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潘石屹打破紀律談房價 坦言今年漲得危險
中國網 | 時間:2006 年4 月23 日 | 文章來源:新京報

房價與空置率同時普遍上漲,擔憂持續漲價危及整個房地産業

潘石屹“打破紀律”,在博鰲酒店的露臺上向記者表達了對房價的擔憂。

今年的博鰲論壇關於地産的會議裏,關於房地産的話題是“住房發展與構建和諧社會”,而沒有房價這個話題。對此,昨天參加論壇的地産商潘石屹向記者説:“今年的博鰲論壇不談房價,所以我還不知道到了會上説些什麼。”但是,潘石屹對房價還是有話要説,在得到本報記者的採訪要求後説:“他們不讓在屋裏説,咱們就到外面來説。”

於是,潘石屹“打破紀律”,拉記者到酒店的露臺上聊起了房價。潘石屹的直爽讓記者興奮,但房價這個話題卻很難讓人興奮。用他自己的話説,即使對於開發商而言,房價上漲也並非好事,因為任何一種商品的價格都會有漲有落,而持續上漲一定會出問題。

普遍上漲會出問題

新京報:今年博鰲論壇關於房地産的議題是“住房發展與構建和諧社會”,你認為房地産業的和諧社會意味著什麼?

潘石屹:我理解房地産的和諧社會就是供求關係的平衡,價格穩定、供需兩旺、同時增長就叫和諧。供求關係不平衡,房價暴漲、暴跌都是不和諧。房價今年前3個月就漲了17%,你説和諧嗎?所以明天開會如果不讓講房價我就講和諧社會了,省得一提房價大家就“敏感”。

新京報:今年一季度房地産市場價格上漲勢頭非常強勁,你是否擔心這樣的上漲會導致政府更多調控措施的出臺?

潘石屹:擔心,特別擔心。今年的房地産價格上漲得非常奇怪,不太正常了。任何一種産品上漲得不正常的時候就肯定要出事。股票、黃金,所有投資品種的價格曲線,如果放長一段時間來觀察的話總是有漲有跌的。房地産這樣一直漲下去肯定會出問題。這樣普遍的上漲和單個項目的上漲是不一樣的。我感覺今年的房價上漲得有點危險,所以現在説話很小心。

新京報:你預計政府今年會採用什麼調控手段?

潘石屹:現在還看不出來,但是我覺得政府肯定會出臺一些政策,比如中低價的土地供應、廉租房、限價商品房、經濟適用房之類的。目前有兩個危險的信號,一是全國的房價都在上漲,而且空置率上漲也很快。房價上漲快是供不應求的表現,而空置率上漲是房子賣不出去的信號,這兩個指標得出的結論恰恰是相反的。

二手房、廉租房需發展

新京報:出現這個現象的原因是什麼?你覺得怎麼才能解決?

潘石屹:我認為這個現象主要就是二手房市場沒有發展起來造成的。北京光公房就有200萬套,其中中央機關有80萬套,北京市則有120萬套。這些房子都沒有很好地流通起來,現在公房的二手房成交量少得不能再少了。這些房子的歷史太長了,檔案和産權也搞不清楚,只有政府把這些房子的産權弄清楚才可以交易。現在北京二手房供應量小,因此二手房的價格也始終下不來。

新京報:你認為哪種政策對消費者更有幫助?

潘石屹:廉租房比經濟適用房好。我認為廉租房是真正為社會最貧困的人解決居住問題的辦法,能夠立竿見影。經濟適用房現在越來越像當年股票市場上的“法人股”,經濟適用房不用交土地出讓金,不能在市場上流通,再過十年、二十年房主想要把房屋變現按照什麼標準補交土地出讓金?這個遺留問題將來很難辦。另外,經濟適用房很難説都是賣給了最需要他們的低收入者。

對土地供應預期悲觀

新京報:今年價格上漲的主要原因何在?

潘石屹:原因説過好多次了,可是別人都不相信了。我認為就是土地供應減少,我對土地供應的預期越來越悲觀。目前所有的聲音都傳遞出管制土地供應的信號,土地供應會越來越緊張。我認為土地的供應一定要同城市化的進程和市場的需求平衡起來,而不是在大量人口涌進城市的時候,一味地限制土地供給。

新京報:“地荒”會造成什麼樣的影響?政府該出臺什麼樣的措施來改善狀況?

潘石屹:比如政府説“獨門獨院的別墅用地以後不批了”,這個政策就直接導致別墅價格的暴漲。開發商的嗅覺是最靈敏的,他們會對外宣傳説,“政府已經不批別墅用地了,我這個項目已經是絕版了,再不買就沒有了”。政策一齣來,有的別墅開發商就高興了,又找到了漲價的藉口。我認為政府應該通過技術指標來控制,例如根據容積率指標控制用地。

新京報:你剛才説擔心房價不健康地上漲,但是好像地産商很希望繼續上漲,尤其是以“地荒”為藉口漲價。

潘石屹:其實開發商比老百姓更害怕房子漲價,因為那就像個不知道什麼時候爆炸的炸彈一樣。我們不能把如今的房地産搞得像當年的國有股一樣,一部分資源不參與流通,那會導致一些如今已經發生的噩夢。

政策定地産業未來

新京報:未來決定房地産業發展的最主要因素是什麼?土地?資金?政策?

潘石屹:現在不是資金的問題,真正決定未來房地産市場的是三個部門,一個是國土資源部,最關鍵的土地掌握在“他們手中”;第二個是人民銀行,目前在房地産熱的情況下,銀行樂於貸款給房産企業,因此開發商貸款並不麻煩,人民銀行按揭貸款的成數、利率和發放貸款的條件對房地産的興衰有至關重要的影響;第三個部門是國家稅務總局。

新京報:稅收的影響體現在哪方面?

潘石屹:到底持有環節增稅,還是流通環節增稅?目前政府還沒有説清楚,去年把流通環節的稅率提高了一大截,營業稅、契稅,還有一大堆手續費,但是持有環節卻一點稅不徵。我認為這搞反了,也跟市場經濟的規律發生了衝突。

實際上,中國地産的發展問題一定程度上存在於房子的持有環節。房子多的人要想不交稅就得把房子賣出去,如果把流通環節的稅率降下來,二手房市場就發育起來了。

不漲價就不錯了

新京報:能談談你對地産業的夢想嗎?

潘石屹:我覺得做地産,重復是最沒意思的。我們開發的項目,現代城是一個風格,建外SOHO是一個風格,包括藍色海岸和長城腳下的公社,每個項目長得都不一樣。我們下一個項目也不想重復過去,在産品上會有一個創新。

新京報:您今年有什麼新打算?

潘石屹:我們最近新簽下來一個項目,還在CBD,但是對方不讓透露具體情況,等到土地證明下來以後,我們會開一個新聞發佈會。

新京報:按照目前的情況,我們要買你這個新項目的房子,能給優惠嗎?

潘石屹:優惠?不給你們漲價就不錯了!(笑)。

本版采寫 本報記者 陳光 彭梧

(楊傑)

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