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房地産企業的權變經營與創新發展
中國網 | 時間: 2006-12-14  | 文章來源: 中國網

近年來,在中國的主要行業中,很少有哪一個經歷過像房地産業這樣頻繁的政策調控。自2003年CBCM開始監測中國房地産上市公司競爭力以來,房地産業的宏觀調控政策就一直沒有停止過:2003年,面對趨熱的房地産市場和攀高的房價,中央政府開始緊縮房地産信貸政策及城市土地批租政策;2004年,為了控制局部房價飆升,中央繼續加大力度核查城市土地批租,並強調打壓投機炒房;2005年,以兩個“國八條”為代表的“房地産新政”決心要消除部分中心城市的房地産“泡沫”;2006年,“國六條”及其實施細則強力出臺,更決心要改變中國房地産業的供給結構。

頻繁出臺的房地産調控政策,讓房地産企業的生存環境不斷變化。儘管從長期來看,房地産宏觀調控的方向和目的是中國房地産業的持續健康發展,但短期內,這些政策變化給房地産市場帶來的衝擊也是相當大的。雖然對這些調控政策的評議各執一詞,但若具體觀察每一個房地産企業,所展現在大家眼前的,依然是它們權變經營、頑強生存的事實。

如果進一步地考察,在房地産企業權變經營、頑強生存的背後,一直持續的是中國房地産企業的不斷創新。這些創新發生在多個方面,不僅有房地産設計、建設技術上的創新,也包括房地産金融和行銷領域的創新。正是在這樣的創新實踐中,中國的房地産市場才得以實現真正意義上的發展。

一、房地産市場的變化趨勢

儘管近年來中央一系列穩定房價的宏觀政策陸續出臺,2006年上半年又出臺了“國六條”及九部委細則,意在加強對房地産市場的調控力度。但從2006年上半年的情況來看,這些房地産調控政策的效應尚未顯現,甚至一些中心城市的房地産市場持續升溫。比如:根據北京市統計局2006年8月發佈的二季度北京市企業景氣調查報告,全市房地産業企業景氣指數繼續穩步上升,達到了137.3,創歷史最高水準;從房地産經營指標看,全市商品房銷售面積、空置商品房面積和銷售價格等指標均在景氣區間運作,且比上季度有不同程度的提高。這正如某房地産公司在其年度報告中所闡述:政府在房地産市場增長過快時強力調控是毋庸置疑的,而中國房地産市場的長期持續增長也是毋庸置疑的。

1.商品房平均銷售價格水準

我國商品房銷售價格的上升過程大致可分為三個階段:(1)1988~1993年的持續上升階段。這一階段商品房銷售價格增速不斷提高,從1988年的23.21%提高到1993年的29.84%。(2)1993~1999年的持續下降階段。這一時期商品房銷售價格增速連續回落,到1999年降為-0.47%。(3)1999~2005年的持續上升階段。1999年以後商品房銷售價格增速恢復上升趨勢,增速逐年提高,到2005年提高到19.46%。但在2004年之前價格增速上升幅度較小,屬於緩慢提升階段,從2004年開始大幅度提升。

國家統計局公佈的數據顯示,2006年上半年70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.6%(6月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.8%),漲幅比上年同期回落3.3個百分點。但事實上,這種回落更多由區域房産價格不平衡所導致。由於上海以及江浙等地區房價在這一階段沒有出現明顯上漲,從而拉低了全國均價。上海以及江浙地區,2005年下半年出現了因宏觀調控帶來的房價回落,由於這些地區房地産份額佔全國比重較大,從而在很大程度上影響了全國的價格上漲水準。如果單獨來看,2006年上半年,北京和廣東的房價上漲幅度仍然是非常大的。

2.房地産開發投資增長情況

2006年的上半年,我國房地産開發繼續保持了較快的發展勢頭,前7個月完成投資9411億元,同比增長了24%。分地區來看,2006年上半年房地産投資仍然主要分佈在北京、上海、江蘇、浙江、廣東這幾個地區,這與2005年的分佈情況基本一致,而且投資額均有一定幅度的增加。

從增長速度上看,2005年下半年以來,儘管在全國範圍內的房地産投資增長速度基本保持穩定(20%左右),但在不同地區增長情況大不相同。其中,北京、廣東、福建、遼寧的房地産投資增長速度較大幅度增加,而上海、浙江、江蘇、海南、陜西等地的房地産投資增長速度較大幅度下滑。

3.房屋供給面積增長幅度

1998年以來,全國房地産施工面積、竣工面積都保持了持續快速的增長,到2004年,各類指標的增速均達到了近年來的最高水準。但受房地産新政的影響,2005年全國房地産施工面積和竣工面積比上年均有所回落。2006年以來,由於信貸增加、貨幣供給寬鬆、土地開發期限的出臺,並且由於上年基數較低等因素的影響,房屋施工面積和竣工面積增長都比上年同期有較大幅度的反彈。2006年前6個月,全國商品房施工面積140552萬平方米,增長20.9%,竣工面積13391萬平方米,增長20.4%,分別比上年同期提高了2.1和4.1個百分點。

4.房屋供給結構的變化

受市場引導和宏觀調控政策的共同影響,2006年房地産開發投資中一個可喜變化是投資結構趨於優化,住宅投資增長明顯加快,特別是經濟適用房開發投資由上年的負增長14.6%轉變為增長6.1%,增幅提高了20.7個百分點。同時,商業營業用房投資增幅比上年同期回落3.1個百分點,辦公樓投資比上年同期回落3個百分點,其他投資增幅回落22.6個百分點。與上述增速相對應,住宅投資佔房地産業投資的比重由2005年67%上升到2006年的69%,提高了兩個百分點,而辦公樓、商業營業用房和其他投資所佔比重分別比上年同期降低0.3、0.3和1.5個百分點。住宅投資尤其是經濟適用房開發投資增長加快,説明房地産市場供給結構正在向宏觀調控預期的方向發展。

