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北京掀樓市監管風暴 12家房産企業遭通報處罰
中國網 | 時間:2006 年7 月10 日 | 文章來源:京華時報

6月28日,北京市對12家房地産企業的違規行為進行了通報處罰。與以往不同的是,北京市建委的此次處罰行為涉及面廣、處罰力度大、後續措施完善,市場人士預測,此次處罰,有可能標誌著,北京樓市的市場管理秩序進入一個新的階段。

12家企業被處罰

近期,北京市針對一些房地産企業囤積房源、哄抬房價的行為,在全市範圍內開展了專項治理整頓,6月28日,對12家房地産企業的違規行為進行了通報處罰。

據北京市建委的有關資訊顯示,北京萬德福房地産開發有限公司、北京榮豐房地産開發有限公司、北京安樂大酒店有限公司3家企業,未取得預售許可證或未進行現房銷售備案,擅自預銷售商品房,對此違規行為,市建委執法監察大隊依法進行了相應處罰,並在市房地産交易管理網進行公示。

與此同時,還針對北京恒興置地房地産有限公司、北京永泰宏基房地産開發有限公司、北京玉泉房地産開發中心、北京九郡房地産開發有限公司、北京宏基源房地産開發有限公司、北京鼎成房地産開發有限公司、北京潤豐房地産開發有限公司、北京住總房地産開發有限責任公司、北京住公房地産開發有限公司9家企業,不進行網上認購,向消費者公佈與市房地産交易管理網公示樓盤狀態不符的違規銷售行為,在該管理網進行公示,並暫停其新項目的預售許可和項目抵押登記等手續。

據了解,6月1日至26日,市房地産交易管理網上共受理投訴442件,涉及企業118家,市建委已會同區縣建委、房管局督促相關企業進行整改。

15天內須報整改方案

7月初,北京市建委的有關工作人員對記者表示,違規房産商15日內必須上報整改方案和整改結果。如果15日內未按期整改或整改不合格的,將對其項目的預售許可、抵押登記和網上簽約手續進行不低於1個月的限制直至企業整改且完成驗收後方可解除限制。情節嚴重的將開發企業所售項目樓盤的所有未售房屋按每套房屋公佈簽約價格、簽約條款,在交易網和有關媒體上公示,進行公開銷售。北京市建委的有關工作人員表示,北京市房産交易網實時公示全市所有合法可售商品房項目、樓盤資訊;並公佈每套房屋的面積、用途、戶型情況和銷售狀態;同時公佈項目簽約成交均價、退訂情況等資訊,所有資訊與政府交易管理系統連線,每日定時更新,消費者最遲第二天可通過網上查詢前一天更新的有關資訊。為保證自己的權益,消費者應及時查閱相關的資訊。

近期市建委正在重點對開發企業捂盤、拒售商品房、哄抬房價、無證售房、不實行網上認購等行為進行專項整頓,購房者可通過市建委投訴電話,也可以通過北京市房地産交易管理網網上舉報投訴開發企業的違規行為。

開發商互相告誡勿撞槍口

有開發商對記者表示,此次的處罰與以往不同,北京市建委的此次處罰行為涉及面廣、處罰力度大、後續措施完善。以前,則由於影響和後續措施都不夠而讓不少人覺得有機可乘。

該開發商表示,此前,樓市火爆,開發商並不怕被暫停銷售,停個把月,沒準房價賣得更高,反而成了好事。但最近市場觀望氣氛濃厚,資金回收情況明顯不如前幾個月,在這種時候,如果受到暫停銷售的處罰,可能會影響到全年的銷售計劃。更為關鍵的是“情節嚴重的將開發企業所售項目樓盤的所有未售房屋按每套房屋公佈簽約價格、簽約條款,在交易網和有關媒體上公示,進行公開銷售。”未售的房子一般都是位置、戶型比較好的房子,價格一般會高一些,如果被強制公佈,一次性集中銷售,肯定賣不出計劃的價格。在這種背景下,開發商最近互相告誡,不要違規,勿撞槍口。

來自北京市統計局的數據顯示,今年1到5月份,北京市房地産開發企業完成土地開發面積155.8萬平方米,比上年同期增長了96.4%。全市商品房新開工面積1019.9萬平方米,同比增長49.5%,其中住宅新開工面積612萬平方米,同比增長40.4%。三令五申後,囤地的企業似乎真的坐不住了。九部委新政嚴禁炒作土地,並對有地卻不開發的情況發出了最後通牒。風雨欲來,昔日的“地主”們不得不積極活動起來,以防手中的土地變成了死地。

