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建設部發165號文 90平:建築面積 70%:城市總量
中國網 | 時間:2006 年7 月13 日 | 文章來源:上海證券報

編者按

盛傳已久的“住房結構”調控細則悄然出臺。

昨天,本報證實,建設部《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》(建住房〔2006〕165號)已經正式簽發,並下發至地方政府。

165號文件核心精神有三:一、90平方米套型建築面積指“單套住房的建築面積”;二、套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重必須達到開發總面積的70%以上,這個70%的比例要求適用於“各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積”;三、6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目,由當地政府根據當地年度結構比例要求,因地制宜地確定需要調整的情況。

同時,165號文件也對重點適用比例調整的項目給予界定,並對規劃、設計、施工、監理等各配套環節給出嚴格預警,稱有任何配合改變規劃的違規行為都將嚴厲查處。文件特別強調,對違規建設的住房,依法該沒收的,要堅決予以沒收。所沒收的住房主要用於解決低收入家庭居住困難。

對此調控細則的內容,開發商表示,明確了90平方米為建築面積等於在小戶型的界定上更加嚴格。但相比而言,70%適用城市總量的説法相當於給出了另一個具備靈活性的空間,且可操作性更強。

專家認為,配合了其他監管辦法的這一調控細則可以保證執行效果的順利實現。但最終還要依靠地方政府的嚴格執行。畢竟,能夠使市場真正行動起來的是第一線的執行方。

或許是受新政影響,近日深滬兩市房地産股大漲。市場分析人士稱,新政出臺可能令投資者看到了“利空出盡”,市場環境將有助於優質地産企業儘早走出政策影響,走向更加健康良性的軌道,因此引發了一些對於優質地産企業的樂觀情緒。(于兵兵)

樓市結構調控細則終低調入市

建設部以“靈活”文件開解樓市疑團,少數人認為“利空出盡”

“難産”了一個多月,引發無數輿論大戰,一次由住房結構調控引發的政策博弈大戲終於落幕。昨天,共計6頁、文件號為建住房〔2006〕165號的建設部《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》(以下簡稱165號文件)正式出爐。

艱難出世

首先令人感興趣的是,165號文件一反由建設部第一時間公佈的常理,從地方口徑率先“爆破”。昨天,長沙市媒體稱市府已拿到165號文件,文件核心內容與此前上海證券報獨家得到的消息完全一致,即90平方米套型建築面積指單套住房的建築面積;70%以上建小戶型的比例要求適用城市年度開發總量。所不同的時,文件編號由暫定的154號變更為165號。

幾經輾轉,建設部相關工作人員終於向上海證券報記者低調證實,文件確實已經出臺並下發地方。據本報記者從多處信源得到的消息,165號文件至少是在上週五,即7月7日前就已經簽發完畢。然而,這一消息截至昨天,都沒有在建設部官方網站對外公佈。

政策靈活

最後,本報記者輾轉找到相關政府部門,工作人員將原文一一解讀,165號文件的全貌才徹底浮出水面。

根據165號文件規定,“90平方米套型建築面積”明確為單套住房的建築面積;“70%比例”非針對單個項目,而是適用於各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積;“6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目”,則由當地政府根據當地年度新建商品住房結構比例要求等因地制宜地確定需要調整套型結構的具體項目。

“補充意見果真如此,其實是充分考慮的地方情況,可操作性變得更強。不能理解的是,這樣一份文件為何如此隱晦,搞得開發商和公眾都一頭霧水。”上海一位房地産專家稱。

利空出盡?

多位上海開發商向記者表示,在這兩個量化的指標中,90平方米建築面積的界定其實影響不大,建築面積與套型建築面積的差別只是很少的單套指標的變化。相比之下,70%界定為城市總量,對於大多數市中心項目,或已經在規劃階段的項目而言,無異於“大赦令”。

昨天,滬深兩市房地産股大漲。部分股評師認為,政策終於露面,在一些投資者看來,可謂“利空”消息出盡,優質房地産企業有望進入新一輪明確且健康的發展階段。(本報記者 于兵兵 蔡國兆 實習記者 于祥明)

90m2從嚴,70%交地方自控

與一個多月的九部委“十五條”樓市調控細則中的嚴格量化要求不同,這一次的建設部165號解釋性文件對住房結構比例給出了稍顯寬鬆和具有彈性的政策口徑。

一、90平方米套型建築面積為單套住房的建築面積

規定:根據165號文件,90平方米套型建築面積是指單套住房的建築面積,由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。

