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地産界“數字謎語”終於破解
中國網 | 時間:2006 年7 月14 日 | 文章來源:中國青年報

怎樣的“90平方米”? 誰的“ 70%”?

一個多月來籠罩在房地産界的“數字謎語”終於解開,新華社在今天晚些時候發佈消息説,建設部發佈的《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》説,90平方米的套型面積就是指建築面積,70%的比例則是針對一個城市年度新審批、新開工面積總量而言。

地産界的“數字謎語”

但凡稍微關注房市的人都知道,最近房地産界有一對“數字謎語”:90平方米到底是多大?70%究竟佔多少?

兩個數字源於5月底建設部等9部委發佈的一份文件,文件要求,6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設,套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所佔比重,必須達到開發建設總面積的70%以上。

這條規定給市場留下的懸念是,90平方米的套型面積究竟是建築面積還是套內面積,70%的比例究竟是一個城市新建房總量的比例呢,還是一個開發商新開發樓盤的比例?

這兩個數字的具體所指成了一個多月來媒體、業界專家、開發商們猜測和關注的熱點。

比如,專家算了一筆賬,如果90平方米指的是使用面積,那麼實際上,建築面積就能到100多平方米。別小看這相差的十多平方米,在一部分等待買房的人看來,或許110平方米左右的房子正合適一個三口之家,而90平方米住起來就有點緊張。

而開發商們更關注的是“70%的比例”這個概念,90平方米的房子究竟是佔一個房地産項目的70%,還是佔一個城市新建項目總量的70%?

如果是指一個城市總量的70%,那麼政府就可以因地制宜,讓城市不同區域承擔不同面積的項目,一些開發商認為這種方式比較合理。但如果是佔一個項目的70%,那麼一個項目中就得30%是面向高收入人群,70%面向中低收入人群了。

在猜測和等待了一個月後,官方終於有了解釋。

有意思的是,這份由建設部發佈《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》的細節一反常態地不是從首都北京傳出,而是從各地媒體傳來。

連日來,好幾家地方媒體相繼報道了解釋“90平方米”和“70%”的《意見》的具體內容,甚至連文件號都披露了。從今天的新華社報道看來,此前的報道基本屬實。但讓人費解的是,這些報道相繼被有關部門否認。

雖然謎底已經揭開,但值得玩味的是,為什麼一開始有關部門在出臺文件時用一個老百姓不常見的概念“套內面積”,正是這個少見的詞引發了老百姓的猜測。

在這一個多月的猜測中,還有這樣一個細節:有媒體報道説,有關部門的一位司長在一個論壇上對套內面積解釋説,根據一般的測算,套型建築面積和建築面積大約相差10到15平方米,也就是説,90平方米的套型建築面積約等於100到105平方米的建築面積。雖然很快這個説法被有關部門否認,但就是這種讓人一頭霧水的解釋加重了人們的疑惑。

儘管姍姍來遲,但依然體現政府決心

儘管在經歷了一個月的猜測和等待有關部門才揭開謎底,但在一些業界人士看來,最終的説法還是體現了政府繼續宏觀調控的決心。

已經在房地産市場徘徊了很長時間的民間合作建房的倡導者于淩罡就認為,最終的謎底讓他很欣慰,過去一個多月一些開發商對政策的過激反應、種種干擾和坊間層出不窮的謠言,並沒有動搖政府對推行此輪房地産新政的決心。

對於這個細則一個多月的遲到,于淩罡覺得是中央政策在地方執行所必須的溝通時間,“只要政策本身的力度不讓步,一定的協調時間可能利於政策的貫徹執行”。

北京一家房地産公司的經理沈立剛是在今天下班看了新聞後才知道今天建設部發佈了文件細則,他説細則內容並沒有讓自己意外。他説看得出來,政府這次是下了狠心來整治房地産市場。沈經理認為,針對目前房地産行業大戶型樓房過多和中低水準收入居民買不到合適住房的現狀,政府作出這樣的政策決定,從開發商來説也是可以接受的。

沈經理認為,如果開發商都能夠嚴格遵守細則規定,房地産市場能産生明顯效果,但實際上開發商總會在政策空當裏設法彌補自己的利益損失,所以僅從産品供應結構限制著手的細則還是治標不治本,只有政府一開始就將土地性質定死,從土地供應結構和産品供應結構兩方面同時限制才能從根本上解決問題。另外,完善資訊披露制度、實現地價透明也是不錯的辦法。

另一家北京的開發商黃經理説,他今天上午就得知了細則發佈的消息,但後來聽説關於建築面積的説法有新的版本,因此他感到眼前的情況似乎有點亂,不過他對細則的可操作性有較高評價。“當初我們還以為70%的數字是針對單個房地産項目的比例,今天明確了説法,我們也相對容易接受了。”

《意見》強調監管

這份被期待很久的《意見》除了解開“90平方米”和“70%”的密碼外,還用了相當的篇幅要求地方相關部門要加強監管,“嚴肅查處違法違規”行為。

此前,有開發商説,已經準備好了政策擦邊球的打法。比如常規房子的層高是2.7米左右,今後可以把房子蓋成5米,購房者買回去之後攔腰一截,就成了180平方米;再有,把兩套90平方米的房子建在一塊,中間是一層非承重的薄墻,買房者可以一下買兩套,敲開薄墻變成一套。

今天發佈的《意見》特別強調要“查處違反或規避套型結構要求的行為”。有專家認為,“規避”套型結構或許就是前期一些開發商“策劃”的擦邊球。

被列舉要查處的行為包括,開發建設單位明示或暗示設計單位違反設計規範中住宅層高、套內基本空間的規定,規避套型結構要求的行為;設計單位接受開發建設單位明示或暗示採用不正當技術手段規避有關規劃控制性要求的行為;針對施工單位,查處不按照審查合格的施工圖設計文件進行施工,擅自變更設計、預留空間、改變套型建築面積的行為;針對監理單位,查處接受開發建設單位明示或暗示,不嚴格按照技術標準和規劃要求進行監理,致使套型結構要求沒有得到落實的行為。

《意見》還表示,對違規建設的住房,依法該沒收的,要堅決予以沒收,所沒收的住房主要用於解決低收入家庭居住困難。

這份來自建設部的《意見》還對地方相關建設部門提醒説,對沒有按要求嚴格審查、違規發放規劃、施工、商品房預售許可證和施工圖設計文件審查合格書的單位和個人,要及時予以嚴肅查處,屬於失職、瀆職的,要提請有關部門依法追究有關人員的責任,同時還表示,建設部將會同監察部對有關工作情況進行監督檢查。 (記者 劉世昕 實習生 邢佰英)

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