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宋林飛委員:當前房地産市場面臨的突出問題與建議
中國網 | 時間: 2008-03-12 | 文章來源: 中國網

366政協十一屆一次會議大會發言材料之三六六

宋林飛委員的發言

——當前房地産市場面臨的突出問題與建議

當前,我國房地産市場存在五大問題:房價上漲過快;價格泡沫增多;土地管理弊端突出;暴利與腐敗蔓延不止;住房保障力度不足。針對這些問題,現提出以下建議:

一、抑制房價過快上漲

2007年,我國房地産市場供求兩旺。新開工商品房面積增幅上升,其中新開工的商品住房面積增長最快;房價漲幅高於上年,一些大城市的漲幅達到兩位數。在國家接連出臺宏觀調控措施的情況下,房價仍然過快上漲。

今年政府宏觀調控的重要任務,是促使房價出現拐點。有人以為,近來爭論得越來越熱烈的房地産“拐點”論,不過是地産大腕們一種行銷技巧和廣告宣傳手段而已。這樣看問題有失偏頗。近幾年來,我國房地産市場的投資、供應都處於上升時期,相應土地價格與房價也出現了較快的上漲。去年達到了高峰,今年如果趨於平穩、出現增長型波動的拐點,才能與老百姓的期待一致。

價格週期性波動,走出低谷會形成上行拐點,告別高峰會形成下行拐點。出現拐點並不可怕,可怕的是大起大落。從全國房地産市場來説,應讓這個拐點表現為房價漲幅縮小,形成增長波動。同時,使少數往年房價上漲過快的城市出現一定的負增長,形成絕對波動。據媒體報道,少數城市房價開始下降;一些大房地産企業開始降價促銷。這是往年宏觀調控措施的效果,也是今年加強與改善宏觀調控的預期目標。

二、加大力度擠壓房地産市場泡沫

我國房地産市場是否存在泡沫?存在一定的泡沫。是否已經出現比較嚴重的泡沫?全國房地産市場總體上沒有出現嚴重的泡沫,但有些大城市正在滋生比較嚴重的泡沫。

衡量一個城市的房地産價格是否合理,首先看當地經濟發展,如果經濟發展不足以支撐地價、樓價的上漲,就是出現了價格泡沫。其實,相對於經濟發展水準,中國東部沿海地區的一些大城市房價上漲過快、過高。2004年,上海房價上漲21%;2005年,北京房價上漲21%;2006年,廣州房價上漲22%。這樣的漲幅遠遠超過當地當年GDP的增長,遠遠超過了城市居民收入的增長。2007年,深圳、北京、廣州、杭州、南京、成都等城市的房價快速上漲,仍然令人不安。

價格與價值的嚴重背離,是泡沫經濟産生的基礎。有人指出,早在幾年前就有人預測,中國樓市泡沫馬上就會破滅,但樓市不僅沒有崩盤,反而節節高升。必須明白,房價過快上漲一直無法抑制,也不等於沒有泡沫;房地産市場沒有崩潰,不等於沒有泡沫;房地産泡沫沒有破滅,不等於可以無動於衷。如果一些大城市的房地産價格繼續漲幅過大,泡沫終究會破滅。20世紀90年代,東南亞國家房地産泡沫破滅帶來的金融風波,大家記憶猶新。同時,日本房地産泡沫破滅也使日本經濟陷入十多年的衰退。各國的經驗表明,房地産業發展是否健康持續,直接影響到整體經濟的興衰。為此,必須居安思危、防患于未然。

衡量一個城市的房地産價格是否合理,要看當地居民的房價收入比。國際上流行的合理標準是3:6;發達國家城鎮居民的實際房價收入比是1.8:5.5;世界銀行認為,發展中國家應為4:6。目前,我國大城市的房價收入比,都超過了世界銀行的警戒線,由於城市居民曾經享受過福利分房,一段時期內超過警戒線有一定的歷史原因。但有些城市的房價收入比已經越過12,使一些市民陷入“買房難”的困境之中。從這種意義上講,我國許多大城市的房地産的價格泡沫是顯而易見的。

對於房地産市場的泡沫,必須加大力度進行擠壓。一些大城市的房價上漲過快,已經進入“非常時期與非常市場”,因而政府採取“非常手段”是必要的。政府如果對於過快上升的房價放任不管,就是政府職能缺位,就是不負責任。

三、防止土地供應與商品住房供應的惡性壟斷

2007年,全國土地價格快速上漲,增幅達到13%左右,創5年來新高。地價與房價,究竟是誰抬高了誰?開發商總是將房價上漲歸咎於地價上漲,而地方政府有關部門總要證明地價並沒有抬高房價。其實,土地價格上漲會導致商品房開發成本上升,從而推動房價上漲。政府壟斷土地供應一級市場,政府土地收益的高低與成交地價的高低成正比。因此,應調整土地收益分配機制,優化土地供應方式與價格形成機制,有效遏制地方政府追求土地收入最大化的自發傾向。