文件指出,各地要嚴格按照上述要求,落實新建商品住房項目的規劃設計條件,確定套型結構比例要求,且不得擅自突破。對擅自突破的,城市規劃主管部門不得核發建設工程規劃許可證;對不符合規劃許可內容的,施工圖設計文件審查機構不得出具審查合格書,建設主管部門不得核發施工許可證,房地産主管部門不得核發預售許可證。

點評:香港一家外資房地産開發企業的資深建築師評價,以建築面積代替套型建築面積的做法,其實是簡化了評估標準,同時對90平方米的實際要求更加嚴格。

因為,按照建設部此前的解釋,從測算方式上看,套型建築面積的參照指標是標準層的建築面積,不包括車庫、花園、物業管理用房、會所、裙房等各種配套的建築面積。如果以套型建築面積要求90平方米,開發商進入銷售環節的建築面積指標可能超過90平方米。而此次統一後的建築面積則包括所有的公攤面積,開發商可能尋找做大面積的空間變得更小。

二、70%比例適用於年度城市開發總量

規定:自2006年6月1日起,各城市(包括縣城,下同)年度(從6月1日起計算)新審批、新開工的商品住房總面積中,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到70%以上。

同時,各地應根據總量與項目相結合的原則,充分考慮城鎮中低收入居民家庭生活對交通等設施條件的需求,合理安排普通商品住房的區位佈局,統籌落實新建住房結構比例要求,並將住房套型結構比例分解到具體區域。

點評:此前,關於新開工項目70%以上面積建90平方米以下小戶型的説法,曾經被開發商視為影響力最大的政策之一,進而引發大量房地産開發項目暫停進度、靜待説法。同時,北京等地市場一度出現市中心大戶型一房難求的局面,也因此直接引發了地方政府和開發商向中央集中表態,申請再議。

調整後的細則明確了最終執行辦法,顯然考慮了眾多市場人士反映的現實情況,將一部分政策調整權回歸地方政府,支援地方彈性控制。根據新規定,市中心等高檔商品房可能不被硬性要求70%以上面積都開發小戶型。

三、未取得許可證項目各地自定

規定:對於6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目,165號文件提出要“妥善處理”。

經當地政府明確需要調整套型結構比例的項目,其規劃設計方案和施工圖須按要求進行調整,送相關部門重新審查合格並辦理相關調整手續後,建設主管部門方可發放施工許可證。

另外,165號文件要求重點調整三類項目:過去違反規定批建的各類住宅項目特別是別墅類項目;在土地出讓時約定了銷售價位、套型面積等控制性要求,但企業未執行的普通商品住房項目;以及以協議出讓方式取得土地使用權的項目。

點評:對於這一要求,一些專家表達了不同的觀點。上海房地産專家印堃華表示,已經通過了規劃設計方案的項目,如果要求變更,需要政府出具強有力的變更依據,否則有涉嫌侵權的可能。

而具體由哪些依據出發界定是否需要更改規劃,新政策其實沒有進一步明確給出標準。另有一些專家稱,文件規定了重點調整的三類項目,或許可以得出結論,不在這三類中的房地産開發項目,即使是6月1日前沒有拿到施工許可證,都可能免予一定的變更期限。

四、土地出讓前須提供規劃

規定:城市規劃主管部門要完善控制性詳細規劃編制工作,首先應對擬新建或改造住房建設項目的居住用地,明確提出住宅建築套密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅套數)、住宅面積凈密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅建築面積)兩項強制性指標。

文件還稱,年度土地供應計劃中已明確用於中低價位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用權的居住用地,應當主要用於安排90平方米以下的住房建設。

點評:中低價商品房等用地集中安排小戶型的説法,正應驗了多數開發商的預判,即用經濟適用房和中低價房中的小戶型抵充70%的城市總量指標。“這種做法是正確的,也是可行的。並有可能取得最佳的平衡效果。”上海政府一位高參表示。

但也有開發商置疑,新的招拍挂項目和政府收回的土地都可能按規定進行透明操作,但對於大多數囤積在開發商手中的閒置土地來説,可能通過更改規劃日期等方式規避政策,可操作性就有可能降低。

五、違規建房將被沒收

規定:165號文件強調,當前將重點查處套型建築結構的設計、施工、開發、監理方面的違規行為。

其中包括:開發建設單位不按照批准的規劃設計條件委託設計;明示或暗示設計單位違反設計規範中住宅層高、套內基本空間的規定,規避套型結構的要求;在建設過程中擅自變更設計,違反套型結構等行為。

另如設計單位接受開發建設單位明示或暗示,不嚴格按照國家法律法規、技術標準進行設計,或採用不正當技術手段規避有關規劃控制性要求,或向建設單位提供與審查合格的施工圖設計文件不符的圖紙,擅自改變套型建築面積的行為。

