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地方政府還是御用學者 誰在助推各地房價瘋漲?
中國網 | 時間:2005 年05 月26 日 | 文章來源:新華網

短短一年間,一套54萬元的房子就能上躥到86萬元,利潤率高達60%。這樣的“爆炸式增值”,在2003至2004年的上海樓市,是件尋常事。

近年來,全國各大中城市的房價紛紛持續上漲。國家統計局統計顯示,2004年全國房價漲幅達14.4%,比上年提高10.6個百分點;今年一季度,房價同比再升12.5個百分點,全國35個大中城市中有34個城市房價還在上漲。

面對“狂飆”的房價,人們不禁要問:究竟是什麼助推了房價在節節高漲?

幾多瘋狂:房價3年狂漲300%

位於上海市盧灣區和徐匯區交界處的瑞金南路地段,可算是市中心區域的核心板塊。記者選取這一板塊上的“申江名園”,追索其近年來的房價攀升軌跡:

2001年10月,一期開盤均價約6000元/平方米;

2002年底二期開盤均價上升至7000元左右/平方米;

2003年底,房價已躍至11000元/平方米;

2004年第三季度,均價高達16000元/平方米;

2005年3月,其房價已漲至24000元/平方米。

不到3年半,這一樓盤的房價瘋漲了300%。如此“高成長性”恰是上海房價的一個縮影。

與上海比,近年來北京房價的漲幅雖不算最高,但眼下,京城三環內商品房單價多在萬元左右,看上去雖比上海低,但若按上海小區、樓盤相對較高的建設品質和較低的物業管理費來折算,北京的真實房價會比現在高出一大截。

在樓市“新政策”面前,一些相關部門抬出北京有全國最大的公務員群體、最大的涉外機構、最多白領等“六最”説為其辯白,上海業界也流傳著“9大理由”:世博會的拉動、跨國公司大量進入、海外購買力的強力支撐如此等等,為後市看漲提供支撐。

中央黨校研究員曾業松指出,國內經濟的持續發展的確增強了人們的購買力,購房需求越來越多地釋放出來,但無論強調怎樣的理由,誰也不能否認,樓價的瘋長已遠遠超出同期居民可支配收入和消費價格指數的漲幅,與“理性”相距又何止千里!

地價、建安、融資諸成本的增加確會導致房價上漲,但絕非主要因素。國土資源部在全國32個主要城市的調研顯示,地價只佔商品房成本的23%,其中北京土地佔商品房成本的22.98%,上海只佔16.15%。

上海市經濟管理幹部學院朱林興教授指出,商品房的建設週期一般在2到3年,現在銷售的商品房基本都是兩三年前或在更早的時候,開發商以“協議轉讓”方式獲得的土地,地價並不高,開發成本一般只佔房價的30%左右。所謂“高地價導致高房價”的成本上漲説,顯然不能解釋房價高的原因。

價格聯盟:開發商拉高房價?

那麼,又是哪些非正常因素抬高了房價?樓評人士蔡為民指出,2000年以前,剛復蘇的房地産市場遵循的是成本定價,商品房售價基本上是成本加合理利潤;2001年至2003年走向火熱的樓市選擇的是市場定價,房價基本由供求關係決定;而2004年以來,樓市進入由開發商決定市場、自由定價狀態。伴隨著住房需求不斷釋放,樓市開始成長、繁榮,而各地的大房地産企業也開始在利益極大化的共同追求中默契配合,漸漸結成價格聯盟。

朱林興教授指出,一些開發商之間、開發商與銷售商之間、銷售商與仲介之間,合謀製造虛假資訊,相互聯手抬價,逐層加碼,利益共用。另一方面,價格同盟在所謂的“定價策略”方面也有體現:幾乎所有新樓盤開盤,都會以周邊已售或待售房價作為定價參照,相互競價。

“你每平方米漲500元,我就漲800元,以價格高低來顯示自己樓盤品質的優越。”朱林興説,“房地産公司正是依靠這種價格同盟形成的壟斷地位,取得了大大高於生産價格的超額壟斷利潤。”

“經營城市”:地方政府放縱房價?