由於一般城市居民不能獲得建房土地,房地産開發商通過購買土地,將土地壟斷的權利轉移到了自己手中,從而獲取壟斷利潤。2007年,全國房地産開發商購置的土地面積大幅增加,而土地開發面積增幅顯著下降。這種現象的背後,是一些開發商有意推遲土地開發,試圖從土地增值中獲益。各地土地閒置的背後,涉及複雜的利益關係,直接導致樓市供應階段性不足、房價持續上揚。媒體報道過北京一些開發商聯手捂盤逼房價上漲的事件,房子越蓋越多,價格越漲越高,不是一般的供求不平衡,已經涉及房地産商擾亂市場秩序的問題。能否迅速轉變這種局面,這是對政府執政能力的嚴峻考驗。

在收緊“地根”的宏觀調控中,滿足商品住房對土地的需求,有利於穩定房價。有些城市的商品住房土地供應量減少,供不應求拉高了單位面積房價。應適當增加普通商品住房的土地供應量,收回過期的土地重新開發,以緩解商品住房的供求矛盾。一些國有企業徵地建房,一些高校利用校園建房,低價內部銷售。這會帶來新的社會不公平,是違背住房制度改革政策取向的行為,必須予以制止。

四、形成房地産開發的合理盈利機制

房地産行業暴利的內在拉動,是房價與宏觀調控反向運作的主因。反對暴利,是保護消費者利益的根本舉措,是房地産市場的治本之策。建議制定《房地産市場反暴利法》。以世界房地産市場平均行業利潤率5%—7%的上限為基準,一般可上浮50%,為房地産開發的合理盈利區間。節地、節能、環保、科技含量高的商品住宅開發,可以得到超額利潤。

嚴格成本核算,剔除不合理的開支進入成本,嚴禁開發過程中的腐敗“成本”轉移到消費者身上,減少消費者的不合理負擔。腐敗案例表明,貪不離地。人們對於房地産市場嚴重的權錢交易深惡痛絕。政府對於房地産市場的宏觀調控措施落實不到位等問題,只有通過房地産市場的“清潔化”,才能有效解決。建議加大查處房地産開發過程中腐敗現象的力度,不能“雷聲大、雨點小”。

土地使用稅的開徵擠壓開發商的利潤空間。“重保有、輕流轉”的房地産稅制改革正在逐步展開。“重保有”強調資産擁有者支付必要的代價,佔用土地越多代價就越大。多數地區仍然在實施的以流轉環節為主收稅的方式,對於近幾年來部分開發商惡意囤地、捂盤惜售的行為,沒有多大抑製作用。而土地使用稅體現土地佔用所産生的邊際機會成本,是剝奪他人使用該土地的權利對應的社會補償。由於以土地面積計稅,徵收土地使用稅以後,土地儲備勢必加大開發商的資金壓力。同時,對於高檔住房、特別是別墅業主來説,土地級差、佔地面積因素會導致比較高的稅額。

對於城市一套面積100平方米、四級地段的城市居民住房,上海的業主每年繳稅300元左右。專家與一些媒體説,這對普通城市居民影響不大。已經出臺的一些以遏制炒房的稅種,如所得稅,二手房市場上賣房往往標明“不含稅”或“含稅”,結果還是最終消費者買單。現在,又在討論“以房産價值為計稅基礎的物業稅何時出臺”的問題。幾年來,政府把農民的稅賦都免了,但加到市民身上的稅種卻越來越多,稅賦越來越重。這樣的稅收改革,值得反思。建議近期不要出臺增加市民購房負擔的稅種。

五、建立城市低收入家庭的住房保障體系

目前,各地城市的經濟適用房建設力度不大。各地城市的經濟適用房建設不同程度地存在遲緩與不足的問題。許多城市的經濟適用房建設比重較低,並且呈現逐年下降的趨勢。建議各地經濟適用房佔住宅新開工面積的比重保持在10%左右。

同時,廉租房供應嚴重不足。不少大城市的廉租房建設步伐過小,杯水車薪。應建立與完善廉租房制度,首先加大財政投入,由政府出資開發與經營廉租房。同時,採取共同投資、政府補貼等辦法,拓寬廉租房建設的渠道,讓更多的城市貧困家庭改善居住條件,達到或接近小康水準。

對於住房保障對象需要進一步清楚界定,城市低保家庭、殘疾人家庭、特殊困難家庭,以及長期務工、收入低、表現好的農民工家庭,應首先納入廉租房保障範圍。政府要通過住房保障體系建設,重點解決城市低收入家庭的住房問題。

(發言人工作單位和主要職務:江蘇省社會科學院院長)

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