文件還特別強調,對違規建設的住房,依法該沒收的,要堅決予以沒收。所沒收的住房主要用於解決低收入家庭居住困難。

點評:對此,由於此前不少開發商“上有政策、下有對策”,對於樓盤規避新政想了很多“歪招”,專家表示,新政能夠如此詳細地在各配套環節制定監控細則,是保證政策得以落實的關鍵。而最終能否在房地産市場上起到預期的調控目的,則要看地方政府下一步的執行情況。(記者 于兵兵 實習記者 于祥明)

靈活度有了,樓市政策更應透明

採訪建設部此次的樓市結構調控細則政策發佈,我遇到了前所未有的艱難輾轉。

從7月初開始,關於這一政策的具體細節已經從多個消息口徑陸續傳出:政府官員的部落格、建設部及財政部工作人員、地方媒體……儘管細則內容被一次次細化及肯定,有關部門卻在一次次回避。

直到昨天,文件內容大白于市場,記者才長出了一口氣,也迫切希望廣大公眾能第一時間知曉詳情。

的確,關於“套型建築面積”界定不詳和“70%用於單個項目不可行”的説法,早已經被市場廣泛議論,最終的執行意見也在地方政府和開發商的強烈呼籲下開始仔細斟酌,導致細則遲遲不出,建設部卻也因此陷入被動,整個市場和公眾也陷入迷茫。

作為最先披露政策細節的媒體,雖然此間也遇到了質疑,但我們仍然堅信,透明的、充分的資訊交流才是對市場最有價值的貢獻。如果對公眾了解真實的市場有利,自身的褒貶損益又何妨?

其實,看過細則的專家對建設部此次的用心良苦都頗有認同。從“6月1日前沒有施工許可證的項目可以視情況而定”,到“三類住房項目適用嚴格的比例調控要求”,再到“嚴格設計、規劃、監理各配套部門的操作,嚴打違規”……

此次的調控細則一改以往呆板、簡單、籠統的定性要求風格,將執行過程中可能遇到的問題幾乎全部考慮,並預先設計了對付規避的辦法,靈活而且有效。對此,專家評價,建設部的調控經驗正在成熟,調控能力快速提高。

雖然有些波折,但房地産市場的調控效果肯定會陸續顯現。“近期地産股的大漲就是對市場信心的反應。而下一步的執行效果則有賴於地方政府的嚴厲配合。畢竟,能夠使市場真正行動起來的是第一線的執行方。”一位房地産專家表示。

至此,一場轟轟烈烈的調控博弈大戲可能階段性地落幕了。在這過程中,中央政府、地方政府、開發商、媒體等各領域投身其中,扮演著各自或大或小的角色。有一點可以肯定,儘管其中也有一部分不負責的、私利鮮明的聲音,但在一個大趨勢上,沒有人會不認同:房地産宏觀調控正在朝著正確的方向步步邁進,儘管艱難但前途光明。

我們堅信,只要人盡其力、司盡其職,攜手同心,一個更加健康良性的房地産市場指日可待。

“90m2和70%”設定有科學依據

90平方米以下的中小戶型住宅完全可以做出精品。昨天,在由建設部住宅與房地産業司支援的“中國創新90中小套型住宅設計競賽”上,專家駁斥了部分開發商“小戶型影響居住環境”的言論。

中國建築學會副理事長、建設部住宅建設與産業現代化技術專家委員會委員、原建設部勘察設計司副司長竇以德指出,中小戶型與居住環境並無直接關係,規劃得當不會影響居住環境。

“房子越蓋越密,跟戶型大小沒有直接的關係。”竇以德表示,整個城市建設的空間大小由規劃指標決定(容積率、覆蓋率、綠化率),這些規劃條件大體決定了居住環境,以及個人住宅空間大小。雖然具體到一個項目的戶型都是90平方米以下甚至更小的戶型,會帶來何種細微的影響,還要做細緻研究。但總得説來,居住環境與大小戶型沒有直接的關係,“不要過分擔心,中小戶型會不會影響我們的居住環境。”

“德國、日本也多是小戶型,可是這些國家的住宅建設品質卻相當高,而且綠化面積、戶型都做得很好。”中國房地産及住宅研究會常務副會長包宗華也表示,根據中國的國情,只能夠走中小戶型路線,必須大比重建設中小戶型的住宅。

包宗華介紹,自1960年到2005年,日本、美國、瑞典三個國家,在40多年的時間裏,大多數時間套型面積都在100平方米以下。按照城市人口平均3個人一戶計算,每個人30平米左右。“因此,中小戶型住宅90平方米的比例劃線在70%,是有科學根據的,不是拍腦袋拍出來的。” (實習記者 于祥明)

