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數據僅是表像 統計差異掩蓋房産市場供求矛盾
中國網 | 時間:2006 年7 月12 日 | 文章來源:中華工商時報

日前,建設部公佈了“2005年城鎮房屋概況統計公報”,其中兩組數據備受關注:一是每人平均住宅建築面積升至26.11平方米,其中北京為32.86平方米;二是住宅私有率為81.62%,遠遠高出據資料顯示的美國住房私有率為68%、英國和加拿大為67%以及歐洲其他一些國家長期維持的40%。

這兩組數據的表像,“顯示了我國城鎮住房建設持續快速發展,城鎮居民居住條件進一步改善”。但是,冷靜觀察後我們會發現,持續增長的數據背後也隱現出我國房地産市場的結構性供求矛盾。

以北京為例,2005年1%人口調查中確定的常住外來人口為357.3萬人,佔北京市常住人口的23.2%。外來人口中90.1%在城鎮居住。如果考慮外來人口,則北京城鎮常住人口的每人平均住房面積將至少下降25%,僅有24平方米。低於東部和西部的平均值,僅略高於中部的平均值。而這一數據還沒有考慮大量商住房擠佔住宅面積以及流動人口的實際居住情況,由此看,北京實際住宅保有量不是過多,而是不足。

在貧富差距拉大的背景下,住房所有權向富人集中也就順理成章了。一個簡單的道理是:在平均數之下,高收入人群擁有的住房越多,中低收入人群擁有的住房就越少。而且,高收入人群強烈的購房需求,會進一步擠出更多中低收入人群購房的需求,使房地産市場的供求結構問題更為嚴重。

另外,多數人都會對我國的住宅私有率産生疑惑。西方國家比我們富裕得多(我國每人平均收入不到美國的1/30),但是,為什麼他們的住房私有率卻遠比我們低?其實,我國的住宅私有率是指,報告期末私有住宅的建築面積佔實有住宅建築面積的比例,包含了自有住房和私人出租房兩種比例,而相當比例的城鎮居民是租賃私人出租房的。這一計算公式得出的我國住宅私有率不是“居者有其屋”的反映,而是凸顯了房地産業的結構性問題。與我們不同的是,歐美國家的住房私有率則相當於“自有”的概念,即居住的房屋為自己所有。

統計方法的差異不僅讓我國住宅私有率趕超了西方發達國家,同時,也使得每人平均住宅建築面積被高估。(秋蒔)

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