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倪鵬飛:真正對房地産負責的是中央政府
中國網 | 時間:2006 年3 月20 日 | 文章來源:中國網

非常感謝今天出席會議的各位領導、各位專家,也感謝新聞界的朋友們這幾年來對我們這項研究的支援。正像剛才裴所長所講的,我非常感謝支援我們的單位和領導。這個報告所形成的結論和觀點,是我們課題組成員的觀點,有一些不足的地方,由我們課題組特別是由我來負責。

首先,我給大家介紹一下2005年城市競爭力全球和中國的背景。概括起來有幾點,第一是全球化的競爭使城市更加重要,使城市與國家的依賴關係進一步增強,國家通過城市參與國際競爭,城市的國際競爭也更依託于國家的競爭。2005年,全球尤其是亞洲國家之間的競爭特別激烈。

第二,城市國際競爭依賴於區域城市群的競爭力,整體力量特別明顯。城市以城市群的形式參與國際競爭,2005年中國城市群之間的群起群爭也非常明顯。第三,隨著中國經濟一體化的迅猛發展,兩岸四地城市的競爭格局尤為國內外華人、企業家和城市的決策者所關注。我們現在是做第四次報告,前三次報告的時候,大家都呼籲為什麼不研究港澳臺地區,正是在這種強烈的要求下,我們把研究的視角放大了。第四,中國城市的發展正在轉型,競爭正在升級,市民素質、科技創新、社會和諧、核心競爭力、城市品牌正在成為流行的觀點。第五,住房價格偏高,住房結構不夠合理,部分城市房地産過熱,影響城市居民的生活,也影響了一些城市競爭力的提升,成為當前中國經濟特別是城市經濟影響力的重要問題。2005年的報告,就是在這五大背景下形成的。

報告還是兩部分,第一部分先介紹競爭力的情況,然後介紹報告的主題,房地産的情況。在形成報告之前,我們先形成了一個競爭力報告的分析框架,還是分成兩部分,第一部分是表現競爭力的一些因素,在原來6個基礎上,我們今年又加了一個反映科技創新的結構總量,這樣表現的綜合競爭力的指標有7個,包括綜合增長力、綜合經濟規模、綜合效率、綜合效益(資源和環境的節約)、綜合結構特別是科技和現代服務業的問題、中國的就業。

城市競爭力的解釋框架,就是解釋是什麼因素使這個城市競爭力排在這個位置上呢?我們開發了一個重要的框架,叫飛輪模型。從裏到外,是市民本體競爭力、企業本體競爭力、産業競爭力、公共部門競爭力、商業環境競爭力、創新環境競爭力、社會環境競爭力。正是在這個框架的基礎上,我們對中國,包括港澳臺在內的200個城市進行了比較。

最重要的我想給大家介紹一下2005年中國城市競爭力競爭的格局。第一,中國200個城市綜合競爭力的前20強依次是香港、台北、上海、北京、深圳、廣州、高雄、澳門、新竹、基隆、寧波、蘇州、台南、天津、廈門、大連、無錫、瀋陽、青島。由於我們把研究的視野範圍擴大了,所以今年的中國內地一些城市競爭力的排名位置下降,但是並不意味著絕對競爭力下降。競爭力的格局層次非常分明,從港澳臺到東南沿海到中部到東北到西部依次下降,而從東部來看,東部沿海五個區的強弱依次是長三角、珠三角、京津冀、山東半島、海峽西岸。

還有第二個格局是值得關注的,就是競爭格局在迅速的變化。這個迅速的變化是這樣的,中國內地城市競爭力飛速提升,台灣地區的競爭力增長緩慢,並且有些城市是處在下滑的狀態。我們注意到嘉義市連續兩年經濟增長是負增長,台中市2004年的經濟增長是負增長。除了澳門以外,整個港澳臺地區經濟增長的速度和內地差得很遠。當然有發展階段的問題,但是也反映了一個潛在競爭力的趨勢。這並未引起香港、台灣、澳門的一些相關者的注意。中國內地的東北以及西部一些城市的競爭力提升迅速。

第三,受宏觀調控和高框架的影響,在長三角、珠三角等區域,依靠高投資和房價過高的個別城市競爭力有所下降,我們從排名中提煉出來了,個別城市我就不講了。競爭格局區域有別,東部過去快速增長的製造業城市,特別是原來提到的一些中型、小型的城市,目前資源要素和技術面臨著困境,東北、中西部的龍頭城市,像武漢、瀋陽、長沙、成都、重慶等城市的綜合優勢開始發力,但是中西部的中小城市與龍頭城市的距離在拉大。

我們還對2005年中國前60個最具競爭力的城市的解釋競爭力進行了排名。過去大家一直不理解競爭力是怎麼回事兒?實際上綜合競爭力是前面7項表現指標形成的,我們所説的解釋競爭力是另外8項。這次我們還專門對這兩個數據進行了一個對比。