5.區域房地産市場的對比

分地區來看,由於東部經濟發達地區土地資源偏緊、價格高和房地産市場競爭激烈,使一些房地産開發商將開發重點向中、西部轉移。房地産開發的地區結構開始發生變化,尤其中部地區房地産開發投資增長更加迅速。上半年中部地區房地産開發投資在上年增長近35%的基礎上,2006年又實現了35.5%的高增長,增幅比上年同期提高0.7個百分點。比較而言,東部地區增幅僅比去年同期提高1.4個百分點。

中西部主要省市房地産投資增長速度的差異。以北京、上海、廣東為代表的東部省市房地産投資增速基本上都低於20%,只是在2006年第二季度以後北京和廣東地區的增速才超過這個水準,但仍然低於25%。反觀以天津、遼寧、重慶、陜西為代表的中西部省市,在此期間房地産投資增長速度基本上都高於20%。

二、房地産企業的權變經營

頻繁出臺的房地産調控政策,讓房地産企業的生存環境不斷變化。儘管從長期來看,房地産宏觀調控的方向和目的是中國房地産業的持續健康發展,但短期內,這些政策變化給房地産市場帶來的衝擊也是相當大的。雖然對這些調控政策的評議各執一詞,但若具體觀察每一個房地産企業,所展現在大家眼前的,依然是它們權變經營、頑強生存的事實。

當效率和增長率被適當強調的時候,2006年的CBCM房地産業排行榜出現了一些新的變化。從綜合競爭力來看,此前幾個年度中由“萬科”、“陸家嘴”、“金融街”、“招商局”等一些大型房地産企業牢牢佔據的前十名名單,如今已是面目全非,曾經並不出眾的“新城B股”、“G實發展”、“G棲霞”、“G陽光”、“億城股份”、“海泰發展”成為年度房地産綜合競爭力前10強的新秀(見表7-3)。另一方面,也仍然有一些往年排名靠前的房地産企業留在本年度的前10名行列,比如“G萬科A”、“G金融街”、“金地集團”、“G中企”;而“恒大地産”、“G招商局”、“G陸家嘴”這幾家企業本年度退居第二梯隊——第11~20名之間。還有一些在以往年度排行榜中表現較好的企業,在本年度的CBCM房地産排行榜上出現很大幅度的滑落,它們包括“G天創”、“G天鴻寶”、“中遠發展”。

1.規模競爭力

當然,如果以“規模”為重的話,一些在往年CBCM排行榜上表現優秀的房地産公司能夠繼續保持領先。表7-4就是本年度的“企業規模20強”,其中“G萬科A”仍居第一,隨後依次是“G招商局”、“金地集團”、“G中企”、“G陸家嘴”,而綜合競爭力排名第一的“新城B股”在這裡位居第八。

在“企業規模20強”中排名第一的萬科為專業化房地産公司,主要産品為商品住宅,已經初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環渤海地域為主,以其他區域經濟中心城市,如武漢、成都,為輔的“3+X”跨地域佈局。2005年度萬科業務進展順利。順應宏觀調控的形勢,萬科貫徹“現金為王”的策略,加快項目銷售,並在2005年中期,調減全年開工和竣工計劃,以減少現金支出。這一調整取得明顯的效果,保證了萬科業務開展的靈活度。2005年全年萬科實際完成開工面積259.3萬平方米,竣工面積217.4萬平方米。當年公司銷售面積231.8萬平方米,銷售收入139.5億元,分別較上年增長41.5%和52.3%。期末結算面積176.9萬平方米,結算收入103.8億元,結算成本67.2億元,同比分別增長23.4%、39.1%和31.3%;毛利率約為29.22%,比上年增加3.47個百分點。根據中國房地産資訊網公佈的數據,2005年全國商品住宅銷售總額為14896.05億元,依此口徑銷售收入計算,萬科在全國的市場佔有率為0.94%。

萬科在2005年內大力推進産品與服務創新,以引領行業變革,並培植自身未來的核心競爭力。深圳公司第五園項目“原創現代中式住宅”的全新設計理念受到了客戶與市場的高度認同。天津水晶城住宅小區一期工程獲得專業最高獎項“第五屆詹天佑土木工程大獎”。瀋陽新榆公館項目採用成熟産品複製,從土地獲取到首期銷售的時間比公司其他項目平均時間縮短了8個月,實現了萬科在“均好中加速”、提升開發效率上的突破。萬科物業在全國16個城市展開統一行動,將其屬下物業管理公司的70多個“物業管理處”統一更名為“物業服務中心”,向20萬客戶表明“服務為本”的態度,並在物業服務的形象和內涵方面提出了全新主張。

萬科在融資領域亦不斷創新。2005年4月,圓滿完成“平安信託-萬科·廣州城市花園項目集合資金信託”和“平安信託-萬科·廣州南湖項目集合資金信託”。6月30日,與國際房地産投資銀行Hypo Real Estate Bank International在“深圳·萬科城北項目”再次合作。7月1日,完成“北國投·北京萬科西山項目集合資金信託”。12月8日,與中信資本投資有限公司共同籌組成立“中信·萬科中國房地産開發基金”。12月,與新加坡政府産業投資有限公司(GIC RE)的附屬公司Reco Ziyang Pte Ltd.(RZP)達成合作協議,以股權合作形式共同開發無錫魅力之城和瀋陽萬科城項目。目前萬科融資渠道之全面、廣泛,在行業內處於領先行列。

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