列印文章 ] [   ]
新年置業備忘避免深陷投資痛苦
中國網 | 時間:2005 年12 月16 日 | 文章來源: 北京現代商報

年底到了,是投資者收穫回報的時候。然而,總有一些投資者因為開發商的違約而深陷投資失敗的“痛苦”中。以往的購房投資講堂中,我們通過投資不同類型房子的課程也向大家介紹了一些投資中應該注意或規避的問題。而本期,我們將總結投資過程中需要投資者把握的、較為關鍵的幾個問題為大家一一講解,也許會對您在明年的房産投資中有所啟迪。

儘量簽訂新版合同

今年3月,北京市建委、市工商局共同制訂的《北京市商品房預售合同》和《北京市商品房認購書》示範文本開始推行使用。希望通過示範文本的推行使用,在商品房認購和預售兩個重要環節中,矯正因交易資訊不對稱、經濟力量不對等而造成的利益失衡問題,減少交易糾紛並便利糾紛的解決。

新版合同雖然在北京取得商品房(包括經濟適用房)預售許可證的項目中推薦使用,但沒有要求強制使用。因此,在該規定出臺之後也引起了業內的一番爭論,開發商的態度也並不明確,仍有部分開發商在與購房者簽訂購房合同時使用舊的版本。

因此,投資者在決定投資某項目後,一定要了解該項目是否與購房者簽訂的是新版合同。畢竟舊版條款規定粗糙,包括施工進度、配套設施何時交付使用等較細的條款都沒有明確進行規,很多權益無法充分體現,而新版合同更有利於投資者依照合同維護自身的權益。

投資之前上網“摸底”

目前,投資者可以直接通過上網進行簽約交易。同樣也可以在購買預售商品房之前,上網查詢所購樓盤的資訊。因此,沒有在北京市建委官方網站上發佈的樓盤之前一定不要著急購買。投資者可以在網上查看到預購樓盤包括預售許可證、預售樓盤認購書文本、網上已預訂和已簽約情況、參考均價、每個預售許可證(或每棟樓)已簽約合同成交均價等相關資訊。

同時,隨著網上公示的完善,今後投資者可以在網上查詢到開發商是否有違約行為,包括未取得預售許可證,擅自收取預付款性質的費用,發佈預售廣告、參加房地産交易展示活動的;預售商品房時,未按預售許可內容預售商品房的;預售商品房時,未公示商品房預測面積測繪技術報告書和共同建築面積的分攤情況的;商品房預售合同網上簽約後,未在規定期限內按規定程式進行預售登記的;開發企業與一方買受人未依法解除預售合同前,又與他人簽訂同一商品房合同的(即一房多售);預售已抵押的商品房,未通知抵押權人或未將抵押情況告知買受人的;開發企業將已預售商品房又抵押的;預售商品住宅未按套內建築面積計價的。

慎簽《委託購房合同》

投資者如果通過仲介買房,通常都會有預訂和簽暑正式《買賣合同》這兩個過程,在預訂期間,購房人會與仲介簽《委託購房合同》並支付訂金。雖説《買賣合同》是由買賣雙方簽暑的,一般情況下仲介公司並不參與,但別小看了前面的《委託購房合同》,不要隨隨便便就輕易下筆,因為在約定合法的情況下,那訂金可就退不回來了。

事實上,簽了房屋買賣委託合同後又反悔的事時有發生。為了不讓自己受到不必要的經濟損失,在與仲介公司簽訂合同之前要仔細考慮、謹慎決定是非常重要的。因此,投資者在與仲介公司簽訂合同時,應要求仲介公司書面保證房源資訊的真實性,同時應該約定房源資訊虛假時糾紛處理方式。如果是仲介公司一方面違約,購房人應該及時保留儘量多而詳細的證據,以備訴訟時使用。

分戶驗收不可忽略

目前,房屋面積縮水、房屋品質不合格引發的業主糾紛已經佔到了相當大的比例。因此,每到收房的時候,都是政府、開發商、業主最“難過”的時候。而從明年1月1日起,北京市建委又將施行一項新政策,即採取分戶驗收的形式保護購房者的權益。

