的作用，您説在市場化的過程當中，政府干涉的有點過多，但是房子作為特殊的商品，它必須有一種特殊的屬性，它不能完全依靠市場。比如説土地的良性供給就必須要滿足人們對於房子的基本需求，所以我覺得政府在這裡面應該是起到一定的作用，而且它應該怎麼樣來發揮自己的監管和宏觀調控的作用？不知道您是怎麼看的。

2009-08-06 15:09:59
鄒曉雲:
我同意這個觀點，就是説政府在這個過程當中應該發揮作用。但是我不太同意市場就只有政府能給大家提供比較好的住房調節的作用，市場不能夠起作用。其實市場的作用只是一個手段，它是社會公共的一個平臺和資源，它應該給社會提供一個很好的房屋，這也是市場的責任。

我們可能有一個誤解，就是説我們不管市場了，市場不行了，政府來蓋房給老百姓住，我覺得這是一個誤解。市場不能夠隨便亂改，政府調控市場的目的並不是説要調控它所謂的穩健運作，不僅僅是這樣的。政府調控市場的目的是以調控利益為目的，就是説在這個市場當中，當利益發生不均衡的時候，政府應該去調控它，而不僅僅是説它的價格高了我們要調下來，它的價格低了我們要調上去，它對經濟有作用的時候我們不用管，發生問題我們再調，不是這個意思。應該説，作為政府應該更關注于它的利益是否更加均衡，這是政府追求的價值觀。

2009-08-06 15:10:29
鄒曉雲:
在這種情況下，有一些開發商曾經説過，我只會為富人蓋房，不為窮人蓋房子，政府應該為買不起房子的人負責。我覺得説這些話的人都是對企業精神，對市場的社會責任和資源不太理解，是一個可笑和悲哀的現象，我覺得作為一個企業家不應該説出這種話。任何企業，包括私人企業，你的企業、你的公司都是一種社會資源，它的最終目標和最根本的目標都是要為社會提供服務的，掙錢不是公司生存的目標。

2009-08-06 15:12:14
中國網:
至少不是唯一的目標。

2009-08-06 15:13:17
鄒曉雲:
因為資金的運營、利潤的産生只是一個公司或者是社會機構運作的東西，我們掙錢幹什麼，最終還是要提高服務。

2009-08-06 15:13:30
中國網:
所以説企業也應該對自己的責任進行反思，對市場有更加清楚和客觀的認識。

2009-08-06 15:13:48
鄒曉雲:
他們反思是應當的，但是政府的制度應該有一個引導作用，要引導這些人向善意的方向走。制度對公眾的引導作用是非常重要的，一個制度出來，首先它有好的價值觀；第二，它對公眾有一個很好的引導作用，它應該是善良的，不應該是邪惡的。如果制度制定的不好，如果它偏向於少數利益集團的話，那麼這個制度就不是那麼善意的。

2009-08-06 15:14:03
中國網:
我們看到最近銀監會又發出了收緊房貸的要求，我們從國家對於房地産宏觀調控的各種跡象來看，不知道未來國家對房地産是否會有比較大的調控政策出臺嗎？

2009-08-06 15:15:01
鄒曉雲:
我個人認為不可能有太大的動作出現，但是政府肯定會對出現的問題特別關注，會及時的監管，會有一些局部的，或者是短期的措施來平抑産生的不好的狀況，或者是不好的苗頭。因為現在政府在刺激經濟，但是沒有見到好轉的信號時，如果政府有一個比較明確的收緊政策的話，他們可能會擔心經濟在沒有達到效益的情況下會走回頭路。所以現在政府在這方面政策不是特別的明朗，或者説他們採取了一種柔和的政策，但是我相信政府的關注應該是非常謹慎的。

2009-08-06 15:15:24
中國網:
我們來關注一下網友的提問。今天有很多網友發來了自己的提問，有一個網友説：小産權的房子現在敢買嗎？以後怎麼辦？會不會有問題呢？最近有關小産權房子的話題也比較熱。

2009-08-06 15:16:56
鄒曉雲:
對。小産權房的情況也很複雜，在小産權房當中，有的是非法佔用土地的，有的是非法建設的，還有自己亂建的，各種情況都有。如果我們要去購買小産權房的話，風險比較大。如果我們盲目的隨大流去買，這種從眾的心理大家都存在，但是最好是請專業的人士看一下，將來小産權房有沒有可能轉正。如果在沒有轉正的情況下，大家要謹慎，因為大家掙錢不容易，如果沒有錢去買這些房子，把僅有的錢投資在這上面，又收不回來，我覺得這是可惜的事情。

