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房地産企業的權變經營與創新發展
中國網 | 時間: 2006-12-14  | 文章來源: 中國網

2.效率競爭力

同樣的道理,如果側重於考察企業效率,位居第一的則是“新城B股”,隨後是“先鋒股份”,並且“G實發展”、“G金融街”、“G陽光”也都位居前列。“萬科”在效率競爭力排行榜上只是勉強地位居第10,“G陸家嘴”和“G招商局”也分別落在了第14名和第20名。

江蘇新城房地産股份有限公司位於江蘇省常州市,公司房地産業務主要分佈于常州、上海、南京、蘇州四地,公司第一大股東是江蘇新城實業集團有限公司,持有江蘇新城房地産公司58.86%的股份。該公司的主營業務為房地産投資、開發、銷售,主營業務收入均來自於房地産業務。2005年內公司及控股子公司有“四季新城三期部分和北苑”,“新城南都一期、一期續建、別墅和商業街”,“金色新城三期、朗園、熙園、西城區公建”,“新城逸境園一期、二期”,“新城楓景二期”,“清水頤園一期、二期”,“新城尚景”和“翡翠灣”共16個在建新建項目,在建項目總面積達132.62萬平方米,新開工面積58萬平方米、竣工面積69萬平方米、實現交付面積54萬平方米。2005年公司實現主營業務收入20.05億元,較上年增長96.7%;實現凈利潤27987.56萬元,較上年增長143.41%,新增土地儲備近800畝,總儲備土地達2000余畝,有力地保障了公司的可持續發展。

“先鋒股份”即“北京萬通先鋒置業股份有限公司”,其主營業務定位於在北京地區從事高端住宅産品的開發和經營。近三年來,公司立足北京地區開發經營的住宅項目效益均穩定增長。2005年公司實現利潤總額13351.17萬元,凈利潤4040.29萬元,分別較上年同期增加37.40%和17.77%。但與北京市房地産行業的整體開發規模相比,公司現有的開發規模較小,市場佔有份額較低,尚未建立起滾動開發的良好模式。與同行業上市公司相比,公司自有資金及資産規模偏小,自2000年9月首次發行上市以來,至今尚未進行再融資或增資擴股。同時,受到國家宏觀調控政策的影響,在啟動新項目階段,難以取得銀行貸款的支援。因此,目前公司對外投資能力不足,自身發展面臨挑戰。隨著現有開發項目的收尾,公司目前急需解決土地儲備和項目儲備問題。針對這些問題,在該公司2005年年報披露的經營計劃中,公司擬採取積極措施予以解決,比如:(1)擴大主業開發規模,充分發揮新城國際和亞運新新家園的品牌優勢,努力形成滾動開發的良好模式。2006年公司將加大力度解決新項目儲備問題,儘快確定新的投資項目,以保證公司經營業績持續增長。(2)加強與金融機構的溝通與合作,開拓多元化融資渠道,解決公司自有資金投資能力不足的問題。(3)加強專業化管理團隊的建設,提高公司精細化投資管理水準。

3.增長競爭力

在增長競爭力20強的名單中,“恒大地産”位居第一,隨後依次是“新城B股”、“億城股份”和“G實發展”。“G萬科A”和“金地集團”分別排在第9和第10位。值得注意的是,“新城B股”分別在“效率20強”和“增長20強”中名列第1和第2,而且在“規模20強”中也位居第8,因此,也應該能夠很好地理解為什麼該公司能在本年度CBCM排行榜的房地産行業中獨佔鰲頭。

恒大地産股份有限公司位於廣州市,主營業務除了房地産開發經營之外,還包括建築安裝、裝飾裝修、園林工程、旅遊開發等等。2005年公司共完成主營業務收入18810.43萬元,其中佔主營業務收入10%以上的經營活動只有房地産開發業務一項。受宏觀調控的影響,2005年公司房地産開發業務也面臨一些困難,因此公司計劃採取了一系列應對措施,具體為:實行穩健的發展戰略,與國家宏觀調控的方向相適應,緊跟市場的需求;根據公司的資金週轉和銷售資金回籠的預測情況進行項目的整體規劃和開發;從開發週期、規模、産品種類和地區分佈等方面對擬開發項目進行優化配置,以規避經營風險;努力縮短項目開發週期,強化項目銷售和資産盤活力度,提高存貨、資金的週轉和使用效率。