所謂分戶驗收,即“一戶一驗”,是指住宅樓有多少戶就檢查多少戶,不僅檢查得更細緻、認真,還要為每套房子建立一套檔案,下水道是否暢通、樓板有無裂縫。只有每套新房品質都達到驗收標準,才能將鑰匙交付給居民裝修或入住。如果這項措施能夠順利出臺,就等於給每個購買住房的老百姓都把住了品質關,避免了整體驗收和抽檢所造成的遺漏,也就避免了交付使用後的“扯皮”現象。

新規定的執行可以説是為開發商上了一道“緊箍咒”,據了解,目前大多數開發商表示會按照國家政策執行,但也不排除有個別開發商矇混過關,欺騙不知情的購房者。因此,提醒投資者在購房過程中一定不要忽略了這一細節。

物業管理許可權要了解

一般情況下,投資者可能更多的是關注所購樓盤的投資回報,對物業管理這方面不太上心。但如果沒有良好物業管理的話,想要獲得高投資回報也不是易事。那麼,怎麼才能了解物業管理的情況呢?事實上,除了看物業管理公司自身的資歷和水準外,作為投資者本身也要對一些物業管理方面的問題有所了解。

其中重要的一點就是,投資者要對物業管理中的各項收費要心中有數,對於強行罰款、擅自提高收費等情況都要説“NO”。因為,從我國的現行法律法規來説,物業公司作為一個普通企業,是無權對業主進行罰款的,業主完全有權拒絕。如果物業公司強行罰款,其行為是違法的。而根據建設部出臺的《前期物業服務合同(示範文本)》,物管公司如果多收取物管費用,開發商和物業使用人有權要求物管公司雙倍返還;物管公司擅自提高物業服務費用標準的,開發商和物業使用人就超額部分有權拒絕交納。同時,物管公司沒有按照約定的服務內容和品質標準提供服務和管理的,要向開發商、業主支付違約金。

手握維權證據

出現的問題,自然要維權。但手裏沒有證據又怎麼和開發商交涉呢?根據目前規定“誰主張,誰舉證”的原則,投資者如果要求開發商履行合同義務的人,必須要有充分證據可以證明開發商在簽訂合同時作出了上述承諾,否則將承擔舉證不能的法律後果。

因此,在購房過程中,對於開發商的承諾要盡可能取得書面證據,否則以後出現爭議就很難舉證。而投資者也要仔細辨別看房時所了解與實際情況存在的差異,再確定購房與否。

小提示

簽購房合同的小竅門

空格空行別留白

合同文本有很多供開發商和購房人自行約定或補充約定的空格和空白行,簽合同時一定要注意在這樣的空格或空行部位填寫需要刪除或添加的內容,如不作約定或以補充協議形式另行約定時,應劃掉空格或空行部位,避免留下後患。

要仔細核實出賣人

簽合同前首先要確定在合同上填寫的出賣人與預售許可證上的售房單位是否一致,上網查一下出賣人的營業執照註冊號和企業資質證書號的真偽,不要接受代理人或代理機構將自己的名字代替預售許可證上的售房單位填寫在出賣人欄目中,以避免購房人付了錢,房地産商卻説沒收到錢的情況出現。如果房地産商是委託代理人或代理機構進行銷售,一定要看清房地産商委託的許可權範圍,要求他們在委託代理人或委託代理機構情況後面添全所有內容,如果出賣人授權代理人或代理機構有權代表房地産商簽字,購房人一定要看一下授權書的正本,同時最好要求把該授權書作為合同的附件。 (仰靜)

編輯信箱 ] [ 列印文章 ] [   ] [ 關閉窗口 ]
國內新聞24小時排行
國際新聞24小時排行

Manufacturers, Exporters, Wholesalers - Global trade starts here. 阿里巴巴中國
阿里巴巴公司庫
商業資訊
關於我們 | 法律顧問:北京岳成律師事務所 | 刊登廣告 | 聯繫方式 | 本站地圖
版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: webmaster@china.org.cn 電話: 86-10-68326688