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美國低房價緣于政府政策
中國網 | 時間:2006 年6 月15 日 | 文章來源:第一財經日報

從總體上説,美國房地産市場不僅大而廣,而且是一個居住型市場。這表現為美國的房價總體水準比較低,房價總體上漲相對較慢,雖然房價差異很大,但是互相影響較小。截至目前,除了個別大城市外,美國絕大多數地區、三分之二人口居住的房産均價只有每套20萬~30萬美元,相當於每套150萬~250萬元人民幣,是家庭平均稅後年收入的三至五倍。

房地産市場的多元化

美國房地産由中心城市(Centralcities)、郊區(Suburbs)和非大都市區域(Non-metropolitanareas)三大市場組成。紐約這樣的中心城市不僅包括商業和居住高度繁華的曼哈頓區(DISTRICT),還包括皇后區、布魯克林區和布朗克斯區這些普通的商業和居住區域,長島的納桑、小頸等縣(COUNTY)才是紐約郊區。郊區實際上是都市化了的城鎮,將大都市區域中的大小城市連成一片。美國有紐約-費城-波士頓、芝加哥-底特略-克裏夫蘭、舊金山-洛杉磯等幾大片大都市區域(中國的長三角、珠三角和渤海灣經濟圈不久也將成為這樣的大都市區域)。非大都市區域是指遠離經濟圈和城市的鄉村,美國廣大中西部和南部地區是非大都市區域(以下簡稱“鄉村”)。

三大市場決定三大價格區域:即美國鄉村房價最低,郊區其次,中心城市最貴。當然在中心城市中,紐約、波士頓、芝加哥、舊金山、洛杉磯這些大城市的房價比中小城市高出好幾倍;而紐約曼哈頓、芝加哥湖區、舊金山灣區這些大城市中最繁華和最集中的中央商務區和高檔住宅區的房價又比其他區域高出幾倍甚至幾十倍。所以美國絕大多數地區或者説房價總體水準不高。

據2000年統計資料,美國中西部和南部(即鄉村)房産均價為每套15萬美元左右,東西海岸非中心城市(即郊區)房産均價格為每套25萬美元左右,兩者差距不足一倍。1970年時,兩者分別為2萬和25000美元,差距只有五分之一。30年中美國絕大多數人(佔總人口的66%)居住的房價平均價格上漲了10倍,年增長為3%多一點,與同時期勞動生産率、工資水準以及物價上漲程度基本相同。

從統計資料上還可以看到,30年中絕大多數年份(18年)美國房價年增長幅度僅為2%,低於消費品物價指數(CONSUMERPRICEINDEX);只有很少年份超過5%。從不同區域房價上漲的曲線圖上可以看到,30年中原來房價比較高的東北部(紐約為中心的大都市區域),房價上漲比較快;原來房價比較低的中西部和南部,房價上漲比較慢,顯示出房地産價格具有“強者越強,弱者越弱”的基本走勢。 租賃房源充足降低居住費用

美國既有“價值連城”的超級豪華公寓,也有價格和租金相對還比較便宜的合作公寓,稱“考帕”(“CO-OP”,即“CO-OPRATION”縮寫)。

合作公寓是美國城市裏中低收入居民最主要的居住形式,也是租賃市場最主要的房源。目前紐約大多數合作公寓依然保持著一棟大樓裏有買有租的混合狀態。投資商能賣則賣,不能賣(價格不好的話)就租。或者採用先租後買,以租轉買(RENTTOBUY)方式吸引買家。

大量價格和租金相對便宜的合作公寓的存在,降低了城市的居住費用。美國奉行市場機制,除了基本和健全的社會保障體系外,並沒有住房補貼或者廉價房之類的優惠和福利政策。但是美國通過居住法及租金控制政策,限制租金年增長率(不能超過某一限度),一定程度上緩和了房價上漲和住房矛盾。租金控制政策也是美國中低端市場較難投機炒作的重要原因。另外政府還通過法案直接對某些區域和公寓實行租金控制(RENTCON-TRAL),雖然這種情況大部分由歷史原因造成,但是使其中租戶,尤其是長期租戶,獲得很大的租金優惠。不過這些房屋不能轉租,如果原來承租人的子女不能繼續承租,投資商就馬上收回大幅加價後出租。

除了合作公寓,上面提到的三家庭、六家庭等“家庭式公寓”,也是出租市場的重要房源。一般來説,三家庭每層一個家庭,六家庭每層二個家庭,業主自己佔據一個單位,其餘出租,業主自己或者聘人管理公寓。這是一種專門為個人投資而建設的物業形態。雖然六家庭以下公寓不受政府租金限制,但是為了保留長期租戶,減少租戶變動帶來的損失,“家庭式美國公寓”一般比合作公寓的租金便宜一些,投資者希望通過長期穩定的租金獲得投資回報。

購房和還貸壓力較小

美國房價總體水準較低,使得美國人尤其是非中心城市居民的購房和還貸壓力相對較小。1997年美國家庭購買房子中位線是159000美元,其中首次購房家庭是135400美元,再次購房家庭是178700美元;平均每月支付銀行還款是1114美元,其中首次和再次購房家庭分別是1020美元和1197美元;銀行還款平均佔家庭稅後收入的33%,其中首次和再次購房家庭分別是35%和31%,與他們每月用於食品衣服交通方面的開支相當。當年美國家庭平均每月支付信用卡債務佔稅後收入40%,比房屋貸款平均債務高7個百分點。當年美國購房家庭平均稅後收入中位線是66100美元,其中首次和再次購房家庭分別為53800美元和76900美元;平均首期付款是房價的20.3%,首次和再次購房首付分別是房價的13.7%和26.1%;首次和再次購房者平均年齡分別是32.1歲和41.1歲。 由於美國人都是向銀行借錢買房,因此利率高低成為制約房價的重要因素,房價與利率形成反向走勢。上世紀90年代到本世紀初,美國經濟在高科技帶動下進入長達10年的繁榮,為了防止經濟過熱,美聯儲13次升息,美國經濟繁榮房價卻基本沒漲。2001年“9·11”後美國經濟開始衰退,美聯儲11次降息,經濟趨冷,房價卻出現少有的全面上漲。

美國房價能夠總體保持較低水準,土地便宜也是重要原因之一。美國土地價大約只佔房價20%。美國向銀行貸款必須購買災害險,保證受災時銀行不受損。但一般不買全額保險,只買房價五分之四的“重建”保險,因為土地永存價值不失。但是較低的土地“批租”並不意味美國政府廉價出售土地(從理論上説美國土地所有權屬國家,使用權永久性出售屬私人),相反,美國政府通過每年徵收地稅(REAL-ESTATETAX)“與時俱進”地獲取土地增值的好處。美國每年徵收的地稅各地不等,大約佔房價1%,主要是地方政府用於地方建設尤其是補貼公立學校。一般地説,地稅高的地區公立學校好,房價也貴。地稅多少隨房價高低變動,稅務部門根據當年周邊相同房子實際成交的平均價格確定該房子市場價格,並以此徵稅。 (俞堅)

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