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外國政府如何應對高房價?
中國網 | 時間:2006 年6 月12 日 | 文章來源:國際金融報

編者按:

針對我國部分城市房地産市場長期過熱局面,今年5月中旬,國家出臺“國六條”政策,2006年房地産宏觀調控政策由此浮出水面。5月底,建設部等九部門“房地産調控15條意見”的公佈,是對新一輪房地産調控的細化和完善。進入6月,房地産新政效應初顯,房價走勢可謂舉國矚目。

事實上,很多國家在經濟發展過程中都曾經或正在面臨房價過高的難題,政府對房地産市場如何進行宏觀調控,抑制房地産市場泡沫,保證社會經濟秩序的正常運作,一定程度上也是對政府執政能力的考驗。在此,我們不妨“走出國門”,看看其他一些國家是如何應對高房價之擾的。

南韓:多管齊下抑制高房價

亞洲金融危機過後,南韓的住宅市場進入了一個復蘇繁榮的發展週期。全國住宅平均價格指數從1998年10月的61.8%猛增到2002年12月的93.7%,漲幅超過50%。近兩年,更是有大量資本源源不斷地涌入房地産市場,房價迅速上漲,並呈現明顯的泡沫跡象。

為了抑制房價過快增長,南韓政府從今年4月開始先後出臺了一系列針對房地産市場的宏觀調控政策。首先,加大房地産稅收力度。為抑制住宅投機現象,政府對居民擁有的第二套以上住宅徵收重稅,將轉讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%;同時為抑制土地倒賣,從明年1月1日起,政府將對非土地所有者自住的土地交易徵收60%的交易稅。新政策出臺後,南韓的土地價格漲幅開始放緩,當月土地成交量減少了36.3%。

其次,承諾增加供給,提高房貸利率。南韓政府宣佈,今後5年內將在房價漲幅最大的首爾江南區建造10萬套住宅,並計劃提高銀行貸款利率。這些措施出臺後,南韓房地産熱明顯降溫,市場出現濃厚的觀望氣氛。

此外,南韓多個政府部門還聯合起來警告房價虛高。5月中旬,南韓總統盧武鉉表示,目前的房地産泡沫令人憂慮,投機引起的房地産價格暴漲導致經濟形勢嚴峻,“政府不會放任不管”。

政府頻頻表態對房産投機者造成巨大的心理壓力,當月多個地區房價明顯下跌,以江南開浦住宅區為例,面積在40至57平方米的小戶型公寓價格1個月內下滑了2萬美元。

法國:實行廉租房和高稅收

自1999年以來,法國平均房價已上漲45%,為抑制房地産市場可能出現的泡沫,法國政府規定,各大城市必須建設一定數量的廉租房,其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少,房價因此處於穩定狀態。除此之外,政府還長期推行租房補貼等福利制度,社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府補貼。

建造廉租房的房地産企業也可獲得中央政府補貼,建成後由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理,一方面嚴格控制房源,大部分廉租房只租不賣;另一方面對社會公開廉租房出租情況,接受大眾監督。

此外,高額地皮稅的徵收也有效抑制了房地産投機行為。在法國,購房者除繳納高額地皮稅外,還需支付住房稅或空房稅,這導致了長期以來法國人不把房地産市場視為投資或財産保值的重要領域。

英國:5次上調利率為房地産降溫

自2001年初以來,英國房價進入了新的上漲週期,3年多時間裏每年增速都超過20%。為此,英國政府和中央銀行從供需兩方面入手,抑制房地産市場的過分火爆。去年8月以來,房地産市場已逐漸呈現降溫跡象。

一方面,英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月連續5次上調利率,利率從3.5%提高至4.75%,導致抵押貸款成本增加,遏制了房地産消費信貸過熱的現象。

另一方面,英國政府于2004年底通過了《住房法2004》,就如何確保建造足夠的低收入群體買得起的“社會性”住房、創建更加公平和良好的住房市場以及加快實現政府關於2010年“體面”住房目標等作出了一系列切實可行的規定,此舉有效保障了社會中低收入階層的住房權益。

墨西哥:向低收入階層傾斜

在墨西哥城市化進程中,大量農村人口涌入城市,中低收入人口的住房問題成為影響社會穩定的關鍵。而多數開發商受利益驅逐,選擇建造面向社會中上階層的高檔豪華住宅,使得社會福利房的開發無法滿足需要。為此,墨西哥政府採取了向低收入階層傾斜的住房政策。

首先,墨西哥政府通過上調高檔住宅土地使用許可申請費和抵押貸款利率、控制貸款規模,以及提高産權評估等行政收費和稅收標準等多項舉措,抑制高檔住宅的開發。同時,銀行和全國性抵押貸款機構也根據房屋預定售價制定階梯式貸款利率,房價和利率成正比,進一步減少高價房的開發。

其次,政府還通過全國勞動者住房基金機構推動低價房的建設。對於每套房價在15.5萬比索(1美元約合11比索)以下的房地産項目,該機構可以低於市場利率2%的水準為開發商提供貸款;中央和各州政府降低甚至免除其獲得土地使用許可的費用,同時政府還撥款用於項目周圍道路、學校及醫療機構等配套設施的建設。

德國:堅持“福利住房”和小戶型

二戰後,德國聯邦、各州和地方政府都把解決百姓的居住問題作為施政的重中之重。多年來,德國投入鉅額資金,大規模興建“福利住房”。 所謂“福利住房”,是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。據統計,戰後60年來,德國先後建造了近1000萬套“福利房”。

另外,德國一直堅持供應小戶型住宅。到上世紀末,全國戶均住房面積小于100平方米,是西方發達國家中最低的國家之一,這也是德國解決住房問題的一項重要有效的舉措。 (記者 魏紅欣)

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