我們這次研究有一個重要的發現,對影響城市競爭力的因素做了研究,我著重講一個,就是一級指標,或者説最重要的8個綜合因素對城市競爭力的影響。現在來看人才是最重要的因素,其次是産業,再次是生物環境。

我們還對中國城市競爭力進行了調查研究,我們做了50多個指標,60個城市,6000個問卷的調查。調查結果發現,大家比較滿意的有以下幾個事情:第一是對基礎教育的情況比較滿意。第二是城市的企業家追求財富的慾望與城市的觀念比較好。還有市場預期,就是大家對城市的前景比較樂觀,市民的創業觀念和創業意識比較好,城市外來投資的風險性比較好。同時,我們發現這50多個指標中,表現最差的或者市民最不滿意的5個指標:一個是市民對醫療服務的滿意度比較低;還有城市特權,對於機會均等的破壞度大家也是不滿意的;還有就是城鄉社會保障的差距、城市公共服務的差距、城鄉醫療收費的合理性。這些都是大家特別不滿意的。實際上我們連續做了4次調查,這4年來都是基本一致的,就是説連續幾年來大家對這些問題都是比較關注和不太滿意的。

根據前面的情況,我們對中國城市競爭力有一些政策建議,第一、從中央來看,中央政府應該確立以提升區域競爭力為中心的區域政策。尤其是支援東部地區走向世界、建立強大國際競爭力的同時,要援助中西部地區城市的發展和競爭能力的建設。不是簡單的轉移支付,同時加強對中等城市的支援,今年溫總理也提到這個問題。但是我們研究發現中部城市和東部城市的競爭力在拉大。

我們對城市競爭力研究之後,還有一個城市競爭力的背景,就是城市群的研究,這個研究我們工農業研究所的白梅(音)博士做了很多的研究。

另外,我們還嘗試著對中國的國家競爭力進行了研究。這次用我們自己的框架和指標進行研究,我們認為我們的研究還是有一定的説服力的。基本的步驟就是這樣的,比如説確定內涵、確定框架、確定指標、確定數據、選擇樣本、分析中國的優勢劣勢和競爭環境。結論是這樣的,我們選擇了全球100個國家和地區,中國排在第34位。前10位是美國、德國、日本、英國、法國、荷蘭、愛爾蘭、加拿大、義大利、比利時,中國香港排在第11位。中國的發展態勢勢不可當,競爭劣勢無法回避,競爭環境十面埋伏。我們同時提出了突出重圍的“中國的全球共贏戰略”。中國的競爭戰略需要非常重大的研究,我們只是一個初步的想法,提出了8個方面的具體意見,還可以繼續研究。

接下來講一下今年的主題——中國城市競爭力與城市房地産的關係。房地産經濟是城市經濟的一個部分,他們是整體和部分的關係,他們相互作用、密不可分的。我們做了研究框架以後,首先進行了一些計量的分析,得到了很多的結論,總的來説是這樣的。一個城市如果它的競爭力高,那麼它的房價有可能高,它的競爭力低,房價有可能低。如果一個城市的房價不高,可能會削弱它的競爭力,過低也不利於競爭力的提升,總的來説是這樣的。我們還做了一個圖,大家從這個圖可以看一看競爭力和房價的比較,很清楚。第一是最不協調或者最有問題的,應該是深圳、杭州、上海、北京、廈門、廣州、昆明、大連、南寧,就是説你的房價相對於你的競爭力來説太高了,順序就是這樣排下來的。相對來説房價有發展潛力的是西寧、重慶、長春、呼和浩特。這個判斷和一些企業及實際部門是有一致性的,他們是從投資的角度,很多認為重慶、武漢有潛力。

今年由於房地産的健康問題特別引起人們的關注,所以我們今年花了很大的力氣,研究房地産的健康。我們做了一些國際文獻的檢索,發現沒有真正對健康進行系統研究的,我們對這個問題做了一個初步的開拓性的研究。我們首先覺得所謂健康的房地産市場,就是在規模、結構、速度、品質等方面,房地産系統與宏觀經濟系統,就是城市宏觀經濟和其他系統應該相互作用、相互促進。從這個概念出發,形成了一個框架,然後對4個市場:住宅、商業地産、工業地産、土地市場,對35個大中城市的房地産健康的偏離程度進行了計算。計算的步驟是這樣的,先確立框架,建立指標體系,指標體系大概有46個,這裡面不僅僅是房價泡沫的問題,包括結構問題、存量問題、增量問題等等。我們還建立了一個理論方程,也是40多個方程,雖然很簡單,是線性的,但是很有效果,能説明問題。然後估計方程系數,求出經驗數據。然後實際數據、經驗數據、標準數據進行比較,計算偏離度。