新政刺激土地私下交易活躍

“我現在90%以上的時間都用來找地了,幾乎每天都在接待不同的‘地主’”,明天地産業務發展中心總監陳雲峰的聲音很無奈。

在一年前,陳雲峰90%的時間都花在了銷售上,近100萬平方米的國美第一城和60萬平方米的明天第一城,足以讓他忙得不可開交,但是現在兩個項目相繼從住宅銷售轉向商業銷售,土地儲備顯得格外重要,雖然還有昌平的項目做緩衝,但陳雲峰的工作重心還是轉向了拿地。與此同時,新一輪調控的啟動,讓陳雲峰的選擇一下多了起來。根據9部委新政,土地管理部門對超出動工開發期滿1年未動工的,從高徵收土地閒置費;滿2年未動工的,無償收回土地使用權。對雖按期動工但開發建設面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經批准中止開發建設連續滿1年的,按閒置土地處置。這讓手中有地卻沒法開發的“地主”們紛紛活躍起來,尋找合作方。據陳雲峰透露,他最繁忙時,一週內就要接待9個項目來談轉讓,而新政前,一週也就是一兩塊土地而已。忙碌的不僅僅是陳雲峰,與此同時,北京還有數百個開發商都在積極地尋找合適的地塊,誰也擔不起開發步驟停滯的風險。

“個人感覺上,這一輪新政對‘地主’們的刺激比3年前的‘8·31’還猛”,陳雲峰告訴記者,“從最近接觸的土地看,相對於新政前,‘地主’們的口徑明顯務實多了,不僅態度好了很多,而且價格也有所回落,不像原來那樣死咬一口價了。”

內情複雜阻礙成交

陽光100置業集團副總裁范小衝也在忙於尋地,但是,自從2001年開發了北京陽光100項目後,陽光100置業集團就再也沒在北京開發過新項目,“找到一塊合適的地塊太難了”。

據范小衝介紹,陽光100對地塊的選擇非常慎重,只考慮那些在開發模式、産品類型、目標客戶群、項目規模等方面和其開發理念比較吻合的地塊,對價格偏高的地塊、涉及拆遷的地塊、有複雜內情的地塊,一般都不予涉及。因此,找到一塊合適的地塊非常困難。“我們現在是在全國範圍選擇項目,相對於外地地塊,北京合適的地塊太少了。”今典集團董事長張寶全也表示,新政給那些有土地卻沒開發的“地主”很大壓力,尋找合作方的要求比較迫切,從大環境上看,比較有利於開發商拿地,但是,交易情況的複雜性嚴重阻礙了土地成交。

記者了解到,除了公開的招拍挂之外,土地私下轉讓的成功率非常低,開價偏高、涉及拆遷、內情複雜正是主要原因。開發商不願涉及內幕複雜的地塊,但是私下流通的地塊絕大多數都存在著種種問題。

警惕轉讓“溢價”可能

“新政實施後,我們公司接到的關於土地轉讓的諮詢也增加了,但至今沒有成功交易的”,中原華北地區總經理李文傑告訴記者,這些流通的地塊與生俱來的缺陷註定成交會很艱難。

據李文傑介紹,目前市場流通的地塊主要有兩種,一種是“8·31”沒有過關的項目,原地主需要找投資者,一起做一級開發,然後再走招拍挂公開交易形式,爭取拿到土地開發權。“這類土地未來的不確定性很大,一旦進入公開市場,誰都可以進入,最終落到誰手裏很難説,所以,交易風險很大。”另一種土地是“8·31”過關的地塊,但因為資金鏈斷裂、股權糾紛等原因,開發商需要進行轉讓。“這類土地一般內幕比較複雜,接手就意味著要處理種種很棘手的事務”。因此,李文傑認為,相對於這些前景不甚明確、風險又比較高的地塊,公開交易地塊雖然價格較高,但勝在手續簡單,對於大品牌開發商更適合一些,而私下交易的地塊可能更適合運作相對靈活的中小公司。他提醒這些公司,在尋找地塊時,一定要清楚地塊所有公司的債務和固定資産,慎重考慮轉讓過程中的“溢價”。(魯歡)

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