2009-08-06 15:17:36
中國網:
其實我想更多的網友現在比較普遍關注的一個問題就是：現在的房子是不是已經漲到底了？還會不會繼續漲？如果我們要買房子，什麼樣的時機是適合的時機？請您給大家分析一下。

2009-08-06 15:18:13
鄒曉雲:
這個很難判斷。因為房子總體價格在改革開放近30年來一直在往上漲，這是大家的基本判斷。既希望于將來能不能夠再往上漲，這也是很難判斷的。有很多的專家和學者有一些基本的判斷，我國現在正處於城市化的高速發展中，有大批的人要進城，房屋的需求會非常多，那麼需求多價格就會上漲。其實他只看到了一面，實際上在大量的農村居民到城市以後，在進入城市的同時，城市本地的居民也在以幾何式的數字下降。現在老齡化的現象非常明顯，城市的一些獨生子女成家的都是兩家最後才有一個家庭，而且很多成家的甚至不要孩子，儘管現在鼓勵如果雙方都是獨生子女的，可以要二胎，但是真正要的人很少。這説明我們的城市人口也處在變化的過程中，本地人口在減少，外地人進來並不能夠使這個城市的人口突然之間膨脹，這是一個判斷。並不是像有的專家説的，當農村人進來的時候會産生龐大的需求，不一定是這樣。

2009-08-06 15:18:39
鄒曉雲:
另外一點，既使是這些居民進來，數量在增加，那麼完全由這種需求産生的房價是一種不可持續的，而且是不堅挺的房價，它可能是暫時的。因為真正的價格決定有多方面的因素，有土地本身的關係，與房屋的本身情況有關係，與經濟社會整體狀況有關係。從多方面考慮看，我個人覺得我們的房價不可能在目前的情況下再上漲很多了，不可能再大幅上漲。因為我們現在的房價已經是非常高的，它相當於居民的購買力，因為最終房價最合適的情況應該是相當於居民的購買力，在合適關係的情況下，這個房價才是合理的房價。儘管很多人不同意這個觀點，説需求很高、土地很緊，房價一定很高，這都是虛的東西，房價最終要回歸到價值本源上。

2009-08-06 15:20:23
中國網:
説到需求的關係，有一位網友説：現在房價高的離譜，中等收入家庭每月也要還貸六、七千，買房在北京正常嗎？可以從他的話裏感受到還貸的壓力。

2009-08-06 15:21:16
鄒曉雲:
非常非常不正常，我要説一句很不好聽的話，少數的利益集團通過某一種方式，通過某一種特許的權利在吸收，或者在吸取，或者是侵佔廣大購房者的利益。因為大家都有買房的權利，本來我們以一個合適的價格來買，本來只有五、六千買房子，現在要花一萬四才能夠買到房子，增加了七千元，使社會運作不合理，結構狀況不好，讓我多拿了成本，最後這個成本都到了少數的利益集團手上。

2009-08-06 15:21:36
中國網:
所以這種現象是不合理的。

2009-08-06 15:22:09
鄒曉雲:
一種掠奪似的。

2009-08-06 15:22:20
中國網:
所以這種現象還是有不合理的地方存在。這裡還有一個網友問：現在有購房意願的年輕人應該如何選擇？這也是大家近期比較關注的，你剛才預測説房價近期內不會大幅上漲，大家就很關心現在是不是買房的時機，如果我真的有這種需求，該不該買？還是應該等到什麼樣的時機比較合適？

2009-08-06 15:22:28
鄒曉雲:
不是説要等什麼時機合適，這個誰也判斷不準，但是買房要根據自己的資金情況來定。如果你只有兩萬塊，非要把這兩萬塊全部買房子了，那你還吃飯嗎？還有其他的活動嗎？這是一個不合理的情況。在目前風險比較大的情況下，大家要謹慎一點，我只能是拿出相對安全的資金來做房子的選擇權，應該在保證自己基本的風險較小的情況下去做選擇。

2009-08-06 15:22:53
中國網:
還是應該理性的購房。

2009-08-06 15:23:13
鄒曉雲:
不要盲目跟風，大家説房子上漲了，大家都去買，大家要是判斷不清楚，可以去請教一下專業人士。

2009-08-06 15:23:25
中國網:
這主要還是根據自己的實際情況來看。

2009-08-06 15:23:45
鄒曉雲:
對。

2009-08-06 15:23:56
中國網:
今天非常感謝鄒總工程師來到我們的演播室，給大家分析了這麼多近期房地産的熱點，非常感謝您。也非常感謝各位網友的收看，下期再見！

（責編：王瑞芳/主持：汪洋/文字：常海燕/攝像：董超、高聰吳陽 /攝影：楊楠/導播：李哲）！

2009-08-06 15:24:04