有這麼幾個結論,總體上來説,35個大中城市多數城市的房地産不健康。我們研究的範圍和對像是35個大中城市,嚴格意義上來講都不健康,因為這4個市場幾乎找不到哪個分市場都是健康的。但是我們放鬆了一下標準,如果有2個市場是健康的,就説明你是健康的,如果有3個市場不健康,就説明你不健康。結果是15個不健康,15個健康,有5個嚴重不健康。住房價格是偏高的,社會保障房的投資規模偏小,增長規模也是偏低的。住宅的投資過熱,土地市場的價格不是像人們研究的是高了,根據我們的研究,土地的價格是低了,也是不健康的。我們發現中國城市房地産的健康和不健康的問題有房地産自身發展的原因,也有一些制度、體制、管理和政策方面的不夠成熟、不夠完善。

我給大家介紹一下市場化程度的發現。市場化最高的依次是深圳、廣州、上海、青島、杭州、大連、寧波、南京、成都和北京。總體指標排名靠前的城市是深圳、廣東、上海、青島,排在後面的是西安、西寧、太原、蘭州、呼和浩特。總體上,我國重點城市房地産市場基本實現市場化,距離完全市場化還有很大差距。總體指標顯示,35個大中城市中排名最前的城市得分為7.13,最低為6.09。

我們還對中國房地産的投資潛力進行了研究。我們對50個城市的三個市場,住宅市場的投資潛力、商業地産的投資潛力、工業地産的投資潛力進行了研究。並且我們研究了影響投資潛力的因素,特別是住宅,我們發現最重要的因素就是移民人口的規模和增長速度。就是説移民人口多、規模大、增長快。住宅市場應該是比較有潛力的,這個和我們的經驗判斷是非常一致的,這是通過數據、通過計算曲線判斷出來的,最大的因素就是流動人口和移民人口,所以這從另一個方面説明我們的研究是可信的。

最後一點,我們通過對前面的研究,對中國的房地産市場進行了一個宏觀的思考,我們發現中國房地産取得了很大的成就,短短20多年的時間,人們住房的面貌發生了巨大的改變,城市環境的面貌也發生了巨大的改變。但是過程中也存在一些問題,一方面是發展中的問題,另一方面是體制、管理、政策體系不夠完善。問題有很多,怎麼來分析呢?我們進行了反覆的思考,確立了這樣一個分析框架,首先把房地産分成8個市場,每個市場又包括幾個方面,比如説市場體系的情況、司法保障的情況、政府參與的情況、政府調控的情況、政府汲取的情況,用這個框架去對一對問題的原因是什麼,根據問題和問題的原因決定我們採取什麼政策。

中國城市房地産發展的幾個問題,提得比較尖銳。第一個是人力市場,工資拖欠非常嚴重;第二是土地市場,強徵暴斂;第三是銷售市場,秩序混亂;第四是金融市場,潛在隱患;第五是仲介市場,坑蒙拐騙;第六是租賃市場,發展緩慢;第七是物業市場,糾紛不斷。引起這幾個方面問題的原因是什麼呢?一個是正規的市場不規範,非正規的市場比例比較高,無論是從勞動力、資金、租賃、銷售、物業等等,比例都是比較高,比較猖獗的。第二是法制體系不健全、不合理,司法執行不牢靠。第三是監管體系不恰當,監管執行不得力。第四是住房保障不完善,無論是租賃市場還是銷售市場,我們知道房地産市場是一個住房保障體系和市場體系相結合的市場。第五是稅費結構不合理,稅費種類不簡明。第六,調控手段不經濟,調控部門不配合。在一些時期,之所以房地産出現問題,就是因為監管部門認為房地産形勢是這樣的,採取這樣的措施,他認為是那樣的,採取那樣的措施,措施疊加就不能起到很好的調控作用。

最後我們提出了一些完善中國房地産市場發展的公共政策體系。第一是擴大和規範正規市場,建立完整有機的市場體系;第二,推進房地産市場化,建立完善可靠的法制體系;第三,改革房地産的監管機構,建立順暢有力的監管體系。

現在房地産的監管,許多部門都監管,真正對房地産負責的是中央政府,而中央政府沒有具體監管的權力,地方政府土地管理部門去監管又監管不了,所以監管機構不是很順暢。要改革監管機構,我們提出了一些觀點,但是鋻於一些考慮,還是講得模糊一些。

第四,改進政府參與經濟的方式,完善住房社會保障體系。政府可以採取更靈活的以市場化為基礎的辦法來建立社會保障體系,不是説一建立社會保障體系,就是政府去建去管;第五,加快開徵物業稅,建立公平合理的稅費體系。尤其是房地産稅,對宏觀經濟的調控非常有利;第六,建立房地産政策的協調機構,建立統一靈活的調控體系。

我的演講就到這裡,謝謝大家。

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