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房價平穩2006南京樓市3大預測
中國網 | 時間:2005 年12 月12 日 | 文章來源:經濟參考報

市場回暖 房價平穩 “大鱷”垂涎

自“六一”房産新政實施半年來,支撐南京房地産快速發展的動力源發生了顯著變化,由外部政策導向型轉向市場拉動型。

有關專家認為,在房地産已經不再作為地方支柱産業的背景下,“穩健”將成為2006年南京樓市發展的關鍵詞。

宏觀調控

對南京樓市産生六大影響

南京網尚研究機構宏觀研究部主任顏濤告訴記者,本輪房地産調控政策目標明確,中央決心堅定,地方政府責任重大,房産新政影響深遠。近幾年,因全國房地産市場飛速發展,房地産投資過熱、房價上漲過快等問題日益突出,2004年以來,一系列政策相繼出臺,對房地産業發展影響相當深遠,主要表現在以下六個方面:

第一,新政影響下投資增速在急速下降。今年以來,南京房地産投資增速先起後落,新開工面積與開發面積負增長,新開工面積與開發面積均下降。

第二,土地供應加大,成交均價有所回落,土地流標現象顯現。今年1至11月,南京土地拍賣共流標21幅,比2004年增加15幅。

第三,商品房上市總量減少。今年南京市住宅上市638萬平方米,較2004年下降21.5%,由於新政會涉及商業地産,今年商業用地有所增加,1至11月份全市商業用房和寫字樓為114.3萬平方米,較2004年上漲18.5%。

第四,住宅價格小幅增長。在宏觀調控背景下,今年商品房銷售在7月份的最低點後銷售逐步穩步回升,新政後供需雙方進入膠著狀態。開發商積極調整行銷策略,倡導産品品質,採取或明或暗的降價策略,全市商品房住宅銷售均價為4410元/平方米,較2004年同比增長4.6%,政策調控效果顯著。

第五,二手房市場震蕩前行。由於不斷受到政策衝擊,二手房交易仍然實現增長,新政後出現萎縮,交易量下降較大。11月有所回暖,但是由於個稅調整可能對市場産生影響,二手住宅交易面積349萬平方米,金額139.4億元,同比增長7.4%和16.8%。

第六,開發商總體信心下降,資金壓力較大,銷售狀況兩極分化。

回顧2005年,本輪宏觀調控已初顯成效,房地産投資與房價的過快增長得到了有效調控,未來南京房地産市場將進入穩步發展的階段。

2006年樓市三大預測

南京網尚房地産研究機構有關專家認為,南京樓市與另外兩個長三角中心城市上海、杭州相比,發展較為穩健,市場泡沫成分相對較小。2006年,綜合市場多種積極與消極因素,對南京樓市應當持謹慎樂觀的態度。

預測一:明年6月政策可能鬆動。

從宏觀政策面上把握,本輪宏觀調控從政策持續時間的經驗來看一般是一年左右,所以他們判斷明年二季度也就是明年6月之前,可能有一個政策的鬆動。從市場層面上考慮,現在市場已有一些回暖的跡象,樂觀來看,預計明年二季度南京房地産市場將會回暖,謹慎來看最遲明年底也將回升。

預測二:房價不會大起大落。

2006年南京房價的走勢將進一步保持穩定,出現小幅上漲或者小幅下跌的可能性都有,但幅度不會太大,保守估計會保持在2%至3%,一般估計是3%至7%,樂觀估計是7%至10%。

網尚研究機構市場研究部周穎告訴記者,引起房價上漲的因素主要有:居民承受能力進一步增強,高價樓盤供應量加大,城市建設保持穩定;而影響房價下跌的因素主要有供大於求的矛盾進一步突出。基於宏觀層面的狀況趨於穩定,故房價將不會出現大起大落。

依據2006年南京城市規劃的相關內容,城市規劃總投資為265.9億元。其中一城三區及郊縣城鎮建設70.9億元,重點項目包括河西新城的繼續建設、明城墻修復工程等,2006年南京城市建設將繼續加速,可能將帶來大量的拆遷購房和租房需求。

預測三:地産大鱷垂涎南京。

在2003年到2005年期間,南京樓市因其自身的獨特魅力吸引了眾多來自國內的房地産大鱷,如萬科、中海、世茂、招商等的進入,而在市場形勢變幻的2006年及未來幾年內,國內外地産大鱷還會繼續垂涎南京樓市嗎?

南京網尚研究機構宏觀研究部顏濤主任認為,在2004年宏觀調控政策已經實施比較到位的情況下,南京樓市2005年保持了比較穩定的增長態勢,是長三角城市中發展比較好的一個城市。預計2006年南京房地産發展態勢將會獨立於長三角整體趨勢之外,走一條南京自己特色的道路。(鄧華寧)

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