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土地供給三種形式並存 開發商:擔心供給不足
中國網 | 時間:2006 年7 月10 日 | 文章來源:新華網

土地轉讓方式,引來一些猜測。有人説,受"高地價造成高房價"説影響,招標可能取代拍賣;也有人説,這不過是一種權宜之計,早晚還是要拍賣統領大局。那麼,究竟是否如人們所猜測的那樣呢?

土地供給"三馬車"並行

面對記者的提問,北京市國土局辦公室副主任靳京表示,目前土地供給方面仍是招拍挂三種形式並存,並沒有側重哪一種。"在未接到上級明確指示前,這種狀況不會改變。"他説。

對此,中國房地産開發集團公司副總經理諸一軍表示,對經濟適用房等可採取招標的土地供給方式,至於普通商品房還是拍賣的土地供給形式好些。招標主要體現了一種多元優化的攻擊決定標準,但也存在定標困難的問題,例如有些發展商可能商務條件排名第一,其他條件排名最末或者很靠後,對於定標人來説,如何制定一個合理的判斷依據就顯得比較重要。經濟適用房由於受國家政策優惠,採用招標形式,可在未來房屋賣價及當前土地地價等方面有所限制,相對較好操作;而普通商品房用地如果是地價越高賣價越低者得,則得地者只能在最終産品的品質上做文章,可能會導致房子品質下降。

此外,招標過程的公開性程度總體來説,也略遜於拍賣。不僅從技術層面來説,確認中標者會有一定難度,也容易引發矛盾。

土地區位價值要有限度

北京土地學會秘書長劉峰指出,現廣泛存在的政府土地財政運作方式決定招拍挂不利於住宅建設。"土地雖然具有一定區位價值,但這個價值的高低也要有一定的範圍空間,不能無限抬高,因為,由此産生的土地價格最重要轉嫁給老百姓。或者可以這樣説,將土地與房屋捆綁在一起的運作模式,導致了開發商有理由抬高房價。"他説。

劉峰認為,購房者購房享受的作為建築物的居住房屋,雖然是一種滿足人們客觀需求的"消費"行為,但是這種"消費"本身在現實中不具有擴大在生産的能力,即不具備經營性的行為和能力。因此,居住用途的"土地"猶如陽光和空氣一樣,事實上是人們賴以生存和發展的不可或缺的重要物質條件。

由此,他提出,應該從其每人平均理應擁有的土地數量出發,建立一種減免後的平均土地價格,使每個真正需要"居住"而不是"投資"行為的城市居民,能夠在上述法定面積內享受到這種平均土地價格對房屋建設的優惠,即購房者享有按照房屋的品質和造價所測算出來的,具有一定合理利潤的評價房屋價格,而只對超出其法定面積的豪華需求,才刻意符合市場交易的一地價捆綁房價的較高價格。這樣更符合百姓的根本利益。

建議提高容積率

在採訪過程中,諸一軍多次向記者表示,其實最擔心的還是供給不足。由於土地資源有限,無論是政府還是發展商,都在想方設法提高土地利用率。九部委政策中提出90平方米以下房子佔開發建設面積的70%,就是通過把戶型變小,增加戶數,以求達到土地利用率的目的。但事實是,戶數雖變,可供給總量未變,結果將導致中小戶型的價格雖可能下降,但大戶型價格仍會居高不下,甚至更上一層樓。"在需求人仍較為旺盛的前提下,只有供給總量真正提高了,才能促使房價降下來,與此同時為充分利用有限的土地資源,在適當的地方多建一些高樓、提高單位面積的容積率似乎更能解決問題。"他説。當然,這還需要規劃部門的妥善安排與協調。

而來自中國指數研究演的報告也指出,雖受2008年奧運會影響,北京住宅一季度新開工面積同比增大,但現房供應量卻持續下降。同時,大戶型供應量大幅提高,小戶型供應量則持續走低。中高價位戶型佔供應面積的比例也持上升趨勢。業內人士提醒,當新政觀望期過去,市場可能面臨新一輪需求高峰,切末掉以輕心。

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