列印文章 ] [   ]
警惕“90平米解釋”的尋租機會
中國網 | 時間:2006 年7 月14 日 | 文章來源:南方報業網

國家九部委前不久出臺了“國十五條”,其中兩個硬性調控數字非常引人注目:“套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上”。“優先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應,其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%”。

但是,文件並沒有清楚地説明90平方米和70%的準確含義,大多數人是第一次聽説“套型面積”這一詞,搞不清楚它究竟是指建築面積還是使用面積。70%就更含糊了,究竟是針對每個項目,還是針對整個行政區,是一年還是多年?是針對新公共項目,還是針對竣工項目?

於是,從開發商到專家、從消費者到媒體,展開了一場競猜遊戲。主管部門官員的每一句話、每一個暗示,人們都如獲至寶,但很快,有關部門又會鄭重其事地出來辟謠,説不是那麼回事。

那究竟是怎麼回事?快一個半月過去了,90平米和70%似乎終於有了一個説法。據報道,建設部已出臺了《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》,其中規定,90平方米是指套型建築面積,而70%比例將針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。

文件如此規定,人們的第一反應是,當初以嚴厲口氣頒布的調控政策,已經變得靈活、和緩多了。很多人希望70%針對具體項目,此前深圳出臺的實施細則也正是這樣規定的。現在建設部的意見規定70%針對全市開工項目,將使具體項目的套型面積大小,享有相當大的迴旋餘地。有些項目完全可以不建一間90平米以下的戶型,而依然可以獲得審批,只要有別的項目來分攤政策的硬性要求。

這種靈活性也許沒有錯。強制要求每個項目90平米以下的戶型應該佔到70%顯然是不合理的,那將導致城市房屋的高度雷同,也將妨礙民眾實現改善自身生活品質的需求。有專家稱,目前建設部的意見將讓地方政府考慮本地實際情況,把戶型結構的調整和人口聚集結構的調整結合起來。比如,郊區容積率可以低一些,放寬戶型,而

經濟適用房可以多建在市區,這樣,廣大的中低收入者可以更多地留在市中心,從而改善交通,實現人口區域佈局調整。

應當説,70%中小戶型比例針對全年全市,未必會妨礙調控政策的有效執行,只要中央政府在未來繼續保持足夠的政治壓力。問題在於,建設部的意見跟別的紅頭文件一樣,只是要求各地嚴格執行,但對於沒有嚴格執行者,卻並沒有明確的懲罰措施。因而,人們不清楚,到明年此時,假如某地沒有嚴格執行70%比例要求,建設部能怎樣?

更嚴重的問題是,可以預料,此新政頒布後,開發商將不得不加緊公關步伐。70%的比例要求針對各個城市年度新審批、新開工總量,賦予了地方政府相關部門以過大的自由裁量權。假定大戶型房屋利潤率較高,開發商普遍希望建造大戶型項目,則開發商就必須去有關部門進行競爭:而這正是相關審批部門官員的尋租機會。

這也正是行政調控無法避免的兩難困境。行政調控需要借助漫長的行政鏈條來執行,而鏈條越長,資訊失真的可能性就越大。因此,行政調控要有效發揮作用,就必須控制中間環節的效力衰減。為此,相關規定要足夠準確、詳盡,沒有含糊之處。若能做到這一點,則政策的執行將不會走樣。但如果中央政府的規定過於準確、具體,將不可能完全切合地方實際,有可能無法執行。反過來,假如考慮到各地具體情況,而給地方政府、給相關審批部門、監管部門留出較大的自由裁量空間,則這種自由裁量權很可能會被官員濫用。而這種權力的濫用,將極大地損害政府的調控權威。

行政執行的這種特性意味著,運用行政權力來調控市場,不是最優選擇。最優的選擇是充分考慮市場的內在機制,順勢而為。當然,到了現在,既然已經選擇了行政調控,那麼,唯一可做的就是強化地方政府政策執行過程的公開性,對房地産項目審批程度予以改革,以最大限度地杜絕可能發生的尋租活動。(秋風 北京學者)

編輯信箱 ] [ 列印文章 ] [   ] [ 關閉窗口 ]
國內新聞24小時排行
國際新聞24小時排行

Manufacturers, Exporters, Wholesalers - Global trade starts here. 阿里巴巴中國
阿里巴巴公司庫
商業資訊
關於我們 | 法律顧問:北京岳成律師事務所 | 刊登廣告 | 聯繫方式 | 本站地圖
版權所有 中國網際網路新聞中心 電子郵件: webmaster@china.org.cn 電話: 86-10-68326688
京ICP證 040089號 網路傳播視聽節目許可證號:0105123