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六大問題幫住業主找回合法權益
中國網 | 時間:2005 年11 月24 日 | 文章來源:新京報

前言

昨天下午,物業專家,北京惠誠律師事務所袁前嶺律師做客本報熱線,就物業管理糾紛、業委會成立注意事項等問題,為市民提供法律和相關政策的解答。在一個小時的專家熱線時間內,數十位市民撥打熱線,問題主要集中在物業收費、服務不滿意等問題。此前,據市建委物業管理處處長劉剛表示,目前的物業糾紛多數屬於開發商遺留問題,而物業服務品質不高、收費標準不明和服務標準不能及時公佈等,是侵害業主合法權益的大問題。

問題1 物業代交鑰匙不簽訂合同不給

嘉銘桐城業主司女士:我們明年就要收房了,業主本身買的是開發商的房。可交房時,交鑰匙卻由開發商請的物業公司負責,業主不簽合同不交物業費就不能拿鑰匙。這合法嗎?我們該怎麼辦?

袁前嶺:在購房階段,業主和開發商之間存在資訊不對稱,在此時簽訂的合同很多條款對業主不利。物業費的金額和交納方式,很多情況在購房合同中已有約定,業主如果簽訂了購房合同,就視為認可了該合同內容。所以,在簽合同時,業主就要仔細研讀。有必要的話,組織購房者進行團簽,與開發商簽訂補充協議。

業主在收房時,要簽訂物業管理合同,有權對物業費提出異議。業主所提出的問題無法在15日內解決的,一定要就解決方案及期限,與開發商達成書面協議,以防止開發商事後不承認。按照規定,開發商可以委託前期物業向業主交付房屋鑰匙,但物業公司無權以不交納物業費作為不給鑰匙的理由。另外,契稅、公共維修基金、物業費的支付方式應由業主選擇,開發商和物業公司無權強行要求。

問題2 會所變賓館物業費是否該減免

嘉銘桐城小區吳先生:我所在的小區分了A、B、C、D好幾個區,每個區的物業收費情況都不一樣。現在我們要成立業委會,小區辦建議我們先分區成立業主委員會,最後成立整個小區的業委會。那麼我們的業委會會同時存在嗎?另外一個問題是,我們小區的會所變成了賓館,業主是否可相應減免物業費?

袁前嶺:根據物業管理條例規定,一個物業管理區域成立一個業委會,物業管理區域的劃分由政府部門劃定。分區成立是可以的,先成立小的業委會解決本區的事情,比如組織業主投票選舉等,具體辦法要經過小區辦的批准,最後整個物業管理區域的業委會成立後,小業委會就要取消了,二者不能同時存在。第二個問題,物業費和社區基礎配套是兩回事。會所、幼兒園等基礎設施不符合規劃,是開發商的責任,業主可找開發商,並要求物業公示物業費構成和明細清單,但不能以此為由不交物業費。

問題3 自行車丟失物業是否該擔責

豐台區新發地天倫錦城于先生:我的自行車前段時間在小區內丟了,物業不管。物業該不該負責任?

袁前嶺:業主認為繳納了物業費,物業就應該負責保管;物業則認為自己簽訂的只是租賃合同,沒有保管財物的義務。法院在審判過程中,對這兩種情況各有支援。但物業對於業主車輛的管理是基於租賃合同還是保管合同,目前物業管理條例對此無明確規定,為了保護業主的利益,應在成立業主大會後和物業簽訂物業管理合同對此進行約定,明確物業的保管責任。

問題4 業主惡意拒交物業怎麼辦

物業公司員工於先生:在我們小區籃球場旁邊有一業主,因為嫌週末其他業主打籃球打擾了他,兩年沒有交物業費。為此,物業對打籃球的時間作了規定,太早和太晚都不讓打,可該住戶還是不滿意,仍拒交物業費。還有,小區有的居民説自己家東西被盜了,説物業有責任,也不交物業費。針對這些情況,物業公司該怎麼辦?

袁前嶺:這裡涉及3個問題。首先,確實存在惡意欠費的業主,但這只是極少數的情況。對這樣的業主,物業公司可以進行起訴。其次,是業主的自律問題,這是業主和業主之間的關係,需要成立業主委員會後,簽訂業主公約,約定業主在社區生活中應該遵守的細則,在享受自己的權利時,保證不打擾、侵犯別人。這個問題物業公司是無權進行管理的。第三,物業公司的管理範圍不包括私人住宅內部,但是物業要在小區公共管理中盡到自己的安全保護職責,如定崗保安、定點巡邏、門禁系統等,丟了東西物業應主動配合業主、公安機關進行調查。

問題5 入住率太低如何成立業委會

遠洋德邑小區趙先生:我用孩子的名義買了一套房子,孩子今年才15歲,我是他的監護人。在成立業委會籌備組的過程中,小區辦、街道辦認為我不具備業主資格。類似這樣的問題一直阻撓著我們業委會的成立。

時代國際崔女士:我們小區入住率不到50%,是否影響業主大會成立?

袁前嶺:業委會的成立都是有法可依的,物業管理條例有明確的規定,業主公約、業主議事規則等的格式、擬訂網上都有版本可借鑒。政府部門如小區辦、街道辦在這個過程中不作為,業主可以對其提起行政訴訟;法律問題業主可以聘請律師做顧問,或者業主中有律師的都可以自己做。一般情況下入住後就可著手準備成立業委會的相關事宜,入住滿一年後即可成立業主大會。入住不滿50%的小區兩年後也可成立業主大會,在業主大會中,開發商所佔的表決權不超過20%.

問題6 小區清潔不到位可否拒交物業費

通州京通園郭先生:我剛住進京通園,這裡的清潔衛生做得不太好,我們可以拒交物業費嗎?

袁前嶺:按照規定,物業公司應每日對保潔服務範圍內的區域進行一次清掃,做到服務範圍內無廢棄雜物;對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄杆、墻壁等,進行一週一次清掃;按政府有關規定向服務範圍內噴灑、投放滅鼠藥等。業主可對照此規範要求物業提供服務,如達不到要求可相應減免物業費。 (張曉玲)

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