苦等細則 開發商普陷停滯泥潭

地方調控細則遲遲未出臺和購房者的觀望情緒已讓開發商們信心不足而“無所適從”。

昨天,記者調查發現,在北京、上海、廣州等國內主要城市,無論是在房地産市場源頭的土地市場,還是終端的銷售市場,開發商普遍陷入躑躅不前的尷尬境地。

近日,北京和廣州合共推出百萬平米級的土地,但是與以往積極入市的態度截然不同,眼下有不少開發商表示,近階段拿地並不合適,原因則是政策還不太明朗。如北京的地方調控細則還沒有出臺,對公司的開發策略會有影響,所以現在還是靜觀其變為好。

在地方政策未明朗之時,開發商一是“不敢”拿地,二還“不敢”推盤。

昨天,易居(中國)研發中心發佈最新統計顯示,上周上海商品房新增供應量為56.82萬平方米,足足比前一週下跌了40.7%。業內人士認為,這也是開發商與政府處於新一輪博弈所致。

據介紹,上周上海共有29個樓盤有新增房源上市,但商品房日均供應量僅8.1萬平方米。除了總供應銳減四成,其中的商品住宅新增供應也比前一週減少15.1%,為24.37萬平方米。

與供應量一齊下跌的自然還有成交量。上周上海商品房共成交39.8萬平方米,比前一週下跌10.4%;其中商品住宅成交25.5萬平方米,比前一週下跌7.5%。

業內人士表示,供應量和成交量相互影響。“購房者觀望心態嚴重導致新盤銷售速度緩慢,市場成交活躍度的降低也影響到了開發商的信心,加上地方細則沒有出臺,使得眾多開發商不得不等待。”易居中國分析師表示。(記者 李和裕)

開發商“放正心態”只是權宜之計

疾風驟雨下,房地産開發商目前在想些什麼?樓市新政是否會對房價産生影響?這是大家最想了解的問題。

與上次調控的“國八條”出臺之時相比,此次房地産業面對新政卻出奇地選擇了集體性“沉默”。眼下,他們似乎更願意扮演一個受驚的小孩,以“沉默”的姿態來博得市場的同情。

為什麼會這樣?原因之一是當今的“國六條”觸及了房地産業的要害之一,即中央政府要對其“合謀者”之一的一些地方政府進行調控;原因之二是房地産業的發展已超越了單純的經濟範疇,上升為涉及到社會正義及和諧發展的非經濟問題,原來一直想通過掌控輿論話語權而影響市場發展的房地産業,面臨了前所未有的信任危機;原因之三是如果房地産業還是一味抵制新政,可能將面臨更嚴厲的調控。

因而,與其不明智地對抗,倒不如選擇有針對性的“順從”調控。按照開發商的話,就是“放正心態”,以應對新政所帶來的影響。因為,房地産商還是看到了房地産業在國民經濟中的戰略地位及其重要作用,這決定了支撐房地産業發展的“天”並沒有發生根本性的變化,變化的只是房地産市場的結構性問題需要調整。所以,房地産業所謂的“放正心態”只是一種權宜之計,或許是出於無奈,試圖以短期的最小犧牲來換取長期的利益。

這是目前房地産業中普遍存在的一種真實心態。

對於不同類型的開發商而言,新政的影響各不相同。對商業地産和工業地産的開發商而言,新政的影響可能很小。對住宅類開發商而言,中小型開發商實力有限,面臨被市場淘汰的困境。但是,對大型房地産開發商而言,尤其是注重開發環節的外資開發商而言,這是一個巨大的市場機遇,他們可以憑藉資金實力、品牌和管理優勢等,繼續獲得較大的市場份額。至於那些已擁有土地儲備的開發商,新政並不會對企業的發展構成“傷筋動骨”的打擊。

如果我們再從目前人民幣升值趨勢已經確立的角度分析,市場上充沛的流動性將有助於推動資産(股票和房地産)價格的上漲,這種預期將減緩因房産調控對房地産價格下降的市場壓力。另外,由於目前房地産市場所面臨的調整壓力只是結構性的,因而也不會從根本上確立整個房地産業利潤的下降趨勢,僅僅會影響到房地産業的資金成本上升。當然,重新劃分這塊市場大蛋糕,在一定程度上會觸發房地産業的新一輪兼併重組浪潮。

我個人認為,從短期看,新政可能會降低市場交易的活躍程度,以及會增加開發商的資金運作成本,但可能不會對房價下降構成大的實質性影響。因而,新政對整個房地産業的短期影響可能有限,不會像我們想像得那麼大。(樂嘉春)

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