再來看位於上海市的“G實發展”的情況,該公司主要從事房地産開發和經營、實業投資、資産經營、國內貿易、資訊服務。據公司年報披露,2005年內,公司主營業務利潤包括商品房銷售和房屋租賃産生的利潤,佔公司利潤總額140.16%,其中,控股子公司上海上實房地産有限公司銷售“海上海”項目辦公樓(LOFT)所産生的利潤佔公司利潤總額126.63%。2005年內,由於房地産産業作為國家宏觀調控的重點之一,“G實發展”受到了諸多不利因素的影響。信貸政策的持續緊縮,土地供應受到嚴格控制。在這樣的形勢下,公司大力推進各項經營管理工作,以效益為中心,立足主業,深化産業結構的調整,加大市場行銷的力度、深度和廣度,進一步提高市場份額,提升主營業務的盈利能力。在管理上,實施流程再造與組織優化,進一步健全內部管理體系,大力加強和改善企業管理工作,健全和完善規章制度;加強團隊建設,優化人員配置,建立以績效為導向的多層次、系統化、動態化的激勵機制;完善公司各類監督、控制體系。在業務經營上,持續穩步地推進在建項目的建設開發,實現經營業績的平穩增長,同時加大對商業房地産項目開發和投資;加強物業出租的行銷力度與管理,挖掘市場潛力;結合公司項目推進計劃,制定年度籌融資的動態管理方案,加強全面預算管理和成本控制,做到計劃有度、運籌有方,保持現金流量的平衡;同時搞好企業品牌的完善和提升工作,增強公司的綜合競爭力。

三、房地産企業的創新發展

如果進一步地考察,在房地産企業權變經營、頑強生存的背後,一直在持續著的是中國房地産企業的不斷創新。這些創新發生在多個方面,不僅有房地産設計、建設技術上的創新,也包括房地産金融和行銷領域的創新。正是在這樣的一些創新實踐中,中國的房地産市場才得以實現真正意義上的發展。

1.利用新技術設計開發房地産項目

要實現經濟社會可持續發展的戰略目標,發展節能建築刻不容緩。首先,根據最新的科技成果,制定並實施新的建築性能評定標準和性能評定技術標準。建設部從2006年3月1日開始實施國家標準的《住宅性能評定標準》。該國家標準適用於我國城鎮新建和改建住宅的各項相關的性能評定,而不是單純的評優標準,反映的是住宅的綜合性能水準,體現了新時期我國的節能、節地、節水和節材等的産業技術政策,倡導一次裝修,引導住宅開發和住房理性消費,鼓勵我國的房地産開發商提高住宅性能等。其次,房地産設計上更多地採用節能環保的方案,而不僅僅是追求美觀,更多地採用高科技環保節能型材料如聚氨酯,從而達到更理想的節能標準。第三,可通過建設一批節能小區進行試點,比如推行“節能、節地、節材、節水和減污”型住宅,即“四節+環保”。比如小區景觀水只用雨水或中水回用,採用太陽能、地熱能集中供熱,安裝雙層真空玻璃,設置屋外遮陽,屋面墻面綠化一體化,限制透明屋頂面積等措施。試驗表明,一套100平方米的節能住宅,儘管建築成本需增加2萬元,但每年的電費、水費等可節約1000元左右。

2.房地産金融工具的創新

作為房地産軟科技創新的一種,房地産金融創新對解決我國房地産融資渠道偏窄的問題有著積極的作用。

第一,在當前房地産開發和發行證券融資受條件制約的情況下,採取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂後的《證券法》和《公司法》已為房地産金融的創新預留了空間,私募信託基金可用於項目開發或房地産投資即物業收購,而私募發行股票可在一定程度上解決房地産開發商和股東籌集難題。據統計,2005年房地産基金投向房地産資金將達到28億美元;2005年,房地産信託募集資金將達到220億元。可以看出,隨著調控的持續,房地産企業融資更加依賴於銀行信貸外的其他金融創新産品

第二,應嘗試通過多種渠道,充分發揮保險功能,防範房地産金融風險。比如,境外成功的“産品”有貸款抵房屋保險,貸款建(修)房保險,商品房抵貸款、還款保證保險等。

第三,可以考慮發行房地産投資信託(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)。它是以一種不動産證券化的商品,主要收取不動産的租金收益,證券化的不動産主要是辦公大樓、購物中心、倉庫等不動産。由專門投資機構進行房地産投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金。投資者通過證券市場可以進行自由的買賣,享受投資回報。引入REITs有利於完善中國房地産金融架構,是對銀行信用的補充;有助於分散與降低系統性風險,提高金融安全,有助於疏通房地産資金迴圈的梗阻,可以為那些有意分享房地産行業增長的投資者提供投資機會,有助於緩解中國金融體系的矛盾。目前,我國有多家房地産公司正積極運作,準備去香港或新加坡發行REITs。(執筆:汪曉春)

本文摘自《中國企業競爭力報告(2006)——創新與競爭》,由社會科學文獻出版社授權中國網獨家發佈。其他媒體不得以任何形式擅自轉載,否則將負法律責任。

 

 

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