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調控“組合拳”破解樓市迷局
中國網 china.com.cn  時間: 2010-03-10  發表評論>>

北京市民何敏每天晚上下班時都會經過朝陽區一個知名的高檔住宅小區,儘管該樓盤早已經交房,但每每抬頭望去,小區裏晚上亮燈的窗戶卻並不多。這讓她很費解:明明在北京買房的人很多,為何還有這麼多空余?

搜尋了相關的數據她才發現:北京絕大部分的新樓盤在交房前就已經全部售出了。但即使到了交房後的第二年,其入住率也往往只有30%-40%,能達到50%入住率的已經是比較不錯的比例了。

近幾年房地産投資熱,很多居民買房子不是為了居住,而是等漲價後再轉手。在很多城市,新小區竣工三四年之後,入住率不到三四成的比比皆是。

中國社科院在北京發佈的2010年《經濟藍皮書》指出,中國房價收入比超出合理承受範圍,85%家庭無能力買房。顯然,投資性需求在樓市交易中所佔的比例很大。

房子用來住,還是用來炒?

“炒房”曾經是一個帶著貶義色彩的詞彙,如今卻成為“善於投資”的代名詞。

林志祥對自己的投資成果非常滿意。這個39歲的中年人,在北京市海澱區一家律師事務所工作。自從大學畢業來到北京,經過十幾年的奮鬥,他不僅在北京有了穩定的住所和事業,還積累了一筆投資資金。

他是從2008年10月開始看房的,那時北京的樓市受金融危機的影響,非常冷清。而當時的股票市場同樣不景氣,看到房價有所回落,林志祥撤回了股市的投資,開始四處看房。“錢放在手裏是會貶值的,房屋畢竟是固定資産,靠得住”,在2009年3月份,林至祥相中了廣安門附近遠見名苑的一套3居室,以148萬元的價格全款買下。

2009年初,北京的二手房市場回暖明顯。北京市房地産交易管理網的網簽數據表示,2009年3月住宅網簽套數就高達1.99萬套,創北京二手房單月成交的最高記錄。而到了11月份,這個數據已經突破了3萬套。

2009年11月,林志祥的房子開始在仲介公司掛牌出售。“那一陣每天來看房子的人就有二三十人,搶瘋了一樣,房子一天一個價”,最終,這套房子以298萬元的價格出手。

在這套房子的經紀人黃小姐看來,買家的心態耐人尋味:“買房的客戶雖然覺得價格很高,但依然很堅定地認為,房價還會漲。”

美聯物業的調查顯示,在北京2009年三季度購房人群中,購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達到了65%。而在二季度這一比例僅為32%,上漲幅度達到一倍以上。

這與本刊記者對北京市不同城區的小區走訪所得到的數據基本相同。記者了解到,在南二環、東五環附近的小區,投資者約佔五成,其次才是自住和改善性住房的需求者。小區房産仲介告訴記者:“投資買房的人一般都會明確説出自己的目的,在新建小區,他們甚至對戶型、樓層等沒有任何要求。”

來自山東的投資者劉清雲女士堅持買房的正確性:“我覺得北京的房子應該不會跌,升值空間很大,其他的投資方式比如説股市、黃金什麼的都有風險。不是説通貨膨脹嘛,買房子保值增值,錢放銀行多不划算。”

孩子來北京上大學後,劉清雲便經常來北京看望兒子,順便“考察”這裡的房地産市場。她看上了西南三環附近的新開盤的小區。“這裡靠近三環邊,應該有升值空間”,2008年底,她以10000元一平米的價格買了兩套,付了首付款,其餘向銀行申請了貸款。

如今隨著南城開發、地鐵線路的建設,劉清雲所在的小區,二手房價已經逼近20000元一平米,這讓她覺得自己的機遇是如此的好。

在朋友當中,林志祥不是在投資房産上賺的最多的,“有的朋友同時投資三四處房産,覺得價錢合適就隨時賣掉。”他曾用“租售比”來衡量買房子是否核算,然而事實證明,這招並不好用。

據中國指數研究院統計,2009年1-10月,北京地區房屋租售比達到1:434,上海地區達1:418,深圳、杭州均突破1:360,遠高於國際通行標準,顯示當前的房地産市場風險累積日益加大。

