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北京二手房漲幅超期房三大因素
中國網 | 時間:2005 年12 月2 日 | 文章來源:京華時報

據北京市建委的統計數據顯示:2005年1-10月,全市存量住房買賣平均價格為4365元/平方米,比去年同期上漲2.06%;而1-10月商品住宅期房平均交易價格為6781元/平方米,比去年同期上漲僅為0.34%,商品房價比去年同期上漲幅度反而低於二手房的漲幅。專業人士分析,交易環節的稅負增加、二手房貸收縮和郊區二手房價漲幅增長較快是其主要原因。

交易環節的稅負增加

自5月七部委出臺的《關於做好穩定住房價格工作的意見》規定,對於房産交易環節要徵收相應的稅費。10月7日,國稅總局下發了《關於實施房地産稅收一體化管理若干問題的通知》,明確存量房交易環節所涉及的稅收要實現“一窗式”徵收並且嚴格堅持依法納稅。

據“鏈家”市場人士分析,正是因為交易環節的稅負增加,在一定程度上促成了二手房交易價格的上升。從目前京城二手房市場的供給來看,5年內轉讓的佔到49.95%左右,同時結合當前北京二手房市場所處的供不應求現狀,以及較強的剛性自住需求支撐,使得出售者將部分稅負成本轉嫁給購房者時,最終必然會通過房價來體現,從而促成了二手房價的比去年同期漲幅會高於商品住宅期房的比去年同期有所漲幅。

二手房貸收縮

二手房價上漲幅度能高於商品房,還與二手房市場特殊的房貸背景有關。各大銀行紛紛收緊了房貸的口子,特別是對於風險較大的二手房房貸的政策更是緊上加緊。

大部分銀行都出臺了對於1990年之前的二手房實行禁貸的政策。對於房齡在5年以內的二手房最多可以貸到七成,5年至10年的二手房最多可以貸到六成,10年至15年的二手房最多只能貸五成。

“鏈家”市場專業人士認為,這樣的收緊,産生了兩方面的影響:一方面,影響了二手房市場的需求;另一方面,提高了二手房市場所面臨的消費群體平均購買力,以及市場對二手房高房價的承受力,從而使得二手房價格上漲具備更強的後勁。

郊區房價漲幅增長快

據各大二手房仲介公司的統計資料分析,通州、昌平和大興三大郊區的二手房成交量2005年急速上升,從去年佔總成交量的8%上漲到今年的15%。由市建委頒布的上半年指導價也可以看出,與2004年上半年相比,昌平、大興、通州、房山、門頭溝、平谷、延慶、順義、密雲、亦莊開發區10個遠郊區縣典型區域價格上漲幅度均高於城八區。正是由於郊區二手房價格增幅較大,整體帶動了二手房均價漲幅的走高。而相比之下,五環以外和郊區的很多新盤價格都基本保持平穩,這也是産生二手房價漲幅趕超新商品房的原因之一。

評論

物業稅能否降低房價

11月19日,財政部部長金人慶在2005“中國財稅論壇”上表示,面對中國第十一個五年規劃的新形勢和新要求,財政要在六個方面貫徹落實科學發展觀,努力促進經濟財政全面協調可持續發展,其中重要的一點就是擇機出臺燃油稅,穩步推行物業稅。

此言一齣,市場各界人士反映強烈,支援者稱推行物業稅有助於降低房價,使我國的稅收結構更加合理化;反對者聲稱推行物業稅將導致貧富差距進一步擴大,普通民眾的經濟壓力進一步增大。

據支援推進的專家介紹,物業稅改革的基本框架是“將現行房産稅、城市房地産稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合併,轉化為房産保有階段統一收取的物業稅”。開徵物業稅,不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫,減少房地産投資開發風險,均衡各方稅負,增加國家稅收,而且還能降低城市居民的購房“門檻”。

但反對者表示,雖説從理論上講開徵物業稅最直接的結果便是降低開發成本,導致房價下降。但發展商可能會通過種種手段繼續保持房價的上升。此外,開徵物業稅後,降低了購房“門檻”,尤其是使用銀行貸款的按揭購房者,會有可能因為使用成本增加了而“買得起住不起”。

總體看來,推行物業稅利弊交織,對住著豪華別墅或擁有多套城區公寓的真正富人群體開徵物業稅,一定程度上可能能夠起到調整社會公平的作用。但在中國現實條件下,在負翁眾多的背景下,普遍開徵物業稅的做法未免操之過急,加強研究試點、仔細觀察實施效果,也許才是良策。(肖賓)

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