開發商為何能輕而易舉地形成價格聯盟?近幾年各大城市的房價為何只升不降?一個重要原因是:地方政府“經營城市”的做法,事實上對房地産市場起到了“托市”之效。在1999年以前,為拉動內需,各地都出臺了鼓勵購房的措施,譬如實行買房退稅、貸款優惠等。但與此同時,地方政府“劍走偏鋒”,縱容了房價節節高漲。

其一,拔苗助長,急於將房地産培育成支柱産業。由於投資規模大、見效快,對相關産業拉動作用明顯,不少地方政府在産業規劃中,都將房地産業定位為支柱産業來發展,目標是“在5到10年使其增加值佔到GDP的10%”。朱林興説:“房價越高、高檔房越多,對地方政府而言,意味著財政收入增加、GDP增大。”為此,一些地方政府一方面加大徵地、供地力度,擴大産業規模;另一方面,則通過開發規劃、産品結構、預售審批等環節,默許、支援商品房高檔化,導致結構失衡。

其二,不對商品房進行成本、利潤核算,作為生活必需品的商品房,其定價完全放開,基本是開發商報多少是多少。一位不願透露姓名的內業人士説,個別城市的個別區縣,為了抬高區域“檔次”,開發商將房價定得越高反倒越容易取得預售許可證,反之則要一等再等。這位人士質問:“這不是在引導房價走高是什麼?”

其三,對外地人買房不作限制,縱容炒房。房地産市場的區域性特徵明顯,健康的樓市必然以本地購買力作為主要支撐。但為了活躍市場,許多地方對外地人購房、炒房不加限制。浙江大學房地産研究中心溫海珍認為,房屋最基本的功能是居住,政府應鼓勵居住、限制炒作。

資訊壟斷:搶佔話語制高點?

近年來,一些專家、學者,在或明或暗的“贊助”“邀請”下,頻頻出現在各種論壇、媒體上,只説一些利益集團需要他們説的話,宣傳房價看漲的種種理由。

只要稍加留意便會發現,近年來,在房地産市場上,一個龐大的房地産利益集團正在形成。開發商、地方政府相關部門和一些“專家學者”、房地産研究機構以及部分媒體聯手,佔據行業話語制高點,並形成一個行業性的“話語鏈”——當央行規範房地産業資金運作的121號文件一齣臺,他們就開始“研討”、拋出“高地價導致高房價”;當央行提示信貸風險、要求商業銀行嚴格審貸時,他們説:“融資成本增加,房價將會增長”;當有人警告房價虛高應該降溫時,他們大加反駁説:“中國房地産絕無泡沫,至少也可以繁榮20年”;當“新國八條”出臺時,他們甩出“不能搞行政一刀切,還是要重市場調節”……總之是只唱房價看漲“同一首歌”。

“就像當年和莊家沆瀣一氣的股市‘黑嘴’一樣,這些人事實上是當起了‘房托’,”資深房地産觀察人士顧海波直言,相形之下,樓市“黑嘴”們更有市場,對輿論的導向作用更大。

“追漲殺跌”:炒家哄抬房價?

當股市跌破1200點時,人們才幡然悔悟2002年股市衝擊2400點時的樂觀是多麼的盲目。眼下,在北京、杭州、上海等地,商品房成了一些人的投資品,炒家將樓市當作了股市。起先還是外來“炒房團”活躍于樓市,隨後,在身邊“誰買房誰賺錢”的誘惑下,手上稍有閒錢的人甚至是普通人家也蠢蠢欲動,加入投資商品房的行列。

在上海,自2004年第三季度以來,外來人員購買高檔房的比例不斷上升。到了今年一季度,中心城區高檔房70%的買主是外地和境外人員。價格越貴的房子,外來人員的購買比例越高,中心城區高檔商品房出現供不應求,房價上升。而高檔房價格的上揚,又對周邊中檔房、甚至城郊的低價房價格、行情走勢産生向上的拉動作用,最終對普通市民的心理預期産生很大影響,刺激“追漲”或跟風提前消費。

國務院發展研究中心的有關專家指出,要穩定樓市,必先剝去房價上漲表面上各種冠冕堂皇的“外衣”,示人本相。房價飛漲不是某個原因、某個力量單方面作用的結果,而是多重因素、不同利益主體相互影響、糾合, 共同推動了房價上漲。不剷除這些非正常因素,降溫樓市無異於抱薪救火,“薪不盡,則火不滅”。(陳芳、徐壽松)

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