國際通行標準認為,合理的房屋租售比在1:200到1:300之間,意味著如果把房子出租,200個至300個月內能收回房款,買房就是划算的。如果租售比低於1:300,意味著房産投資價值相對變小,房産泡沫已經顯現。這是國際上用以判斷房産是否具有投資價值和存在泡沫的普遍標準,被業內稱為衡量樓市健康與否的晴雨錶。

而在中國,這個晴雨錶似乎已經失衡,記者發現幾乎所有的炒房人都認為在現階段炒房幾乎是一本萬利穩賺不賠的“投資行為”。

政府調控打出“組合拳”

作為國民經濟的重要引擎之一,房地産業對保增長的貢獻十分顯著。據估算,2009年,全國新房和二手房的成交額有望突破6萬億元,相當於同期GDP的五分之一強;房地産開發投資額預計達3.6萬億元,佔固定資産投資的比重接近19%;在增量固定資産投資中,房地産貢獻逾三成。

實踐證明,在中國實體經濟遭受金融危機衝擊後,房地産行業對於經濟的帶動功不可沒。在國家出臺的一系列優惠政策刺激下,房地産投資和消費表現優異,成為這輪中國經濟復蘇過程中快速奔跑的火車頭。

隨著中國經濟回升態勢逐漸穩固,中央近期對房地産市場也展開了密集調控,中國政府一個月內第5次出手調控房地産市場。有專家指出,這顯示出此輪調控的目標是支援剛性購房者,打擊投資和投機性需求。

去年12月14日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,研究完善促進房地産市場健康發展的政策措施,明確要求“遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”,為此輪樓市調控拉開序幕。

國務院1月10日下發通知:已利用貸款購買住房、又申請購買第二套以上住房的家庭,貸款首付款比例不得低於40%,貸款利率嚴格按照風險定價。

雖然林志祥在住房上的投資用的是全款,但他對這個政策依然非常警惕,他認為,提高二套房首付比例的措施自2007年9月已經出臺,在當年曾經是一個房價下跌的信號。這項政策在去年被很多商業銀行削弱了執行力度,如今被再次強調,頗有政策收緊的意味。

對於炒房依靠按揭的劉清雲來説,下一步的投資就更需要謹慎了。她本來打算賣出其中的一套,但她明顯感到,今年一月份以來,房地産市場明顯冷清了。劉清雲決定再等等看,觀望一陣再説。

本刊記者看到,林志祥當初買賣房屋的仲介公司門前已經門可羅雀,“現在真的到了一個很差的狀態,隨著國家相繼出臺各項政策,從去年12月25日到現在幾乎沒有人買房了”,一位房産仲介介紹説,公司原本每週一到週五帶客戶看房的任務也已經減半。

北京一家房地産研究中心的研究員分析認為,造成房地産市場投資比例過高有多種原因,特別是由於宏觀經濟影響,居民手中的閒錢並沒有合適的渠道實現增值保值。自2007年10月以來,中國股市的發展又不盡如人意,加上購房政策寬鬆、政府對房地産的干預較大,所以很多人認為買房可以增值。

這樣的現象在一線城市較為明顯,産業資金也進入到房地産,例如近年取消的小煤礦,很多煤礦主選擇一線城市的房地産進行投資。

該分析人士認為,雖然目前國內租售比等指數與國際正常指數相比差距較大,但尚未到危險的地步。隨著城市規劃、軌道交通的建設、配套設施的完善,一線城市租金上漲已經沒有懸念。屆時租售比會産生變化,而不是維持在一個臨界線不變。今年的調控的目的也是促進樓市平穩健康發展。

“本次政策調整主要打壓的是短期炒作、投機買房的行為”,該研究員預測,此項調整對北京、上海等一線城市影響較大,如政策持續,近幾年內房地産投資向二、三線城市轉移將成為大趨勢,將帶動欠發達地區的經濟復蘇和投資結構。如此看來,房地産在帶動經濟發展的重要地位在短時期內將不會改變。

來源:《今日中國》(2010年第三期)

文章來源: 中國網 責任編輯: 雨悅
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